Venta de inmueble no podrá escriturarse sin pagar el IRPF

Quién venda un inmueble a un precio mayor que el que pagó por comprarlo deberá tributar Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por el 12% de esa diferencia que la ley define como "incremento patrimonial".

Esos incrementos patrimoniales se refieren a la renta generada por una transmisión patrimonial. A diferencia de los rendimientos de capital, los incrementos patrimoniales implican una transferencia en la propiedad del bien.

La norma explica que la renta obtenida por cualquier negocio jurídico que importe título hábil para transmitir el domino y sus desmembramiento sobre bienes de cualquier naturaleza sería un incremento patrimonial.

Ejemplo de operaciones que conllevan a rentas por incrementos patrimoniales serían la enajenación, la promesa de enajenación o cesión de la misma; la cesión de derechos hereditarios o posesorios y la sentencia declarativa de prescripción adquisitiva.

Asimismo una donación efectuada también genera este tipo de renta, y se calcularía como la diferencia entre el valor plaza y el fiscal, si el primero es mayor.

La enajenación o venta, ya sea de la vivienda permanente, casa de verano o un inmueble cualquiera, es la forma de transmisión más común dentro de las operaciones que pueden dar lugar a incrementos patrimoniales.

INMUEBLES. En lo que refiere específicamente a la venta de inmuebles, en un principio la renta se hallará gravada, y se computará en el momento de la operación. En el caso que se enajene a plazo mayor a un año, se podrá optar por computar toda la renta en el ejercicio en que se da la transmisión, o prorratearla según las cuotas contratadas y las vencidas. Interesa señalar que los intereses y reajustes pactados por la enajenación a plazo se considerarán renta de incremento patrimonial y se tratarán de la forma mencionada.

Si se hubiera realizado una promesa de enajenación antes del 1º de julio de 2007, y la misma se hubiera inscripto, entonces la renta no estará gravada. Si la promesa se hizo antes y no se inscribió, o si se hizo después, entonces la renta si se hallará gravada.

Para calcular el IRPF por la renta de la enajenación o de la promesa de enajenación del inmueble se aplicará la tasa del 12% a la diferencia entre el precio de enajenación o promesa y el costo fiscal actualizado del inmueble vendido más el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) de cargo del vendedor.

En el caso que el precio de venta real fuera menor al Valor Real de Catastro, se considerará este último para el cálculo del resultado real.

En lo que refiere al costo fiscal actualizado, el mismo se calcula aplicando al valor de adquisición el incremento de la Unidad Indexada (UI) entre el momento de la compra y de la venta. Si no existiera la UI al momento de la compra se aplicará la variación del Índice de Precios al Consumo (IPC) hasta la fecha de vigencia de la Unidad Indexada.

También es posible adicionar al costo de adquisición el de las mejoras que se hubieran realizado. Para ello se incorporará su importe en el momento de la factura actualizado de la forma antes vista, siempre y cuando se encuentren debidamente documentadas. Asimismo se podrá considerar la mano de obra, siempre que se haya liquidado y pagado el Aporte Unificado de la Construcción.

Puede ocurrir que el inmueble a vender se haya adquirido sin precio, en cuyo caso, se deberá utilizar el valor real, y de no existir el mismo se debería tasar por peritos. También cabe la posibilidad que el inmueble haya sido adquirido por sucesión. En tal caso el costo se hallará como el costo de adquisición del causante más el de las mejoras debidamente documentadas, todo actualizado de la forma mencionada anteriormente.

Por otro lado, la norma permite optar por utilizar un mecanismo ficto para determinar la renta proveniente de la venta de inmuebles para el caso que los mismos se hayan adquirido antes del 1º de julio de este año. El resultado ficto se calcula como el 15% del precio de venta. Por lo tanto el IRPF sería el 12% de ese 15%, o sea, un 1,8% del precio de venta.

En el caso que la renta se determine por ficto es claro que la venta del inmueble no dará lugar a un resultado negativo. Sin embargo, el cálculo real sí podría resultar en una renta negativa si el costo actualizado fuese mayor que el precio de venta.

Interesa señalar que la norma permite deducir las pérdidas originadas por la enajenación de inmuebles -y también de coches- siempre y cuando los contratos hayan sido inscriptos en registros públicos. Dichas pérdidas podrán deducirse actualizadas por IPPN (Indice de Precios de Productos Nacionales) en los próximos dos ejercicios, pero sólo de otros incrementos patrimoniales. Es decir, si la persona física obtuvo una pérdida, y no tiene rentas por incrementos patrimoniales en ese año, ni en los dos siguientes, entonces nunca podrá recuperar la misma.

CÓMO SE PAGA. Ahora bien, el contribuyente no será quién vierta el impuesto, sino que el escribano del comprador le retendrá el mismo, y se encargará de declarar (Formulario 1700) y verter el IRPF a la DGI. Esto se debe a que la norma designó a los escribanos públicos agentes de retención para el caso de enajenación de inmuebles.

La tasa de la retención es igual a la del impuesto, el 12% de la renta, debiendo determinarse ésta según se detalló anteriormente.

En el caso que determine la renta real restándole al precio de venta el costo actualizado, y que existan mejoras, el contribuyente deberá presentarle al escribano una declaración del monto de las mismas, donde debe dejar constancia de que posee documentación. La retención la deberá efectuar en la misma oportunidad que corresponde realizar la del ITP.

El único caso en que no corresponderá retener el impuesto será el caso en que al momento de la venta se cumplan todas las condiciones fijadas para que la venta se halle exonerada. El profesional deberá dejar constancia que el contribuyente declara encontrarse exonerado.

En el caso de venta de inmuebles a plazo, si se opta por prorratear la renta obtenida, la retención deberá practicarse sobre la cuotaparte de la renta que corresponde al ejercicio de la enajenación.

En los ejercicios siguientes el escribano ya no actuará, sino que será el vendedor, contribuyente del impuesto, el que deberá realizar anticipos a cuenta del impuesto. Dichos anticipos los deberá calcular como el impuesto total por la cuota parte de la renta que implica esa cuota (12 % * Resultado Fiscal * cuota / precio total). Los mismos los deberá verter al mes siguiente de vencido el plazo de cobro de la cuota respectiva.

Debe recordarse que el escribano actuante no otorgará escritura pública en tanto el vendedor no acredite haber abonado el impuesto total.

Para calcular el IRPF por la renta de la venta o de la promesa de enajenación del inmueble, se aplicará la tasa del 12% a la diferencia entre el precio pactado y el costo fiscal actualizado del inmueble vendido más el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales de cargo del vendedor. El contribuyente, es decir el vendedor del inmuebles, no será quién vierta el impuesto, sino que el escribano del comprador le retendrá el mismo, y se encargará de declararlo a través del Formulario 1700 y verter el IRPF a la Dirección General Impositiva.

Cálculo: Las mejoras

hechas al inmueble

podrán sumarse al

precio de compra

Para que una renta por incrementos patrimoniales sea considerada de fuente uruguaya, las únicas que están alcanzadas por el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), el bien que se trasmite debe estar radicado en Uruguay.

Por lo tanto, si una persona física residente vende un apartamento ubicado en Buenos Aires, esa renta no estará alcanzada por el IRPF.

Asimismo sólo estará gravada la renta si es obtenida por un residente.

A estos efectos la norma establece que una persona física se considerará residente uruguaya si permanece más de 183 días durante el año civil, en territorio uruguayo, o si radica en nuestro territorio el núcleo principal o la base de sus actividades o de sus intereses económicos o vitales (cónyuge e hijos menores de edad).

Por ende, si un ciudadano uruguayo se fue al exterior y no cumple con las condiciones de residencia, y tiene en Uruguay una casa a su nombre que desea vender, entonces cuando lo haga no deberá tributar IRPF.

Sí le corresponderá tributar IRNR (Impuesto a las Rentas de No Residentes).

Es relevante señalar que la venta de un inmueble puede estar exonerada del IRPF si se cumple que el inmueble enajenado es la vivienda del enajenante, que el precio de venta es menor a U$S 80.000 (1.200.000 UI), y que éste destina por lo menos el 50% de lo obtenido en dicha venta a adquirir otra vivienda, en un lapso de tiempo menor a 12 meses por un precio que no sea superior a U$S 120.000 (1.800.000 UI).