ENTREVISTA

La participación de capitales extranjeros en la industria inmobiliaria local, comienza ampliar su campo de acción. Además de los tradicionales inversores argentinos, han comenzado a llegar chilenos, como destacó un artículo reciente de El País. Y ahora también se suman peruanos. El consultor inmobiliario Gonzalo Martínez Vargas, director de la firma Moebius, advierte que el habitual ingreso al mercado a través de una segunda residencia y preferentemente en el Este, muda hacia una apuesta por la renta:aparamentos en Montevideo,bajo el amparo de la ley de vivienda promovida, destinada al alquiler. Martínez Vargas estima que en los dos últimos años se han colocado cerca de 80 apartamentos entre inversores chilenos y aún no llegan a la decena las unidades adquiridas por peruanos, que comienzan a mirar hacia Uruguay. “Nuestro país destaca fácilmente en la región como un lugar donde radicar inversiones y el real estate no es una excepción”, afirmó. Además, sostuvo que también desarrolladores chilenos se interesan por las oportunidades del sector inmobiliario, “por lo que en poco tiempo no habrá solamente inversiones en unidades habitacionales desperdigadas por la plaza local”, sino también edificios de apartamentos erigidos íntegramente con capitales trasandinos. A continuación, un resumen de la entrevista.

—¿Cuál es la magnitud del impacto de inversores extranjeros en el sector de la construcción de viviendas?

—Más allá de lo tradicional, que son los argentinos, está siendo relevante la llegada de capitales chilenos y empiezan a interesarse también inversores peruanos. Está llegando gente conocedora del sector, porque además de particulares con ánimo de tener una inversión en un mercado que consideran que les favorece, también llegan compañías con tradición en la construcción. Por tanto, hoy tenemos inversiones al alza, en poco tiempo también tendremos proyectos impulsados directamente por esos capitales de otros países de la región.

—Lo más notorio parece ser el interés de inversores chilenos; ¿en qué contexto se da esa posibilidad?

—Los chilenos, cuando les interesaban las inversiones inmobiliarias y pensaban hacerlo fuera de su país, miraban a Miami, o en algunos casos España. Muchos apostaban a una segunda residencia; hoy lo que vemos en Uruguay es, fundamentalmente, la búsqueda de renta. En muchos casos, recibimos consultas de quienes se plantean Uruguay como primera opción, y además, es la primera vez que miran hacia aquí.
En esos casos, trabajamos en ofrecerle oportunidades de adquirir unidades que les puedan generar una renta atractiva. Hay familias que pretenden adquirir una o más unidades. Otra cosa son aquellos que observan el mercado como una oportunidad para desarrollar sus propios proyectos. En ese caso, necesitan vincularse con socios locales para llevar adelante ese desarrollo.
Un aspecto que en algunos casos resulta negativo es que en Uruguay no se financia la construcción con un crédito hipotecario a 20 años; sí se financia la adquisición de un apartamento, pero no la construcción. Se nos consulta sobre eso. Están acostumbrados a acceder a créditos blancos que les permiten llevar adelante la obra.

—¿Dónde empieza el interés de los chilenos en Real Estate en Uruguay?

—Es reciente; arranca fundamentalmente después del estallido social de 2019. Tímidamente, comenzaron las consultas. Después de las elecciones y en estos últimos meses, se incrementó. Tenemos consultas todas las semanas y varias de ellas se encaminan. Me da la sensación de que está todo muy crispado en Chile, y más allá de estar desconformes o no con el nuevo gobierno, entienden que es un buen momento para diversificar sus inversiones fuera del país.

—Cuando eso ocurre, Uruguay aparece en el radar…

—Si miramos la región, además, el contexto nos favorece. Como siempre, los atrae la estabilidad. Esa grifa de Uruguay todos la conocen. Saben que acá se cumple con los contratos, que cualquiera sea el gobierno no les alterará las condiciones de juego, que no existe algo que en otros lugares es casi condición natural, de tener que “invertir” en funcionarios que favorezcan sus proyectos. Tienen igualdad de condiciones que el inversor local y saben que pueden sacar sus utilidades del país cuando lo deseen. Todo eso, que para nosotros es el día a día, les resulta un diferencial enorme con otros países.

—En concreto, ¿qué inversiones chilenas han llegado hasta el momento al sector inmobiliario?

—Antes de lo ocurrido en estos últimos años, podíamos vender a chilenos no más de diez unidades por año, principalmente residencias de verano en Punta del Este. Hoy estamos hablando de unas 80 viviendas adquiridas por chilenos en estos dos últimos años, 90% de ellas para renta, preferentemente en Montevideo, vivienda promovida. El cambio es notorio. Por el movimiento que vemos, estimo que para el año que viene llegaremos a las 150 viviendas vendidas a inversores chilenos y empezaremos a saber de desarrollos propios. Hay empresas buscando tierras para edificar acá. Si todo sale bien, en un par de años podremos ver en desarrollo cuatro o cinco edificios de capitales chilenos.

—¿Cuánto incide en ese interés las ventajas del sistema de vivienda promovida?

—Les atrae mucho ese mecanismo de inversión, con los beneficios fiscales existentes. Están adquiriendo apartamentos a 2.800 dólares el metro cuadrado promedio en Uruguay, que en el pozo puede bajar a 2.200, frente a un promedio de 3.500 en Chile. Y además, con beneficios fiscales a la hora de arrendar.
Por otra parte, acá la industria inmobiliaria utiliza el dólar como moneda de referencia, lo que también les interesa. Recordemos que en Chile trabajan en base a la Unidad de Fomento (UF), en un contexto de alta inflación como están viviendo ahora.
Por la demanda que se comienza a generar, los inversores chilenos apuntan a unidades de uno o dos dormitorios, con garajes, son exigentes con las terminaciones y la calidad de la construcción y el metraje.

—¿El beneficio específico para la construcción con objetivo de alquiler resulta un incentivo adecuado, también en la atracción del inversor extranjero?

—El desarrollo de un mercado de viviendas destinas al arrendamiento, como se propone en la Ley de inversiones con incentivos extra, es una buena cosa. En ese contexto, los inversores chilenos que pueden comenzar a desarrollar sus propias torres para alquiler en Uruguay, tienen como objetivo una determinada renta, que se puede lograr sin pensar en el valor máximo de alquiler, como podría pensarse de un inversor particular. Lo importante no es solo el precio del arrendamiento, sino tenerlo siempre ocupado. Estamos trabajando en una suerte de “bolsa de inquilinos”, queremos trabajar en base a lo que denominamos “renta asegurada”. Ofrecer el arrendamiento antes de entregada la obra con el objetivo de tener todo ocupado no bien esté listo.
En la medida en que se aumenten la oferta de viviendas para arrendar, podemos pensar en una reducción del alquiler. Hoy la proporción de vivienda destinada al alquiler es de un 45% del total en la nueva construcción. Sería bueno lograr subir ese porcentaje.
Hoy la construcción de proyectos con destino a viviendas está en un muy buen momento. Tenemos unos 200 edificios en marcha en Montevideo y unos 50 más para salir.
El problema es que la tierra es cara; el problema es la falta de terrenos importantes en zonas céntricas. Padrones más grandes; para encontrarlos, hay que alejarse de las principales zonas. Conseguir un terreno con 20 metros de frente es difícil, y los que quedan, son muy caros.

—¿Qué está pasando con los capitales peruanos?

—Un proceso similar a los chilenos. Hay gente de mucho dinero preocupada por las condiciones de su país, tratando de diversificar. A quienes les interesa invertir en real estate, que muchas veces miraban hacia Miami, ahora les aparece Uruguay como opción. A este momento, no podemos hablar más de una decena de adquisiciones de apartamentos de un dormitorio, con garaje, en esta etapa pospandemia, con intención de renta. Pero las consultas crecen. Quieren saber más.
Y lo mismo que Chile, detrás del interés particular, aparecen grupos empresariales que ven a oportunidad de participar en desarrollos que después les puedan ofrecer a sus connacionales. En algo más de un mes estaremos en Lima, tenemos varias reuniones agendadas con grupos interesados. La limitante es que desconocen mucho de nuestro mercado, por tanto necesitan vínculos locales.

—El caso de los argentinos interesados en inversiones inmobiliarias, es más habitual…

—En los últimos once años, 1.500 argentinos adquirieron unidades en Uruguay, beneficiándose de la vivienda promovida. Esa cifra nos habla de algo que es estructural, que ahora puede incrementarse en esta coyuntura política compleja, a la que se suma las facilidades otorgadas por el gobierno uruguayo.
Pero además de la vivienda promovida en Montevideo y en menor medida en otras ciudades del interior, como Maldonado, con intención de renta, en el caso de los argentinos es tradicional la inversión en Punta del Este como segunda vivienda.
Capaz que con Argentina el diferencial no sea los costos de la tierra o de la construcción, el problema es que, salvo proyectos Premium, que están más allá de cualquier circunstancia socioeconómica o política, el resto está quieto. ¿Quién va a invertir en un mercado donde hay 160 mil apartamentos vacíos que no se vuelcan al mercado de alquileres debido a la enorme inestabilidad?
Tenemos consultas de argetninos que tienen tres o cuatro propiedades en buenos aires y buscan deshacerse de ellas para comprar en Montevideo.