INFORME

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Maximizar los retornos es el objetivo de cualquier persona que decida invertir, independientemente del tipo de activo que elija. El sector inmobiliario no es la excepción y tradicionalmente en Uruguay por razones culturales, históricas y económicas, existe la creencia de que invertir en inmuebles es una de las decisiones más acertadas.

Sin embargo, para que la inversión inmobiliaria sea exitosa hay varios elementos a considerar y la rentabilidad es una de las principales, la cual varía entre otras cosas, según la propiedad y el barrio.

Sumado a la tradición de invertir en inmuebles, en el imaginario colectivo uruguayo también existe una fuerte convicción de que las mejores propiedades son aquellas cercanas a la costa de Montevideo y no en las zonas periféricas. Sin embargo, la evidencia demuestra que las zonas de mayor poder adquisitivo son las que ofrecen menor rentabilidad.

Sobre esto, el estudio Fleitas Zimet Propiedades realizó una investigación -en base a los datos de cantidad de avisos y de precios de alquiler y venta por barrio de la capital del país al mes de septiembre de 2021 de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis- para calcular cuál es la rentabilidad bruta de los barrios de Montevideo.

Para poder comparar los precios de alquiler y venta solo se tuvieron en cuenta los datos de apartamentos de dos dormitorios y en base a esas cifras se calculó la rentabilidad bruta de los activos inmobiliarios, medida a través de la tasa de capitalización de alquileres.

Esa tasa es calculada a partir del costo del alquiler por metro cuadrado en términos anuales y en dólares y ese valor es dividido por el precio del metro cuadrado, también en dólares.

Dicho procedimiento permite conocer la rentabilidad por alquileres bruta y ajustada por inflación.

Al analizar lo que ocurre con Montevideo en su conjunto, la investigación de Fleitas Zimet estimó una rentabilidad bruta de la exposición al sector inmobiliario de 4,57%. No obstante, el informe del estudio señaló que “la tasa de capitalización promedio esconde marcadas diferencias entre barrios” de la capital, puesto que las tasas de rentabilidad bruta varían entre un mínimo de 4,06% y un máximo de 9,84%.

Los barrios “con menor tasa de rentabilidad tienden a ser los costeros ubicados entre Ciudad Vieja y Malvín”, mientras que los de mayor rentabilidad “tienden a ser aquellos ubicados en las zonas periféricas de la ciudad”, afirmó la investigación.

¿A qué se debe ese fenómeno? Principalmente a los riesgos a los que un inversor se expone en este tipo de operaciones inmobiliarias.

Desde Fleitas Zimet explicaron que hay cuatro riesgos esenciales: el precio del activo, el precio del alquiler, el riesgo de crédito del inquilino y el riesgo de liquidez, es decir que el propietario no logre vender el inmueble a su precio en un período razonable de tiempo.

En lo que refiere a los dos primeros riesgos, estos son parecidos entre diferentes zonas de Montevideo, y en lo que respecta al riesgo de crédito del inquilino se concluye que es “marginal” dada la existencia de herramientas para cubrir esa exposición como son las garantías de alquiler.

“Por lo tanto, la elección es invertir en un activo con mercado más profundo o en un activo que presente dificultades en caso de requerir vender” el inmueble, señaló el estudio.

Para analizar el nivel de iliquidez del mercado de compra venta en los barrios de Montevideo, la investigación utilizó como indicador el ratio entre las ofertas de alquiler y las de venta. En un mercado vendedor más líquido habría más ofertas de venta en relación a las ofertas de alquiler, por lo que cuanto más bajo sea el indicador más liquido se entiende que es el mercado porque tiene mayores ofertas de venta y viceversa.

Es decir que, en el entendido de que un inmueble “más líquido” implicaría un menor nivel de riesgo y retorno para el inversor, “se esperaría que un indicador bajo se asocie con una rentabilidad baja”, explicó la investigación.

Los cinco barrios de Montevideo en los que se registró mayor rentabilidad bruta fueron: Punta Rieles con una tasa de 9,84% (la máxima en el total) y un nivel de iliquidez de 0,89, seguido de Jardines del Hipódromo (9,27% y 2,75, respectivamente), Piedras Blancas (8,71% y 1,73), Pérez Castellanos (8,48% y 1,38) y La Teja (7,59% y 0,95).

En tanto, los cinco que registraron menor rentabilidad bruta fueron: Malvín con una tasa de 4,06% (la mínima en el total) y un nivel de iliquidez de 0,11, seguido de Nuevo Centro (4,35% y 0,0, respectivamente), Parque Batlle (4,41% y 0,46), Villa Biarritz (4,47% y 0,09) y Peñarol (4,53% y 1,45). Los otros varían entre un mínimo de 4,06% y un máximo de 9,84%.

“Tal como era de esperar, se observa una tendencia creciente en la cual, a mayor nivel de iliquidez del barrio se asocia un mayor nivel de tasa de capitalización esperada en el mismo. En definitiva, se observa que una gran parte de la elección del activo a comprar, como todo en finanzas, es la elección entre riesgo y retorno o, en este caso, entre liquidez y rentabilidad”, explicó el informe.

Asimismo, añadió que “pueden existir inversores que tengan la convicción de que no precisan acceso a su capital en un horizonte suficientemente largo, que puedan estar en buena posición de asumir los riesgos de liquidez implícitos en la inversión en los barrios que lo exigen para obtener una mayor tasa de retorno”, concluyó la investigación.

Aclaración: En una versión anterior de esta nota decía que la rentabilidad bruta es los ingresos del inversor sin descontar los gastos asociados. Sin embargo, la rentabilidad bruta es el precio del alquiler anualizado por el precio de venta ofrecido. A nuestro lectores y a los involucrados, pedimos las disculpas del caso.