FEDERICO GAGLIARDO - CEO DE VITRIUM CAPITAL

Nació en Buenos Aires hace 49 años. Desde niño le apasiona la tecnología; comenzó programando computadoras Apple y años más tarde se licenció en investigación operativa en la Universidad Católica Argentina.

Trabajó 12 años en Microsoft, pero dio un giro a su carrera y hace 10 años se dedica de lleno a la inversión y desarrollo inmobiliarios. En Uruguay, su empresa tiene dos proyectos de vivienda promovida y asegura que los incentivos que da esa ley son «brillantes» para el mercado, pese a que algunos cambios afectaron la rentabilidad. Afirma que el blanqueo de la economía mundial y las ganancias que han dado las bolsas generaron mucho capital que los inversores ahora están buscando canalizar en el real estate. Está casado y tiene tres hijos.

¿Cómo pasó de trabajar en Microsoft a estar al frente de una desarrolladora inmobiliaria?

Cuando trabajaba en Microsoft había empezado a invertir en distintos proyectos inmobiliarios en la región, como inversor pasivo en proyectos de terceros. Surgió la posibilidad de retirarme de la compañía y decidí hacer lo que me gustaba: invertir en proyectos inmobiliarios, pero reuniendo capital para proyectos de terceros. En realidad, el primer año fue un proceso de reunir capital y administraba fondos de terceros. En 2007 decidí empezar a desarrollar proyectos propios, con Vitrium Capital, y a la compañía le empezó a ir muy bien. Empezamos desarrollando en Argentina, de 2007 a 2013, y a partir de ese año vimos que había una oportunidad para replicar nuestro conocimiento en el resto de Latinoamérica, basándome en la experiencia que había tenido en Microsoft. También hicimos una primera ronda de capitalización, abrimos una compañía holding en España y comenzamos a abrir compañías en los países donde empezábamos a operar (Uruguay, México, EE.UU., Perú). Así empezó este proceso de regionalización que lleva un poquito más de tres años y medio. Hoy tenemos operaciones en cuatro países de la región y esperamos abrir en dos más en los próximos 12 a 18 meses.

¿Ya puede anunciar en cuáles?

Colombia es seguro y eventualmente Chile. Nuestro foco sigue siendo la región y estamos armando infraestructura para consolidar una desarrolladora inmobiliaria latinoamericana con una pata en EE.UU. que creemos que es importante tener. El modelo de la compañía es muy interesante porque estamos diversificados en economías, mercados y monedas y eso nos da un nivel de riesgo mucho menor a la media.

Pero el inversor que les da su capital invierte en un proyecto específico en un país, ¿no?

Sí, en la inversión a nivel de proyecto se puede invertir como socio comprando la tierra y aportando el capital inicial para el desarrollo del proyecto, o se puede entrar en la preventa comprando unidades. La inversión en el capital del proyecto es altamente rentable; típicamente los proyectos inmobiliarios en Latinoamérica tienen rentabilidades de entre 50% y 60% en un período 36 meses. Si invertís US$ 100.000 de capital, deberías salir con alrededor de US$ 150.000 o US$ 160.000. Es una inversión a riesgo, sos socio del proyecto, pero es altamente rentable. El «a riesgo» está acotado porque comprás tierra y hacés obras, pero hay apalancamiento bancario; el banco le presta plata al proyecto para la construcción. Pero los socios que invierten en los proyectos deben tener el patrimonio suficiente para poder soportar esa inversión, deben poder prescindir de ese dinero, porque es una inversión 100% a riesgo. Pero es inversión a riesgo en el mercado inmobiliario, no es en un producto financiero que no se puede tocar ni ver.

¿De cuánto es la inversión mínima requerida?

Estamos en unos US$ 150.000 como mínimo. Hay quienes invierten US$ 1 millón, US$ 1,5 millones o US$ 2 millones. En proyectos más grandes, los grupos de inversión son más grandes. Y cuando hacemos preventa de unidades, depende de si el proyecto es residencial, de oficinas, de uso mixto, retail… pero típicamente los tickets más chicos arrancan en los US$ 100.000 para arriba.

¿Vitrium Capital está más volcado a los residenciales?

Es una mezcla. En Uruguay por ahora hicimos solo residenciales, bajo la ley de vivienda promovida (NdR: antes llamada «de interés social») . Nos ha ido muy bien. La ley ha sido fundamental para el desarrollo y sostenimiento de la industria inmobiliaria y de la construcción en los últimos cinco o seis años. Hoy casi el 70% de los proyectos nuevos en Montevideo están bajo esa ley y cada vez el porcentaje es mayor. La ley definitivamente ha sido muy exitosa. Probablemente haya cosas que ajustar y mejorar como se ha hecho en los últimos tiempos y quizás esos ajustes haya que continuar modificándolos porque esto es prueba y error, pero en términos generales la ley ha sido brillante para el mercado. A nosotros nos ha ido muy bien y estamos para quedarnos por décadas. El año que viene esperamos empezar alrededor de tres proyectos nuevos en Uruguay y estamos muy contentos en este último proyecto, en particular el 01 Las Artes; hemos vendido el 40% del edificio en ocho semanas, y al 01 Parque Batlle, al que le quedan seis meses, le quedan 20 unidades por vender, está vendido más del 70%. Pero 01 Las Artes nos ha sorprendido, la velocidad de ventas ha sido increíble. Hoy no tenemos productos suficientes para satisfacer la demanda que estamos teniendo en Uruguay.

¿Cómo evalúa los cambios a la ley de vivienda promovida?

Es una realidad que sin todas las exenciones impositivas que tiene la ley no tendríamos este retorno de 55%. Por ejemplo, México tiene costos de construcción que son casi la mitad de los de Uruguay. Aquí construimos por alrededor de US$ 1.100 el metro, en México por US$ 550 o US$ 660 el metro. Claramente, el dinero se va adonde está la oportunidad. Sin la ley como paraguas, probablemente la industria de real estate hubiera sufrido mucho en Uruguay los últimos cuatro años. Tenemos inversores que están viniendo de Inglaterra, Panamá, México, EE.UU., Argentina, de todo el mundo.

Pero se pusieron topes y restricciones a la comercialización. ¿Afectó eso la tasa de retorno?

Que a nosotros nos hagan topear el 10% de las unidades o el 15% o el 25% y que tengamos un retorno del 55% es muy sano y es muy bueno, porque atrae dinero al mercado. Para mí no es un problema el topeo. Quizás este tema de que ahora las unidades las asigna la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) y hay que reservarlas por seis meses después de terminarlas ha sido una política un poquito restrictiva. No sé si es la forma más sana de resolver el problema. Sin embargo, soy consciente de que el modelo anterior donde el desarrollador asignaba las unidades topeadas tampoco funcionaba porque se las quedaban los inversores… Claramente había que modificar eso, pero nos pasamos al otro lado de la línea y probablemente haya que buscar ahora un punto intermedio. Esto de guardar el 10% de las unidades luego de terminado el edificio castiga la tasa interna de retorno del proyecto severamente y puede ser que mirando hacia adelante desincentive la inversión.

Guardar el 10% de las unidades luego de terminado el edificio castiga la tasa de retorno del proyecto.

Federico Gagliardo

¿Qué tan frecuente es que los inversores terminen quedándose con unidades?

Un 50% lo hace. Muchos se quedan con metros cuadrados, con apartamentos, porque invertir en un proyecto es una buena forma de comprar metros baratos. Si invierte US$ 300.000 y sale con US$ 450.000, que es una rentabilidad de 50%, quizás puede cambiar ese capital más su rentabilidad por metros cuadrados al final. Entonces, los metros cuadrados apalancados en la inversión de capital que hizo son infinitamente más económicos que ir a comprar incluso en preventa. Si salgo con un proyecto a US$ 2.500 el metro, mi inversor de capital que terminó quedándose con metros al final quizás compró a US$ 1.600 o US$ 1.500. Y si después se los queda para renta, su retorno sobre el capital es enorme. A ellos incluso les ofrecemos administrarles esos activos por períodos largos. Le conseguimos el inquilino, cobramos, hacemos reparaciones, nos encargamos de todo.

¿Qué perfil tienen los inversores que confían en ustedes?

Diría que un 50% son empresarios, 40% son empleados de corporaciones o empresas multinacionales, de cargos directivos o regionales y 10% son individuos retirados que están diversificando su patrimonio. El inversor hoy está mucho más informado que antes. Y los medios electrónicos de pago y transferencia también lo han hecho mucho más fácil. El blanqueo de la economía mundial en general y los tratados de la OCDE (de intercambio de información fiscal) han hecho que haya mucho más capital disponible a un clic de distancia. Otra cosa que está pasando en los últimos tres o cuatro años es que las bolsas de todo el mundo han sido tremendamente rentables. Hoy hay un excedente de dinero impresionante en el mundo. Porque estos procesos de rentabilidad en las bolsas tienen su fin. Si miramos el Nasdaq como el NYSE, el S&P, hace ocho o nueve años que crecen sin parar. Eso algún día se termina y en los últimos seis meses u ocho meses particularmente ese crecimiento se ha acelerado. La gente se da cuenta y dice: esta acción que compré a 40 ya está a 85 y creo que es momento de salir y aterrizar un poquito toda esta plata, porque quizás mañana abro la computadora y los 85 no están más. Eso en el mercado del real estate no pasa nunca. Quien invierte en ladrillos abre la ventana y los ve.

Las bolsas han sido tremendamente rentables, pero ese proceso tiene su fin".

Federico Gagliardo

¿Cómo ven las normas de lavado de activos de Uruguay?

La mayoría de los países de Latinoamérica tenemos exigencias similares. Ese es un lugar en el que también hay que encontrar un punto medio. El mundo pasó de ser una economía totalmente negra a tener bancos con cientos de personas dedicadas a hacer control de lavado con unos procesos burocráticos tremendos y un costo operativo inmenso. Los gobiernos, como no pueden controlar el movimiento de dinero, se lo han delegado a los bancos, a las inmobiliarias… han privatizado el control de lavado de activos prácticamente. Y es muy complejo asumir esa responsabilidad, porque a veces hay que llegar muy atrás para entender dónde nació el dinero. Y tal vez el pobre señor que está invirtiendo trabaja en una corporación multinacional hace 25 años y lo único que ha hecho es ganar su sueldo. Pero el banco le pide una cantidad de información que a veces llega a desincentivar la inversión. Esto afecta a la economía real, porque las inversiones financieras prácticamente no tienen este problema. El señor que tiene el dinero invertido en bonos y acciones y quiere comprar y vender y pasarse de un lado para el otro solo tiene que hacer clic, clic clic y va cambiando de portafolio. En cambio, cuando quiere pasar hacia la economía real desde el mundo financiero tiene un problema. Y ese salto es muy doloroso. Creo que los organismos de control de lavado tienen que encontrar modelos más sencillos.

En la región han surgido proyectos de crowdfunding inmobiliario. ¿Para ustedes esa es una opción?

Sí, estamos evaluando algunas plataformas de modelos asociativos y viendo algunas cosas para implementar, incluso en Uruguay. Pero en la mayoría de los países de la región el negocio de crowdfunding es muy complejo instrumentalmente, jurídicamente. La normativa es muy vieja, la mayoría se basa en una ley de 1933 de EE.UU., no se ha adaptado. Y aquí los gobiernos tienen que tomar un protagonismo más fuerte. Estos son modelos muy inclusivos, que le permiten a gente que no dispone de US$ 100.000 pero sí de US$ 5.000 o US$ 1.000 poder crecer económicamente más rápido. Las leyes de crowdfunding son fundamentales siempre y cuando sean fáciles de instrumentar y sean ágiles, que yo pueda implementar sin tener que pasar por 25 regulaciones distintas como si estuviera haciendo oferta pública de una compañía de US$ 10.000 millones en la bolsa. Hoy los procesos de crowdfunding se asemejan mucho a eso. Los costos son enormes, los procesos son larguísimos y al final terminás decidiendo no hacerlo. Eso deja afuera a mucha gente.