Tras vivir un «boom» en 2013, el mercado de enclaves logísticos enfrenta un nuevo escenario marcado por la caída en la demanda de locaciones y los vaivenes de la coyuntura local y regional.

A principios de julio, la multinacional suiza de alimentos Nestlé colocó la piedra fundacional del que será su nuevo centro de operaciones en el país, ubicado en el parque industrial y logístico Zona Este. El proyecto, con una inversión de $ 600 millones (unos US$ 21 millones), constituye una excepción dentro de un mercado como el de parques industriales y logísticos, más bien «frío».

«En general, por lo que estamos viendo a nivel de transacciones, notamos que el mercado está muy, pero muy tranquilo», evaluó Eduardo Di Buccio, research manager de la consultora en real estate CBRE Argentina, firma que acaba de publicar un informe sobre el sector logístico local. «Tampoco vemos que se estén moviendo mucho los alquileres», agregó.

El escenario contrasta con el que exhibía el mercado (concentrado en las rutas 1, 5, 8, 101 y 102) en 2013, cuando la demanda de empresas para instalarse en los parques a través de alquileres o mediante el desarrollo de sus propias naves logísticas vivía un momento de auge.

«De cuatro a dos años atrás hubo bastante movimiento en la zona (de la ruta 101), se registraron transacciones, incluso participamos en consultas internacionales (de empresas) para establecerse allí», a pesar de que incluso ese enclave «estaba ‘muy verde’ en ese momento», ejemplificó el analista.

Si no puede ver el contenido haga click aquí

Con todo, este enfriamiento del mercado no ha alterado prácticamente la política de precios. En promedio, el metro cuadrado (m2) de tierra en ruta 101 se cotiza a US$ 30,11; en ruta 5 vale US$ 17,22 mientras que en ruta 1 se ubica en US$ 13, detalla el reporte.

Estos valores hacen del mercado local una plaza más competitiva que las de Brasil y Argentina.

Mientras en Uruguay el precio máximo por metro cuadrado llega a US$ 60 (en la ruta 101), en Argentina oscila entre US$ 90 y US$ 120, estimó Di Buccio. En tanto, el rango de rentas varía de US$ 4 a US$ 8 por metro cuadrado por mes en el mercado local, un valor igual o hasta inferior que en Argentina.

Entonces, «el dilema no viene del real estate, no es que está mal puesto el precio, es que no hay una demanda auténtica por parte de los industriales», indicó Di Buccio.

La decisión de una empresa de instalarse en un parque industrial es de largo plazo, por lo que la coyuntura —local (por costos y variables macroeconómicas) e internacional (la situación política y económica en Argentina y en Brasil)— tiene un peso relativo.

Fernando Pache, presidente de F Pache, firma productora de cacao en polvo y desarrolladora de Zona Este, entiende que «de lo poco que se busca en este momento, el mercado de locales triple A aún existe» y tiene foco en empresas multinacionales. También ve «un poco más de oferta» en el segmento de depósitos con menos especificaciones técnicas, aunque en este caso consideró que «al igual que la historia de las canchas de pádel en Uruguay, se ha construido pensando que era construir, jugar y cobrar». Hoy en día, ese nicho «está un poco más frío porque el mercado en general del país está un poco más frío», por la cautela o las bajas expectativas del empresariado, analizó Pache.

Para las multinacionales «la coyuntura importa poco, es una variable más a estudiar pero no es la definitoria». Si bien el cambio de ciclo político en Argentina y cierta mejoría económica en Brasil han propiciado visitas de empresarios de esos países a Uruguay con idea de instalar su operación logística, la fluidez de las mismas o de las consultas no alcanza el pico registrado en 2013, señaló Pache.

Según el empresario, a diferencia del sector, Zona Este no ha decaído en su actividad; el parque tiene un 95% de ocupación (mayoritariamente multinacionales) y, es más, planea incorporar 10 hectáreas para la construcción de 20.000 m2 en los próximos cinco años, que se sumarán a los 35.000 m2 con que ya cuenta.

Agustín Fernández, director del Parque Polo Oeste, coincidió en que la coyuntura muchas veces «no tiene mayor impacto» en la instalación de las empresas, por ser definiciones de largo plazo. De hecho, «hay empresas cuya venta no ha sido la esperada y, sin embargo, el almacenaje y la logística siguen siendo similares porque no apuestan a un ciclo puntual sino a la continuidad» en el mercado.

El declive en el sector, arguyó, sobrevino luego del «boom» impulsado —entre otras razones— por el plan de la Intendencia de Montevideo (IM) de restringir la circulación de camiones en la capital, lo que favoreció la relocalización de empresas en la periferia.

A eso se suma que «quizás hoy porque Argentina tiene otro perfil, no hay tantas empresas queriendo instalarse en los dos países. Cuando la situación en Argentina estaba complicada, hubo compañías que se instalaron en Uruguay por un tema de estabilidad», comentó Fernández.

Convencer al empresario uruguayo de alquilar también pesa en el negocio por ponderaciones más allá del costo. Según Fernández, esto muchas veces resulta difícil, incluso pese a que arrendar es una opción más conveniente que desarrollar depósitos propios, ya que al compartir costos se pueden generar ahorros de 20% o 30%.

Aunque la demanda no es tan fuerte, Polo Oeste sigue sumando metros. Con una ocupación del 100%, el parque ampliará su capacidad de 70.000 m2 a 88.000 m2 con un nuevo local.

«Mi previsión es que a partir del año que viene deberían empezar a reactivarse proyectos que han quedado detenidos, ‘enfriados’ o en suspenso», anticipó Alejandro Arechavaleta, presidente de la firma promotora y desarrolladora de Parque Productivo Uruguay (PPU).

La empresa saldrá el año próximo con una política comercial «más agresiva» para definir luego cómo continuar las obras en el parque. PPU, que funciona a través de la venta de tierras para el desarrollo de naves logísticas, ya tiene operando a la distribuidora de productos de limpieza Dinamerica, mientras que confirmó que una compañía brasileña de la industria del café iniciará la construcción de su depósito en los primeros meses de 2018.

Entretanto y «desde hace un tiempo, las consultas e interés que estamos recibiendo son de empresas nacionales»; de compañías extranjeras «hace mucho» que no hay contactos, aclaró Arechavaleta.

La recuperación del sector que anticipa el empresario viene dada por algunas señales, por ejemplo, ve a la IM «un poco más decidida» de impulsar su plan de movilidad urbana, lo que abonará el traslado de más operaciones logísticas. También cree que la perspectiva de crecimiento económico en Uruguay así como la nueva coyuntura en Argentina y eventualmente la recuperación de Brasil pueden volver a dinamizar el mercado.

Pero además de estos factores considera que el país debe enviar «señales claras», más allá de los estímulos fiscales que ya se ofrecen. Reclamó una «estrategia industrial y comercial del Estado» con foco en la generación de empleo, que facilite la operativa de las empresas (con menos burocracia y costos).

Para Di Buccio, la recuperación de la región puede traer buenas noticias para Uruguay, y agregó que el país podría mejorar su imagen frente a los inversores bajando el déficit y la inflación.

Pache asocia la reactivación del sector con la recuperación del precio de los commodities, que representan la «gran caja» del Uruguay. «Desde ahí se empieza mover todo», remató.

DIEGO FERREIRA

INFORMEDIEGO FERREIRA