ENTREVISTA

El magnate que transformó el sector inmobiliario en Miami invierte en Uruguay

Edgardo Defortuna es argentino y se estableció en EE.UU. cuando era joven; más que "ubicación, ubicación, ubicación", su lema para el negocio es "timing, timing, timing"

Edgardo De Fortuna. Presidente de Fortune International Group.
Edgardo De Fortuna. Presidente de Fortune International Group. Foto: Francisco Flores.

Transformar el skyline de Miami es un sueño que este ingeniero electromecánico argentino de 59 años no tenía cuando en los ochenta viajó a EE.UU. Su intención era quedarse tres meses para perfeccionar su inglés, pero terminó construyendo su propio «imperio» en el real estate de lujo:hoy controla un grupo líder que cuenta con inmobiliaria, desarrolladora de proyectos y hasta una financiadora. Su precoz éxito en el rubro inmobiliario lo llevó a cursar un MBA y establecerse en ese país, donde hoy comercializa unidades a precios millonarios. Habló sobre su historia, las demandas del consumidor premium, de la economía argentina, de su «olfato» para invertir y también del complejo AVA (próximo al Parque Roosevelt) que su empresa construirá en Uruguay. Está casado hace 23 años y tiene tres hijos a los que disfruta de acompañar en competencias deportivas.

Estudiaba inglés en Miami y se ganaba unos pesos administrando inmuebles de conocidos. ¿Cómo convirtió eso en un negocio millonario?

Mis padres y algunos de sus amigos tenían algunas inversiones inmobiliarias en Miami. Yo nací en Buenos Aires pero me crié en Córdoba y en ese momento, a mitad de los 80’, la gente no viajaba tanto, iba a Miami una vez al año si es que iba, y había un poco más de secreto o confidencialidad sobre los activos que tenían afuera. Esas personas no querían lidiar con llamados de los inquilinos en EE.UU. diciendo que se les rompió el refrigerador, había una necesidad del inversor latinoamericano de que alguien le proveyera esos servicios. Y el broker típico de Miami, como Century 21, no entendía su idiosincracia y filosofía. Empecé mi compañía con dos empleados. En esa época, había un boom de inversores de Argentina, Venezuela y algo de Brasil, que veían en Miami la oportunidad de invertir en una economía más estable. Hicimos acuerdos con brokers de diferentes ciudades latinoamericanas para ir a buscar a esos interesados y mostrarles lo fácil que era comprar una propiedad en EE.UU. Con el tiempo, Fortune se convirtió en puerta de entrada al mercado para el público latinoamericano. Más tarde, creamos una desarrolladora atendiendo las necesidades y estilos de vida del comprador latinoamericano.

Edgardo Defortuna. "Compramos 346 condominios de a uno para obtener un terreno sobre el mar". Foto: Francisco Flores.
Edgardo Defortuna. "Compramos 346 condominios de a uno para obtener un terreno sobre el mar". Foto: Francisco Flores.

La demanda por un «pedacito de Miami» ha crecido desde entonces. ¿Aún hay terrenos disponibles?, ¿en qué situación está la oferta?

Es muy difícil hoy conseguir terrenos sobre el mar. Para darle un ejemplo, el último terreno que compramos, que es de 150 metros sobre el mar en un área de Miami que se llama Sunny Isles (a cinco o 10 minutos del Aventura Mall y del mall de Bal Harbour) era un edificio de condominios antiguo, de 346 unidades, y las tuvimos que comprar una por una. Lo hicimos durante dos años y medio hasta poder conseguir el 100%, para terminar el condominio existente, voltearlo y así tener un terreno sobre el mar, pagando un 50% más a cada uno de lo que valían sus unidades. El valor del terreno resultó muy atractivo si se compara con el de un terreno vacío, pero era un riesgo porque podíamos quedar a mitad del camino... pero pensamos que era una oportunidad y así lo hicimos. Hay que ser muy creativo en este tipo de cosas. La disponibilidad es cada vez más escasa y por eso nuestros próximos proyectos los estamos pensando más hacia el norte, hacia Fort Lauderdale y Palm Beach.

¿Cuál es la rentabilidad que ofrece Fortune al inversor?

Como en todas las cosas es una cuestión de timing, pero hoy el mercado de Miami está mucho más maduro y estable. En general, el rendimiento típico para el capital de un proyecto (con el financiamiento incluido) es de un 20% o 25% anual. Es decir, al término final del proyecto el inversor recibe entre el 80% y el 100% del retorno total. En otras palabras, tratamos de lograr que si puso 100 se lleve 200 al final. En general, en los proyectos de alto nivel como los nuestros eso es muy factible. El de Jade Signature, para darle un ejemplo concreto, fue un éxito tan grande que los resultados son: quien puso 100 se llevó 350.

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Son los millones de dólares que cuesta la unidad más cara del proyecto Jade Signature, de 60 pisos y 192 unidades. En el otro extremo, la más barata tiene un precio de US$ 2,5 millones.

Para Fortune los costos financieros son favorables...

Son realmente bajísimos. Para darle una idea, por el préstamo que teníamos de Jade Signature pagábamos 1,58% anual. Es increíble que presten US$ 280 millones al 1,58%, pero el banco acompaña el éxito y si tenés buena reputación cree en tu solidez y te da financiamientos muy atractivos. Hoy ha subido un poco la tasa, pero en vez de 1,58% estará a 2,58%; todavía sigue siendo atractiva y no impacta demasiado en el resultado final si el timing es bueno.

¿Qué perfil de inversores tienen?, ¿fondos o particulares?

Hacemos una combinación. A veces lo estructuramos con inversores privados en su totalidad o a veces parcialmente. Hay dos o tres proyectos ahora donde tenemos la mitad de inversores institucionales (fondos) y la mitad privados y conviven bastante bien. Al privado le encanta que haya un fondo porque hace por él los deberes, el due dilligence. Sabe que si el fondo equis de US$ 20.000 millones invirtió en determinado proyecto, analizó todo para estar seguro de que sea un éxito. Antes el dueño de la plata o el family office investigaba un poco más, pero ahora el mercado es tan dinámico que prefieren que lo valide otro.

Fortune se enfocó en el segmento de lujo. ¿Cuánto cambiaron las necesidades del consumidor final?

Cambian constantemente. Tratamos de entender cuáles son las nuevas tendencias y de pensar no en lo que necesita la gente hoy sino qué va a necesitar en cuatro, cinco o seis años cuando el proyecto esté terminado. Antes la tendencia era hacer apartamentos muy grandes, con áreas sociales muy grandes, porque a la gente le gustaba recibir invitados en su casa, pero ahora por todos los costos que tiene no está llevando tanto personal doméstico de sus lugares de origen, entonces prefiere tener áreas más pequeñas. Y hoy quiere mucho menos show off (ostentación). Antes los lobbies eran todos del mejor mármol; ahora es menos ostentoso, con menos oro. El mundo está cambiando muy rápido y hay que ver cómo adaptarse. Tenemos que pensar muchísimo, por ejemplo, qué hacemos con la cantidad de paquetes que llegan al edificio de gente que está poco tiempo ahí. Antes el área de almacenamiento era un armario de dos por dos metros, ahora es un salón con todo clasificado, porque cada vez más las personas piden también lo que no necesitan, y lo devuelven sin cargo. Tengo clientes a los que, si les gustan unos zapatos, piden tres talles distintos por si acaso.

Me decía que el mercado de Miami está más maduro. ¿Cómo ve al argentino?

Yo adoro Argentina, pero es muy difícil trabajar en un mercado donde hoy el dólar vale 20 y en una semana vale 40 o los costos internos hoy son muy atractivos y mañana la inflación es muy alta. En proyectos de magnitud donde hay tres o cuatro años desde que se invierte hasta que sale es muy difícil pronosticar con esos altibajos.

Defortuna. "De dos proyectos en Córdoba el bolsillo me quedó doliendo". Foto: Francisco Flores.
Edgardo Defortuna. "De dos proyectos en Córdoba el bolsillo me quedó doliendo". Foto: Francisco Flores.

Fortune invirtió en Córdoba. ¿Cómo le fue con esos desarrollos inmobiliarios?

Hicimos dos proyectos de tres torres cada uno (Chateau Village y Village Plaza) en el barrio Cerro de las Rosas. Están sobre el río con una vista espectacular, en el área residencial de más categoría en Córdoba. Me entusiasmé al principio con hacer Village Plaza porque era el club donde en mi infancia jugábamos al tenis con mis hermanos.Por cuestiones económicas lo estaban vendiendo y me lo vinieron a ofrecer. Hicimos los mejores edificios de Córdoba y la gente quedó extremadamente contenta, pero yo digo bromeando que el bolsillo me quedó doliendo. Fue por el problema país. Se lo explico con números no específicos:como el aporte de capital no está sujeto al ajuste por inflación, si traigo de afuera US$ 1 millón que al inicio son un millón de pesos argentinos, y me llevo al final del proyecto el mismo millón de dólares que son 10 millones de pesos, el fisco argentino dice que gané 9 millones de pesos y me hace pagar el 35% sobre esos 9 millones. Entonces, en realidad para recuperar la inversión no solo tengo que ganar el 30% en pesos sino también el 30% en dólares. Hasta que no mejoren ese tipo de situaciones va a ser difícil conseguir inversión extranjera seria.

¿Esa vez le falló el olfato?

A veces un mal proyecto en un buen timing tiene buen éxito económico y otro buen proyecto en un mal momento tiene un resultado económico diferente o negativo. Así que más importante que el lema (del real estate) de «ubicación, ubicación, ubicación» para mí es «timing, timing, timing». Y sobre todo en América Latina, donde si las cosas cambian en el medio y el tipo de cambio y la inflación te juegan en contra te puede ir mal, pero el olfato fue bueno al principio.

Los «cuadernos de las coimas» impactaron en la construcción de su país. ¿Un inversor extranjero puede recuperar la confianza en el sector privado argentino?

No estoy muy familiarizado con el tema, pero no es fácil hacer borrón y cuenta nueva. Lamentablemente, están pagando justos por pecadores. El jefe de crédito internacional de un banco muy importante de EE.UU. me dijo que hace unos meses se estaban enfocando en que Argentina estaba muy bien e iban a empezar a dar crédito para obra de construcción, pero ahora estaba muy preocupado porque no podía prestar a los que ya habían salido en los cuadernos, pero tampoco a los que no, porque no sabía si mañana iban a salir. Así que decidió parar el crédito. Por eso hay que tener cuidado. Siento que empezaron haciendo las cosas muy bien y trataron de eliminar la corrupción que estaba muy aferrada en Argentina, pero en un momento hay que decir «hasta acá llegamos» y no enfocarse tanto en combatir lo malo sino en hacer lo bueno. Esa es mi visión como un empresario que mira con cariño desde afuera.

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Son los millones de dólares de inversión inicial en AVA (para la primera de cinco torres). Se trata del proyecto que Fortune International Group construirá y desarrollará en Uruguay.

AVA potenciará al Parque Roosevelt como "amenity"

¿Cómo se dio la inversión de Fortune en AVA en Uruguay, el complejo ubicado en la esquina de Avenida de las Américas y Avenida a la Playa?

El fondo institucional Compass tenía este proyecto avanzado y casi aprobado. Con ellos hace tiempo veníamos hablando de trabajar juntos. La construcción va a empezar de todas maneras, no depende tanto de las ventas. Tiene todos los ingredientes para ser un éxito y vamos a trabajar para darle personalidad y carácter, el «toque Fortune». AVA está dirigido a un público joven mediano-alto, a hijos de familias que tienen casas en El Pinar o Carrasco, que quieren estar cerca en un ambiente más joven, con amenities, sin problemas y en contacto con la naturaleza. Tenemos muchas ideas. Queremos crear más activación en el Parque Roosevelt, hemos hecho algo parecido en Paraguay. Creo que es un amenity pegado que podría tener muchísimo más vida, para que la gente disfrute la naturaleza con bicis, áreas de caminar y puntos de entretenimiento para niños, teniendo en cuenta la ecología... Hablé con la Intendencia de Canelones y están muy interesados. Esperamos que AVA sea la primera de varias cosas que hagamos en Uruguay.

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