DANIEL PORCARO

Tecnología y negocios inmobiliarios

Recientemente se realizó un evento sobre la profundidad de los cambios que la tecnología genera en los negocios inmobiliarios, en particular en nuestro país comparado con la región y el mundo.

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Operadores inmobiliarios: 85% de los alquileres son irregulares. Foto: Shutterstock

El análisis realizado para dicha ocasión tuvo en cuenta tres variables: penetración y uso de la tecnología en la población, perfil de los demandantes de bienes y servicios a través de la tecnología y sectores que sufren o van a sufrir cambios disruptivos en su formulación actual de negocios.

La primer variable evaluada fue el grado de penetración de la tecnología en la vida diaria de la mayoría de los uruguayos. Si el grado de penetración fuera escaso, entonces la amenaza disruptiva de la tecnología en la oferta y demanda de bienes y servicios que afectan al negocio inmobiliario sería dependiente del tiempo de adaptación a las nuevas tecnologías.

Afortunadamente esto no es así, la tecnología avanza en Uruguay y penetra con una velocidad asombrosa. Según una reciente encuesta realizada sobre las características del internauta uruguayo se destaca la impresionante penetración de Internet entre la población adulta. Mientras que en el rango de 40 a 45 años se superó el 80% de penetración en el año 2015 y los adultos de entre 50 y 64 años están llegando este año al 80%, lo más sorprendente es que en la población de más de 65 años el uso de internet pasó de un 15% en el año 2010 a 56% en el año 2016. A su vez el estudio muestra que la brecha digital entre los diferentes segmentos socioeconómicos se acorta y crece la penetración en el interior del país. El fenómeno descripto se debe fundamentalmente al uso intensivo de teléfonos inteligentes (en cuatro años el número de personas con smartphone se multiplicó por 18), hasta el punto que el 65% de los internautas utilizan este medio para conectarse a la red global.

En segundo término se analizó el uso que el público realiza de la tecnología. El estudio citado muestra que los primeros lugares de utilización de Internet tienen relación con la búsqueda de información online, la comunicación y el entretenimiento, incrementándose la utilización del uso de la tecnología para concretar compras o vender bienes o servicios.

En base a lo expuesto pueden observarse en Uruguay las mismas tendencias que se verifican internacionalmente: alta penetración de Internet, uso intensivo para la comunicación y el entretenimiento, uso creciente para transacciones comerciales y como fuente de información referencial sobre productos y servicios.

Para precisar el perfil del público que mayores cambios provocan en la demanda de bienes y servicios relacionados con el negocio inmobiliario, recurrimos a estudios estadísticos extranjeros (hemos utilizado información del PewResearch Center de Estados Unidos), asumiendo que los fenómenos dados a nivel internacional tienen, como expresamos, alta correlación con el medio local.

El perfil de los mayores "influenciadores" de los cambios que la tecnología trae al negocio inmobiliario está entre quienes tienen entre 25 y 50 años (las generaciones denominadas millenials y generación X), de nivel socio económico medio alto, nivel de educación terciario o superior y residentes en núcleos urbanos.

¿Que tienen de particular este público que llamamos "influenciadores tecnológicos"?

Valoran su tiempo, por lo que las compras de sus insumos primarios, pago de facturas e incluso compras de vestimenta, calzado y electrodomésticos lo hacen preferentemente a través de medios electrónicos. Esta tendencia atenta contra las grandes superficies destinadas a estos servicios , favoreciendo los negocios de logística en lo que hace a la entrega de bienes materiales adquiridos a través de Internet.

Asimilan rápidamente los bienes y servicios que se integran a la economía compartida, por lo que el uso de plataformas de búsquedas de precios y localizaciones de viviendas de alquiler temporal son de uso cada vez más habitual y extendido. Esta tendencia atenta contra el servicio de alquiler de viviendas realizado de manera tradicional por las inmobiliarias y favorece al pequeño inversor inmobiliario que encuentra canales de comercialización eficaces para poner en mercado su inversión inmobiliaria.

El fenómeno anterior más el marcado interés por los viajes y la apertura cultural hace que las plataformas que ponen en contacto a personas y alojamientos de diferentes países o regiones son de utilización frecuente lo que implica una amenaza para el negocio hotelero tradicional.

La creciente regulación financiera y la inestabilidad de los mercados bursátiles determina la búsqueda de oportunidades de inversión en el sector inmobiliario mediante plataformas que ponen en contacto a pequeños inversores con proyectos importantes mediante el denominado crowfunding, lo cual también amenaza al comercializador inmobiliario tradicional.

Se encuentran familiarizados con elementos de realidad virtual por lo que demandan de los proyectos inmobiliarios a ejecutarse, herramientas que los pongan en contacto con los espacios y entorno donde habitarán en el futuro.

El tema que resta analizar es si el mercado uruguayo es suficientemente profundo en "influenciadores tecnológicos" como para que el cambio sea acelerado y una fuente de oportunidades para emprendedores locales.

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