Julio Preve Folle

Arrendamiento y propiedad

Me ha llamado la atención un artículo aparecido en una publicación del MGAP sobre la evolución de los arrendamientos y en general sobre la tenencia de la tierra, que realiza una buena recopilación de información pero que concluye mal.

En efecto, el artículo destaca como en la agricultura, entre los años 2000 y 2011, pierde participación en forma muy importante la proporción de tierras en propiedad, de 19 a 10%, creciendo fuertemente la proporción de área en arrendamiento que llega al 80%. El tema es más relevante que lo que expresan estas cifras, en tanto ocurre en un marco de aumento de la superficie agrícola. Citando también a otros autores se presenta la expansión agrícola como lo que realmente fue, es decir un fenómeno crucialmente vinculado al arrendamiento como modalidad de explotación. Finalmente me llama la atención cuando el articulista se sorprende con que el 87% de los arrendamientos agrícolas tengan plazos de hasta tres años, situación que lo lleva a preocuparse por la suerte que en ellos pudieran correr, por su mayor duración, los famosos "planes de uso y manejo del suelo", los que por su condición obligatoria van cayendo en un descrédito cada vez mayor.

No es casual.

El cambio significativo en el arrendamiento con destino agrícola no ha sido fruto de la casualidad, ni se puede explicar solo por la modalidad dominante de negocios de las grandes empresas agrícolas, las que con excepciones han preferido una estructura de capital con escasa participación de tierra en propiedad. Este fenómeno solo ha sido posible a partir de una de las más importantes reformas de la década del 90: la ley 16.223, que deliberadamente y para lograr lo que luego ocurrió, introdujo la libre contratación en materia de arrendamientos rurales.

Se trata de una ley de solo 7 artículos (y sobran 3), que reforma la 14.384 de más de setenta, y que en lo esencial establece que el plazo, la renta y el régimen de reajuste de ésta, serán los que libremente fijen las partes contratantes. La expansión de la agricultura de secano que disfrutamos hasta ayer, no se puede explicar fuera de este marco de libre contratación, que aventó el temor del arrendador de que su arrendatario se quedara en el campo el tiempo que quisiera, y pagando lo que le pareciera mejor. Hasta ese momento un arrendatario con contrato, cualquiera fuera el plazo que éste estipulara, podía por su sola voluntad quedarse en el campo hasta diez años. Por otra parte, si había pactado su renta por ejemplo en trigo, y resolvía empezar a pagar en litros de leche, bastaba que acudiera al juez que le cambiaba lo pactado.

Creían algunos que a mayor plazo legal en los contratos, mayor estabilidad en las explotaciones. No advertían entonces, que el miedo a no disponer del campo —ni de la renta— más allá de allá de la voluntad contractual, hacía que los propietarios descartaran arrendar un campo, convirtiendo en prácticamente imposible acceder por esta vía normal, a la actividad rural. Pero había algo peor. La propia ley 14.384 preveía que no quedaban comprendidos en ella los convenios de pastoreo por hasta 11 meses y los contratos por una sola cosecha.

Estas modalidades de máxima inestabilidad, previstas como excepción a la ley, eran la forma más frecuente de acceso a la tierra para no caer en el plazo de 10 años ni en la revisión judicial de rentas. De esta forma, la estabilidad que se quería proponer, devenía en la promoción de todas las formas llamadas accidentales de tenencia de la tierra, con las que se defendía el dueño del campo. Hoy sabemos que cerca del 80% de la agricultura de secano se desarrolla bajo la modalidad de arrendamientos, en general de 2 y 3 años, que pacíficamente se renuevan —o no— de acuerdo al libre albedrío. Y que ningún propietario puede temer a que se le quede nadie dentro de su campo más allá de lo convenido.

Como igualmente, que si a un arrendatario el pago le queda grande, simplemente se va a retirar al vencer su acuerdo, y dejar lugar a otro que a lo mejor sí puede pagar lo que el propietario aspira, como también puede llegar éste a quedarse sin renta: así son los negocios. Quiere decir que con independencia de la extensión de cada contrato, es evidente que muchos se renuevan todas las veces que las partes lo desean. Y que por tanto mirar la duración promedio de un contrato como indicador de la permanencia del agricultor en la tierra en un error. Y peor todavía es imaginar que si un contrato no tiene la duración de un plan de uso del suelo, éste se va a manejar de peor manera: no tiene por qué ser así, obviamente.

Cambio en paz.

Desde que el MGAP releva datos de contratos de arrendamiento registrados en la Dirección General de Registros del MEC, que no son todos, en quince años, se firmaron más de 30 mil contratos por 11 millones de hectáreas. Durante el mismo período las compraventas sumaron 7,6 millones de hectáreas. Lo anterior quiere decir que una superficie muy superior a la de todo el país cambió de titular de la explotación en 15 años, más de arrendamientos que de compraventas. Esto habla de una gran movilidad que en sí misma es un bien a preservar, que ojalá no se destruya por algún intento de intromisión en la voluntad de las partes. Mucho menos todavía si fuera a causa de la política de suelos, que se va a caer por sí sola en pocos años.

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