OTRA CARA PARA UN BARRIO HISTÓRICO

Intendencia estudia mega intervención en Capurro con hoteles, shopping, 1.500 viviendas y centro gastronómico

La IMM analiza un proyecto que busca convertir cinco manzanas degradadas en un espacio con viviendas, shopping, hoteles, un centro de gastronomía y de transporte. La inversión global se estima en US$ 180 millones. 

¿Qué hace falta para cambiarle la cara a un barrio histórico en el que nadie ha querido invertir? Foto: Leonardo Mainé
¿Qué hace falta para cambiarle la cara a un barrio histórico en el que nadie ha querido invertir? Foto: Leonardo Mainé

En este momento una unidad de la Intendencia de Montevideo (IM) estudia con lupa el proyecto urbanístico La Aurora, que quiere despertar al barrio Capurro de una larga siesta. Planea una intervención atípica para esta zona deprimida. Se trata de una gentrificación en cinco manzanas que incluye la construcción de un shopping, 1.500 viviendas, un centro gastronómico, espacios públicos recreativos, hoteles tematizados, cocheras automáticas y la localización de un intercambiador modal de transporte público para conectar el oeste de la ciudad con el Centro.

Es una apuesta que suena tremendamente ambiciosa si uno observa el estado de los escenarios que quiere transformar. "Están actuando como contrapeso de la evolución del barrio", dice Adela Giménez, parte de la dupla de arquitectas que armó el proyecto. El plan opera sobre 200.000 metros cuadrados de viviendas y vacíos industriales desaprovechados, abandonados o ruinosos, que quieren reutilizarse mediante reciclajes o construyendo obra nueva. Lograrlo requerirá inversiones privadas y también públicas, ya que La Aurora pretende abrir dos calles, mejorar dos plazas y la ribera del recuperado arroyo Miguelete; intervenir un depósito que adquirió la IM y un inmueble con protección patrimonial que acaba de conseguir la Agencia Nacional de Viviendas (tras un convenio con el Banco de Previsión Social) para desarrollar un complejo de viviendas.

También habrá que aunar intereses entre los propietarios de varios padrones, que están al tanto de esta iniciativa pero no forman aún parte de ella. Uno de los más grandes (un sector de la antigua fábrica Campomar) pertenece a Campiglia Construcciones que, por su parte, en 2011 ya había intentado desarrollar un proyecto de construcción de viviendas que no consiguió el apoyo de la IM para sortear algunas limitaciones normativas atadas a su valor patrimonial, entre otras, cuenta el arquitecto Matías Coll. Otro es de una sociedad anónima cuya prioridad es vender o alquilar el inmueble. Hay un conjunto de 11 viviendas, varias de ellas ocupadas, que en su mayoría pertenecen a un mismo dueño. Y por último está el padrón del cliente original de este estudio de arquitectas, que posee el 56% del territorio comprendido en el proyecto, y está dispuesto a otorgar toda la superficie para atraer inversores.

Parece una quimera, pero la iniciativa se comenta entre oficinas públicas, entusiasmó a la Comisión Especial Permanente del Prado, y las arquitectas aseguran que habría distintos inversores interesados. Ramón Méndez, director de Planificación de la IM y responsable último de la unidad Plan de Ordenamiento Territorial, celebra que el sector privado aporte proyectos de tipo global en una zona despreciada por los inversores que necesita ser revitalizada y "tiene potencial para serlo". Tras una primera evaluación, la oficina que dirige descartó la ubicación de un intercambiador modal "ya que no es un punto neurálgico de la ciudad", y tampoco se interesó en el shopping. "Tenemos demasiados en Montevideo y no es prioridad fomentar el consumo", argumenta. Sin embargo, menciona que La Aurora tiene muy buenas ideas, entre ellas la de generar hoteles tematizados y un centro gastronómico en el barrio, que podría ir acompañado, imagina, de salas de cine, teatro y algún local comercial. "Hay interés. Falta aterrizarlo y para eso necesitamos ver un plan de negocios y constatar que existen inversores".

De las cenizas del fénix.

Esta historia empieza con un inversor que confió, allá por 1995, en el frustrado Plan Fénix. La transformación de la Aguada en un eje comercial, cultural, hotelero y residencial, con acceso a modernos medios de transporte, iba a desbordar entusiasmo en los barrios vecinos más próximos, y por eso Sergio Oberlander compró en un remate del Banco de la República Oriental del Uruguay una parte del complejo textil perteneciente a la fábrica Martínez Reina. Se quedó con 17.900 metros cuadrados compartidos con los 600 empleados que quedaban de un negocio textil casi fundido, que agonizó por dos años, y murió.

Walter de Souza, administrador de este espacio que funciona como un depósito contratado por distintas firmas, observa el 50% que está desocupado y dice:

—Se decía que íbamos a ver cisnes nadando en el arroyo Miguelete. El dueño pensó que era una buena inversión para desarrollar viviendas, pero todos los proyectos se cayeron.

En un nuevo y descreído intento, el propietario contactó a las arquitectas Adela Giménez y Lucía Cracco, que hicieron un proyecto para el padrón de su cliente, pero también idearon acciones en los de sus vecinos. "Si tomábamos solo el terreno de nuestro cliente para hacer vivienda, ningún inversor va a querer invertir, dado que no estaría pensando en un lugar atractivo para vivir. Por eso armamos un combo y lo presentamos ante la intendencia como una unidad de actuación con proyectos multifuncionales. La estrategia es masificar la construcción de vivienda asociada a otras modalidades comerciales y vinculadas al transporte", explica Cracco.

Es, a su escala, una especie de Plan Fénix que imagina un Capurro dinámico, súper poblado y con trenes, autos y ómnibus conviviendo. Pero, para evitar la frustración, se planificó en etapas, contemplando los distintos modelos de negocios que podrían interesar.

Para el predio de su cliente, las arquitectas pensaron en la creación de un centro comercial como primer disparador de atracción para los inversores y los futuros interesados en habitar en los cinco complejos de viviendas de distintas alturas, que se construirían en otra etapa, con vista a la bahía y la ribera del Miguelete, cuyo tratamiento y uso de aguas también está previsto en el proyecto. Allí habrá cocheras para las unidades residenciales y comerciales, y se prevé un sistema de gestión de residuos novedoso: de La Aurora no saldrá basura. La rentabilidad de este negocio, según una primera estimación, la calculan en el entorno del 23% al 38%, dependiendo del sector de la obra. En el peor de los casos, creen que el metro cuadrado se venderá a unos US$ 1.800.

Si se observa todo el proyecto, la inversión global, de acuerdo a las primeras estimaciones, sería de US$ 180 millones. Por ahora, esta iniciativa se puede ver como un juego de ajedrez. Mientras reúnen las cartas de interés de los inversores, esperan que la IM considere su solicitud de declarar al perímetro del proyecto como una unidad de actuación (lo que a su vez podría atraer a más interesados). Este es un instrumento de ordenamiento territorial que se otorga una vez que se concluye que la propuesta es viable urbanísticamente, aporta al desarrollo de la ciudad y tiene un sostén económico. Se aplicó, por ejemplo, en el caso del shopping Nuevo Centro. "El territorio pasa a ser un área especial para la que se genera normativa específica", explica Méndez. En este caso, como La Aurora prevé que la IM realice obra para complementar el proyecto, la comuna debe analizar si el plan va en la línea de lo que se quiere desarrollar en esa parte de la ciudad. En eso está.

Valor a escondidas.

En 2015 la Intendencia aprobó el Plan Patrimonial Prado (incluido Capurro), que implica la definición de una normativa y de acciones para cumplir con el objetivo de repoblación respetando las áreas a conservar por su valor histórico. Un mes atrás, en ese sentido, se inauguró un renovado Parque Capurro. Sin embargo, fuentes de la Comisión Especial Permanente del Prado informan que los distintos planes especiales que se superponen en Capurro quedan truncos al enfrentar un problema de mercado. No surgen planes ambiciosos en este barrio en el que conviven grandes superficies de vacíos industriales con terrenos fraccionados en espacios pequeños, "lo que dificulta desarrollar proyectos inmobiliarios de grandes inversiones", opina Salvador Schelotto, el director nacional de Vivienda.

¿Qué hace falta para cambiarle la cara a un barrio histórico en el que nadie ha querido invertir? Foto: Leonardo Mainé
Foto: Leonardo Mainé

A pesar de su cercanía con los espacios verdes, la bahía y un buen servicio de transporte, nadie quiere construir en este lugar porque nadie quiere vivir allí; pero nadie vive allí porque no se construye. Por otro lado, también influye la dimensión de los grandes inmuebles que están disponibles: el modelo de negocios preferido por los promotores inmobiliarios es encarar más de un proyecto a la vez y financiarlos en etapas, en lugar de lanzarse a financiar de una sola vez uno mega, de más de 100 unidades, explica Alfredo Kaplan, asesor financiero de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay.

Así, la perpetuación en el tiempo de los espacios abandonados y ruinosos desvaloriza la zona y aleja, aún más, a los inversionistas. Aunque Capurro puede beneficiarse de la ley de Promoción de la Vivienda de Interés Social, ninguno de los promotores inmobiliarios consultados, ni Schelotto, recuerdan un proyecto que haya prosperado allí. "En condiciones normales del mercado ningún privado invertiría ahí, incluso con exoneraciones fiscales. Lo que debe haber para que resulte atractivo es un plus adicional, que en ocasiones pueden ser créditos, la cesión de la tierra con un costo más barato, o que un particular dueño de esa tierra participe en el negocio y le ceda la tierra a cambio de metros", opina el asesor inmobiliario Julio Villamide.

Desde la Comisión Especial Permanente del Prado confirman que la falta de interés llevó a que a algunos proyectos se les dieran incentivos excepcionales que no se otorgan en el resto de la ciudad (como la habilitación para construir en mayores alturas): "Tratamos de buscar la manera de que las inversiones vayan para ese lado, pero a veces ni siquiera así se logra". Por eso la recepción del proyecto de La Aurora en julio pasado fue entusiasta, ya que presentaba una ambición inaudita para este territorio. La comisión evaluó favorablemente el proyecto y respaldó la solicitud de construir torres de hasta 60 metros, 41 más de los permitidos en la zona. Por ahora, es un primer empujón.

Es que este barrio necesitará revitalizarse puesto que lo involucran distintos proyectos de gran porte, como la construcción de una nueva terminal pesquera en Capurro y las obras del Ferrocarril Central. La estación Yatay actualmente funciona como una parada que utilizan más personas para pernoctar que para movilizarse en tren. Wilfredo Rodríguez, presidente de la Administración de Ferrocarriles del Estado, dice que esa es una de las paradas que será remodelada y potenciada con el incremento de la circulación de los trenes de pasajeros y de carga, que tendrán una frecuencia cada dos horas, más del doble del funcionamiento actual. Las obras implican enterrar las vías, para que los transeúntes y los vehículos puedan transitar sin obstáculos. Además, en algunos tramos la expansión comerá hasta 20 metros de las propiedades edificadas. "Va a cambiar el panorama y esta zona va a necesitar más servicios".

Otra herencia maldita.

Montevideo es una ciudad en la que crece más la necesidad de vivienda que la cantidad de habitantes. El arquitecto e investigador Gonzalo Bustillo sabe que la mayoría de los uruguayos percibe que la cantidad de espacio que ocupan los inmuebles vacíos, algunos de ellos por más de una década, es un problema de primera relevancia. En especial cuando, a pesar de los mecanismos de promoción creados, la producción de vivienda alcanza para cubrir la mitad de la demanda, según informa Villamide.

¿Qué hace falta para cambiarle la cara a un barrio histórico en el que nadie ha querido invertir? Foto: Leonardo Mainé
Esta historia empieza con un inversor que confió, allá por 1995, en el frustrado Plan Fénix. Foto: Leonardo Mainé

A diferencia de países como Francia o Inglaterra, que llevan 15 años con legislación específica para combatir este problema, nuestro país recién desarrolló políticas activas para desestimularlo. En ese marco, Bustillo y su socia, Mariana Ures, realizaron desde la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo diversos estudios en el municipio B y C (donde se encuentra Capurro) relevando 339 visiblemente abandonados. Entre ellos, el 43% presentaba riesgo edilicio. Constataron que la superficie construida y abandonaba representaba 195.575 metros cuadrados, que traducidos en viviendas son 2.349 de 75 metros cuadrados. Este stock tiene un valor de US$ 25 millones, equivalente al costo de construcción de 12 edificios de vivienda de 10 pisos. Otro dato significativo es que, de los inmuebles con información registral, se supo que el 9% eran propiedad del Estado. "Existe un problema en cómo las entidades del Estado gestionan su propio stock", afirma el arquitecto.

Ahora mismo el Ministerio de Vivienda está afinando la reglamentación de la Ley de Inmuebles Urbanos Vacíos y Degradados que le permitirá al gobierno incidir en los procesos urbanísticos de manera que todo lo que hoy está en situación de deterioro pueda ser rehabilitado, tanto por el Estado como por el sector privado. Sin embargo, según Bustillo, la condición de que los inmuebles deban cumplir con estar vacíos y además ruinosos limita el alcance al 38% de las fincas abandonadas.

La nueva norma le permitirá al ministerio ampliar su cartera de tierras, en concordancia con la estrategia nacional de acceso al suelo urbano que se aprobó a fines de 2018 y busca llenar esos huecos en las zonas consolidadas de las ciudades, creando lazos con los gobiernos departamentales, que también tienen su cartera de tierras. Las herramientas más utilizadas para acceder al stock son las transferencias de otros organismos de la administración central, la expropiación (que no es muy frecuente) y la adquisición a privados para desarrollar obras de vivienda de interés social.

Tras la experiencia exitosa de la fábrica de alpargatas (reciclada junto a privados), en los últimos dos años el ministerio concretó la adquisición de antiguas fábricas vacías ubicadas en áreas urbanas para reconvertirlas en complejos de vivienda, donde combina varios programas. Así conviven la promoción privada con cooperativas, relocalizaciones, vivienda para pasivos y espacios de uso público como polos culturales, educativos (CAIF, UTEC) y emprendimientos productivos. "Se trata de construir ciudad, llevando servicios a los lugares donde se genera vivienda", explica la arquitecta Lucía Anzalone.

Este es el caso de la recuperación en conjunto con la Intendencia Departamental de Paysandú de más de cuatro hectáreas de la fábrica Paylana. Allí se harán 500 viviendas, que en su mayoría fueron adjudicadas a ocho cooperativas. En el barrio La Unión, el ministerio adquirió mediante remate el inmueble de Raincoop, que dará lugar a 560 hogares, y en Cerrito la IM le donó la antigua fábrica de aceites Torino, donde se proyectan unos 200. El Ministerio de Industria le transfirió el exgasómetro de Barrio Sur, que alojará 90 viviendas. En Capurro consiguió uno de los padrones de la fábrica Martínez Reina, donde habrá 90 apartamentos.

Intendencia de Paysandú. Foto: archivo El País.
Intendencia de Paysandú. Foto: archivo El País.

La Aurora, que toma el nombre de la fabrica que existió en ese predio, prevé que en ese espacio se desarrollen viviendas de interés social destinadas a una población de la tercera edad que cuente con todo tipo de servicios para sus necesidades. Habrá que esperar para ver cómo avanza este juego de ajedrez, que busca cambiarle la cara a un barrio histórico.

Vivir en una comunidad que no genere basura

La Aurora tiene un lineamiento autosustentable: pretende que su comunidad se haga responsable de sus desperdicios. De concretarse el proyecto de su cliente original, Marcelo Mercader y Leslie Bentancor llevarán adelante un workshop llamado Cadáver Exquisito que organizaría un tratamiento renovable de los objetos que se quieran desechar. Esta usina de reciclaje resignificaría el material, que luego se pondría a la venta. Mediante un sistema de créditos acumulables (equivalentes a pesos), los dueños podrán comprarlos una vez restaurados o sumar puntos para canjearlos en una próxima compra. El cartón y las latas serían vendidas y ese dinero está previsto utilizarlo para reducir el costo de los gastos comunes. Con respecto a los residuos orgánicos, un sistema de cañerías recolectaría y llevaría los residuos a distintas composteras o biodigestores. Este proceso consiste en almacenar sustancias orgánicas y restos de alimentos que se fermentan, generando gas de efecto invernadero, que se puede utilizar como energía renovable.

Reportar error
Enviado
Error
Reportar error
Temas relacionados
Max caracteres: 600 (pendientes: 600)