La historia detrás del vaciamiento

La chance de Ciudad Vieja para renacer desde sus casas abandonadas

Operadores inmobiliarios notan un leve resurgir en el casco histórico de Montevideo. Se amplió la oferta y crece la demanda, pero todavía son pocos los que quieren vivir allí. Para utilizar el stock de casas abandonadas y repoblar el barrio el gobierno tiene un plan.

casa-abandonada-ciudad-vieja
La casa en la que José Enrique Rodó vivió parte de su vida será reciclada por la Dirección Nacional de Vivienda para alquiler social. Foto: Leo Mainé.

Hablar de la Ciudad Vieja conduce a la nostalgia, porque fue ahí donde un día empezó todo. Uno de los tantos amores que despertó el barrio histórico fue el del fallecido operador inmobiliario Osvaldo Roja, que durante décadas se comprometió con su recuperación. Sus colegas recuerdan que lo definía como un “mundo chiquitito”, donde cualquiera podía encontrar lo que fuera que estuviera buscando.

—Él decía que la Ciudad Vieja es toda la ciudad en 100 manzanas —cita Álvaro Echaider, directivo de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya.

Pero, ¿cuál es el problema de este barrio al que le faltan residentes? “El prejuicio”, plantea Echaider, “carga con una especie de estigma”. Sin embargo, asegura: “Todo ese potencial que le veía Roja está ahí. Y está a punto de explotar”.

Dicen los operadores inmobiliarios que el primer hogar de Montevideo tuvo, durante décadas, mala prensa. Y esto al consumidor le queda grabado. Por eso son pocos lo que llegan a ocupar los inmuebles que quedaron vacantes para vivienda. Se calcula que el 80% de los que circulan por este barrio lo hacen porque allí trabajan, ya que sigue siendo el lugar donde las finanzas se mueven.

Termina la jornada bancaria y se van, dejando tras de sí un barrio desértico, el área con mayor cantidad de casas vacías y degradadas: seis manzanas de abandono cayéndose a pedazos.

Pero, con sus claroscuros, la Ciudad Vieja lleva años en proceso de renovación, con etapas de mayor y menor éxito. La “city”, desde el punto de vista de la residencia, es un mercado fluctuante, con picos altos y bajos, donde “los cambios se dan a ritmo lento, mucho más lento de lo que a la población le gustaría”, opina el arquitecto Ariel Cagnoli.

—Es un barrio catalogado por debajo de su potencial, sobre todo para el que busca donde vivir. Y es un área de oportunidad que tiene mucho potencial para renovarse —advierte Echaider.

Algo de esto ya está sucediendo. Su “leve resurgir”, tal y como lo describen los expertos, se explica en parte debido a inversiones privadas, y en parte como resultado de una batería de programas que la Intendencia de Montevideo y el Ministerio de Vivienda desembarcaron en los últimos años. Además, entre julio pasado y lo que vamos de agosto se firmaron otros dos convenios que podrían ser claves para rehabilitar inmuebles vacíos y reactivar la zona como un lugar de residencia del que ya nadie quiera irse.

Los nuevos vecinos


Poco a poco se ha ido incrementando la oferta de fincas para vender y para rentar, aunque según algunos administradores como Ricardo Travieso, de Promociones y Servicios, todavía faltarían más para satisfacer la demanda que existe.

casas-abandonadas-ciudad-vieja
El Estado lanzó una batería de normas y programas para reutilizar inmuebles vacíos. Foto L. Mainé.

Mientras que las solicitudes de oficinas comerciales se mantienen estables —a pesar del auge del World Trade Center y de la explosión comercial que está teniendo Carrasco—, lo que sí creció es la cantidad de personas que eligen la Ciudad Vieja para vivir. Esto es nuevo.

Entre los que llegan, los hay de diversos perfiles. Travieso identifica a extranjeros que tienen el sueño romántico de vivir en un casco antiguo, y a jóvenes —también románticos— que buscan un loft, por más caro que este sea.

Aunque el surgimiento de negocios de tipo “boutique” y de restaurantes de buen nivel dan señales de cierta gentrificación que podría elevar el costo de vida en el barrio, el tasador Nicolás Pesok, director de la consultora Tasar, cree que esto todavía no está sucediendo. La llegada de nuevos residentes permanentes no impacta aún en el precio de los inmuebles. Explica: “En su mayoría, son inquilinos no calificados, que no provocan el interés de un inversor por la zona”.

Algunos días atrás le encargaron la valoración de una propiedad por la que se paga $ 30.000 de mensualidad, “un número interesante”, pero en la que viven 12 inmigrantes. La finca no tenía conexión de agua potable. “Hay reciclajes y obra nueva que se volcó al mercado, pero también hay mucha oferta residencial en condiciones no habitables que es la que suelen tomar los inmigrantes que quieren dejar las pensiones”, concluye.

Es que en Ciudad Vieja nadie se anima a hacer generalizaciones, como la estimación del valor del metro cuadrado. El costo de una propiedad depende de la calle, de su cercanía a la rambla o a las plazas; depende incluso de en qué pedacito de la cuadra esté. Por eso, Pesok dice que “hay opciones para todos los bolsillos”. 

Sin embargo, de acuerdo a un relevamiento que realizó el portal Gallito.com.uy, en lo que va del 2019 el valor promedio de una propiedad en venta es de US$ 401.088 y el de un inmueble en alquiler es de $ 71.759.

Gabriela Ferreiro lleva un cuarto de siglo comercializando propiedades para la inmobiliaria Casco Antiguo. Cuenta que en los últimos dos años les ha vendido tanto a extranjeros —sobre todo alemanes— como a uruguayos que apuestan por la zona. Para graficar la evolución, siempre usa la misma anécdota:

—Cuando empecé a trabajar me quise comprar un apartamento acá. Costaba US$ 18.000, pero mi familia me hizo un escándalo para que no me mudara a este barrio porque era lo peor. Hoy, esa propiedad puede valer unos US$ 250.000.

Nunca se sabe con Ciudad Vieja. Luego de tantos impulsos sin dar el salto, ¿será este su momento de revancha?

Así se vació

El exintendente Mariano Arana contesta el teléfono en la Junta Departamental, el mismo lugar al que antiguamente lo llevaba su padre a comer masitas con crema de almendras: antes, allí funcionaba la más lujosa de las confiterías, El Telégrafo. Según los operadores, Arana fue uno de los que más hizo por este rincón de la ciudad que pasó décadas en el olvido.

casa-abandonada-ciudad-vieja
Esta finca ocupada sobre la calle Juncal será una de las rehabilitadas para alquiler social. Foto. L. Mainé.

La Ciudad Vieja empezó a despoblarse hacia la década de 1940. Fue un proceso lento, como todos los procesos que ocurren ahí.

Primero se fueron las familias adineradas que ocuparon este barrio por más de un siglo y medio. Mientras ellas se marchaban, llegaron las empresas bursátiles, financieras, cambiarias, los despachos de abogados, los negocios aduaneros: se afianzaba la “city”.

¿Por qué se iban los más ricos? Al principio por un cambio de moda en la forma de vivir, en busca de nuevas propiedades en barrios con jardines o cercanos a otras playas. Las casas más grandes se transformaban en hoteles, en casas de inquilinato o en pensiones para los trabajadores del puerto más humildes, “porque allí siempre convivieron los dos extremos de la sociedad”, señala William Rey, arquitecto especializado en patrimonio.

También hubo hoteles que, sin clientes, cerraron y fueron convertidos en oficinas para responder a la demanda de las empresas.

—No es que esté mal. La ciudad que permanece igual, que no cambia, está muerta —suelta Arana, como una especie de consuelo a tanta nostalgia.

El problema se recrudeció durante la dictadura. En los años ‘70 los militares autorizaron la descalificación de protección patrimonial de numerosos inmuebles para que los especuladores inmobiliarios los demolieran y construyeran sobre sus cimientos obra nueva.

Algunos proyectos fracasaron, y las piezas históricas pasaron a ser baldíos y después estacionamientos o, directamente, terminando siendo un cúmulo de escombros.

Mucha belleza se hizo polvo.

Hacia 1980, con la ruptura del instrumento cambiario conocido como “La Tablita”, y la crisis económica y financiera que le siguió, las áreas centrales —incluida la Ciudad Vieja— se vaciaron. Los que estaban en una mejor situación se fueron hacia Ciudad de la Costa; el resto ocupó la periferia. Así, la ciudad se extendió hacia sus márgenes, encareciendo las obligaciones de la comuna que tuvo que multiplicar los servicios, y generando un problema de vaciamiento de las zonas con servicios que hasta el día de hoy se busca revertir.

—El vaciamiento es un problema grave porque genera inseguridad y se produce una descalificación que es difícil sacársela de arriba —dice Rey, el arquitecto y expresidente de la Comisión del Patrimonio.

Ciudad Vieja pasó a tener una cara de día y otra cara de noche. “Sus visitantes dejaron de pasearse con la elegancia brutal que los caracterizaba, dejaron de usar sus mejores trajes para hacer trámites, para circular de bermudas”, recuerda un operador inmobiliario.

En la oscuridad, crecía el bajo mundo, con casas de citas y whiskerías que, dicen, Arana se encargó de cerrar.

—En 1990 intentamos hacer todo lo posible para repoblar el barrio, que había quedado vacío. Unos cuantos baldíos y viviendas vacías que pertenecían a la intendencia fueron entregados a cooperativistas, que construyeron en la zona —cuenta Arana.

casa-abandonada-ciudad-vieja
Otros de los padrones que serán reutilizados por la Dinavi. Foto: L. Mainé.

Se hicieron las peatonales; se trajo a un grupo de arquitectos franceses especializados en la regeneración de zonas urbanas degradadas (que no podían creer que este no fuera un barrio costoso); y en los ’90, el Banco Hipotecario del Uruguay lanzó una línea de préstamos para reciclajes. El asesor inmobiliario Julio Villamide, fallecido recientemente, comentó en un informe anterior que en aquel entonces Ciudad Vieja era el barrio con menos demanda para estos proyectos.

Según su relato, el Ministerio de Vivienda había realizado una encuesta que arrojó que el 75% no quería mudarse allí. Al collage de comercios, empresas, casas vacías y las que quedaban con gente, se le sumaron las ocupaciones ilícitas y las bocas. A estas, las cámaras de vigilancia colocadas en el 100% del territorio, y un cúmulo de operativos del Ministerio del Interior, lograron combatir con significativa eficacia. Según las últimas estadísticas del ministerio, la seccional de la zona tiene el segundo índice más bajo de la capital en cantidad de denuncias de rapiñas (70, entre enero y junio de 2019), y redujo los hurtos (470).

Sin embargo, pese a que los delitos mermaron y hubo otros cambios fundamentales, como el reciclaje del Hospital Maciel, que modificaron el paisaje de la zona, la grifa de inseguridad todavía le estaría pesando. Sigue habiendo 39.335 metros cuadrados de padrones en desuso.

La ley de vivienda promovida (2011) que buscó relocalizar las construcciones en las áreas centrales —y así ampliar el acceso a la compra y la renta, a un valor menor— prácticamente no impactó en Ciudad Vieja.

Alfredo Kaplan, directivo de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción, explica que los proyectos “no son rentables para un privado” por varias razones. La más importante es que no está entre los barrios preferidos para mudarse. Esos son Cordón, La Blanqueada, Centro, Prado, la calle Constituyente.

Por otro lado, “en las zonas interesantes el valor del suelo es costoso”, dice. Y, además, hay que lidiar con las restricciones del cuidado patrimonial, que en algunos padrones exige que un arqueólogo estudie qué hay debajo del suelo.

“Además de la protección patrimonial, hay fincas que también tienen peligro de derrumbe. Estas quedan en un círculo vicioso porque, ¿cómo preservar un patrimonio que está tan deteriorado y que implica un riesgo a un costo que justifique una inversión que tenga retorno económico? Por eso se requieren políticas especificas”, dice Lucía Anzalone, asesora de la Dirección Nacional de Vivienda (Dinavi).

Nadie sabe exactamente cuántas personas viven hoy en Ciudad Vieja. El último censo de 2011 contó 12.555. Los operadores estiman que quedan unas 8.000. Para Travieso, de Promociones y Servicios, esta es una casa vacía donde todavía entrarían cómodas unas 5.000. Pero, para repoblar al más viejo de los hogares hace falta que agudizar el ingenio.

Así se habita

Gonzalo Bustillo y Mariana Ures, investigadores de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo, llevan cinco años estudiando el mercado de inmuebles en Ciudad Vieja. Lo definen como una problemática “estructural” en la que conviven un tipo de stock particular, un tipo de población particular y la particularidad de ser el mayor reservorio de elementos patrimoniales.

En el casco histórico que visitan miles de turistas, hay 124 inmuebles vacíos. El 73% son viviendas, el 14% son baldíos y el 13% tienen un perfil comercial. De todos ellos, el 91% son propiedad privada y el resto pertenecen al Estado. Esto es importante: “La respuesta a la problemática de los inmuebles vacantes también implica un reposicionamiento del propio Estado en la gestión de su cartera de inmuebles”, advierte Bustillo.

inédito

Un programa millonario para traer 1.000 vecinos nuevos

El objetivo de la Dirección Nacional de Vivienda es doble. Por un lado, se busca revitalizar el área urbana degradada de Ciudad Vieja para rehabilitar sus inmuebles vacíos, y por el otro se quiere generar una nueva alternativa de acceso a la vivienda, mediante un arrendamiento asequible de propiedad pública. La operación forma parte del Programa de Mejoramientos de Barrios (proyecto piloto de recuperación de inmuebles degradados en áreas centrales con enfoque social), que cuenta con un fondo de US$ 100 millones, de los cuales US$ 30 los aporta el Fondo Nacional de Vivienda y US$ 70 el Banco Interamericano de Desarrollo (BID). La inversión prevista para el Programa de Alquiler Social es de US$ 10 millones, y surge de un préstamo del BID. Según estimaciones de Salvador Schelotto, director de Vivienda, la demora de la obra será de entre 24 y 30 meses. Cuando el 70% de la misma se encuentre realizada, se abrirá el llamado público. Serán 120 las viviendas construidas, con uno, dos y tres dormitorios que, se prevé, serán ocupadas por unas 1.000 personas que podrán acceder a un subsidio en la mensualidad. El precio de la renta no puede superar el 25% del ingreso del núcleo, el resto lo subsidiará el Estado. El 10% de los cupos se reservará para vecinos de la Ciudad Vieja, con el fin de no contribuir al fenómeno de gentrificación, que expulsa a los que no pueden afrontar el incremento de los precios.

Pero, ¿qué razones dan los propietarios para dejar las casas vacías? Están los extranjeros que compraron y esperan a que mejore el contexto para invertir; están los herederos de sucesiones compartidas, que tienen una pequeña porción de inmuebles ruinosos que arrastran deudas y que no harían redituable un negocio de reciclaje; están los que son dueños de casas con un alto grado de protección patrimonial y creen que el proceso de autorización de obras es lento, engorroso y costoso para una zona que todavía no está tan valorizada; y están los caprichosos que no dan el brazo a torcer con sus expectativas.

Travieso, el administrador, tiene alguna experiencia con este tipo de clientes:

—Si se espera a que la zona explote, uno se entierra en el inmueble. No funciona eso. Más de una vez escuché “si no me pagan lo que quiero, no vendo ni alquilo”, y por ese convencimiento he tenido propiedades quietas hasta 10 años. A esos clientes les hago el cálculo de lo que han perdido por esa decisión: podrían haber recuperado el costo de la compra.

Según la última investigación que hicieron Bustillo y Ures en convenio con el Ministerio de Vivienda, si el stock vacío de tamaño mediano y grande se ocupara, podría haber un retorno poblacional del 27%. Pero para eso hay que innovar en programas y en el tipo de viviendas que se ofrecen. Algunos pasos ya se dieron, otros se están dando.

Para desestimular la permanencia de este stock, un año atrás la Intendencia de Montevideo (IM) duplicó el costo de la contribución de aquellas propiedades en zonas urbanas y suburbanas que se hallen deshabitadas por más de 24 meses. Además, hay tres instrumentos que puede utilizar parar hacerse de estos inmuebles. Si el valor es similar a la deuda, se inicia un proceso administrativo; si la deuda es inferior al valor del inmueble, lo entrega como dación de pago; y por último, cuando existe deuda y no hay ninguna situación social implicada, se realiza un remate público y se expropia.

Desde que en 2017 se lanzó el programa de Fincas Abandonadas, la IM recuperó 18 propiedades en Ciudad Vieja. “Cruzamos los datos de tasación de los inmuebles vacíos y los comparamos con las deudas de contribución inmobiliaria, que en algunos casos tenían 40 años de atraso en los pagos”, explica Silvana Pisano, directora de Desarrollo Urbano de la comuna.

Este suelo vacante ingresó a la cartera de tierras y hay tres que ya tienen proyectos asignados. En un padrón se pretende generar una residencia compartida para mujeres jubiladas, en una modalidad que se llama “cohousing”. Otro fue asignado para cooperativa dispersa, un nuevo tipo de construcción que diversifica la concepción tradicional. El tercero forma parte del pack de cuatro terrenos en desuso de propiedad pública, donde la Dinavi desarrollará —con ayuda del Banco Interamericano de Desarrollo— el primer programa piloto de alquiler social.

Salvador Schelotto, director de Vivienda, estima que se crearán unas 120 viviendas que traerán a unos 1.000 pobladores que podrán acceder a un subsidio para la cuota del alquiler, con el fin de que este no supere el 25% del ingreso del núcleo familiar. “La idea es evaluar esta experiencia para incorporarlo como un programa permanente”, adelantó.

También hay 15 proyectos de promoción privados aprobados actualmente en Ciudad Vieja, y unas 30 cooperativas entre adjudicadas, terminadas y en obras (además de los predios que la IM otorgará a otras cooperativas, al menos cinco). Por último, incluyendo las del programa de alquiler social, son 165 las viviendas que en este momento están en licitación.

Mirando hacia el futuro, y aprovechando que en octubre pasado se votó una ley para reactivar los inmuebles vacíos y degradados, la IM firmó un convenio con la Facultad de Arquitectura para estudiar nuevos modelos de oferta habitacional para este barrio, como la vivienda compartida de bajo costo, una solución que nació en tiempos de la Revolución Rusa y que hoy se replica en el mundo rebautizado como “coliving”.

gonzalo-bustillo
Gonzalo Bustillo, investigador de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo. Foto. L. Mainé.

En Londres los hay de 500 unidades; en Ciudad Vieja, la inmobiliaria Acsa y Sinergia inauguraron el primero con 20.

Este tipo de hogar cambiaría la ecuación de una vivienda para una familia, un modelo que está quedando fuera de moda para el urbanismo moderno. Y podría ser, a los ojos de Bustillo, una solución para el viejo problema de las pensiones en Ciudad Vieja, problema que se intensificó con la llegada reciente de población migrante.

Si esto da resultado, la Ciudad Vieja podría volver a ser, al ritmo lento que la caracteriza, un lugar del que ya nadie quiera irse.

Pensiones

¿El coliving es la solución?

El problema de las pensiones en nuestro país tiene más de un siglo. La reciente llegada de inmigrantes que, en varios casos, abonan precios abusivos por instalaciones precarias, puso la búsqueda de soluciones nuevamente sobre la mesa. “Hace más de 120 años que Montevideo está tratando de regular ese tipo de equipamiento habitacional, que tiene dos o tres elementos que lo definen: en su mayoría son hogares unipersonales o parejas; los períodos de permanencia son de dos a tres años; los ingresos económicos de los usuarios son inseguros;la forma de pago puede ser por día, por semana, por mes y sin contrato”, describe el arquitecto Gonzalo Bustillo, uno de los investigadores de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo que realizó el proyecto (Co)Living_MVD2020, encargado por el Ministerio de Vivienda. Tal como él lo ve, por fuera de la tradicional ecuación de un hogar para una familia, Montevideo necesita diversificar la oferta, y el modelo de coliving, o de vivienda compartida de bajo costo, podría ser el indicado para resolver la demanda de los usuarios de pensiones en Ciudad Vieja. Para ello contactaron al propietario de una finca construida en 1909, que había sido una casa de inquilinato, y que lleva más de dos décadas vacante. Estudiaron la viabilidad de un modelo de negocios que transforme este stock en una vivienda compartida de bajo costo (valor mensual entre $ 6.000 y $ 10.000), con 28 habitaciones con baño privado, y algunos espacios compartidos como cocina y sala de estar. “El resultado arrojó que para las condiciones actuales del mercado, las tasas de retorno no son atractivas para los inversores privados, pero si el Estado operara en esa línea, sí le generaría retorno”, plantea. Este modelo será estudiado en un nuevo convenio que la facultad firmó con la intendencia.

Reportar error
Enviado
Error
Reportar error
Temas relacionados
Max caracteres: 600 (pendientes: 600)