60 OBRAS APROBADAS

La Intendencia de Maldonado busca generar fuentes laborales a través de la construcción, por lo que exoneró impuestos millonarios y otorgó excepciones normativas. Operadores advierten que existe sobreoferta de propiedades y hay preocupación en el Ministerio de Vivienda.

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"Vuelve Antía, vuelve el trabajo". Esa promesa de campaña inundó los hogares de Maldonado y se instaló la expectativa de que el intendente Enrique Antía lograría terminar con el desempleo. Los indicadores no acompañaban el sentir generalizado, ya que el departamento era uno de los que estaban mejor posicionados en el país: mientras que Uruguay tuvo un índice de desocupación de 7,5% en 2015, los fernandinos alcanzaron el 6,5% ese año. Pero la intendencia se había propuesto reactivar el empleo y estaba decidida a cumplirlo.

Generar puestos de trabajo era una apuesta difícil, teniendo en cuenta que la economía uruguaya ya no crecía tanto como antes. El equipo de Antía coincidía en que la construcción era la mejor opción, pero no había posibilidades de desarrollar obra pública. “No estábamos en condiciones de hacer eso, no podíamos generar el volumen de trabajo que necesitábamos”, dice hoy el director de Planeamiento de la intendencia, Roberto Chiacchio. Entonces debían echar mano a los privados, pero tenían que ofrecerles algo a cambio.

Los números de la intendencia eran claros: había 5.000 obreros desocupados en Maldonado y 2.000 más “con la mochilita pronta” en otros departamentos, recuerda Chiacchio. “La construcción es la industria que derrama más rápido al mercado. El operario de la construcción, dinero que cobra como jornal, dinero que vuelca al consumo. Todo el mercado se agiliza y se empieza a dinamizar”, agrega.

Confiadas en esta fórmula, apenas asumieron las autoridades locales salieron a seducir a la inversión privada. El plan era exonerarle tres impuestos: las tasas de edificación, el retorno de mayor valor inmobiliario y la contribución inmobiliaria hasta diciembre de 2020. Solo con los primeros dos tributos, la intendencia perdería por año US$ 2,5 millones de recaudación, según un informe elaborado por el Ministerio de Vivienda. El valor de la contribución inmobiliaria no fue calculado en el estudio.

A esto se le sumó una iniciativa del gobierno nacional, que impulsó en 2016 la exoneración de impuestos a la construcción en aquellas obras que gastaran más de US$ 15 millones. El Poder Ejecutivo les perdonaría el 20% del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) a los grandes empresarios, y estaba todo dado para que la inversión en Maldonado empezara a florecer. Mientras que la actividad se contraía en el resto del país, Punta del Este se volvía cada vez más atractiva para los proyectos.

Este combo de exoneraciones hizo que 60 interesados se presentaran en la intendencia, informó Brecha. Querían construir edificios, hoteles, centros comerciales y de convenciones, motivados por los beneficios ofrecidos por el gobierno y la comuna. Pero sus propuestas no se ajustaban a la norma de ordenamiento territorial del departamento, por lo que además de las exoneraciones tributarias exigían excepciones urbanísticas. Los constructores pedían más altura de la permitida, más volumen, menos retiro de frente del establecido, y la intendencia cedió. Todo bajo la justificación de generar empleo.

A Joaquín Garlo, edil del Frente Amplio en Maldonado, lo que más le molesta de todo esto es la exoneración del retorno de mayor valor inmobiliario, un impuesto que antes pagaban los inversores cuando solicitaban excepciones urbanísticas. Si construían un edificio de 20 plantas en una zona que permitía cuatro, debían devolverle a la intendencia un porcentaje de la ganancia adicional que habían obtenido gracias a la excepción. Ese dinero se utilizaba para viviendas sociales dirigidas a las personas con menos recursos. “La norma disponía que las empresas le devolvieran al pueblo una parte de lo que Maldonado les había otorgado”, afirma.

El impuesto había sido creado durante el gobierno de Oscar de los Santos, pero dejó de cobrarse en cuanto llegó el Partido Nacional a la intendencia. Chiacchio dice que “no tenía sentido” seguir tributándolo cuando en el departamento había “inversión cero”. Las autoridades consideran que la renuncia a la recaudación les permitió captar empresarios y generar dinero por otro lado, aunque la exoneración fiscal significó US$ 1 millón menos de ingresos por año. Ingresos que se destinaban a los más pobres, según la oposición.

“Habría sido mucho mejor que las obras pagaran plusvalía pero si no impulsábamos la construcción, no se hacían y teníamos cero. Eso lo estamos ganando en jornales y en gente trabajando, y para nosotros la mejor política social que tenemos es el jornal”, sostiene el jerarca.

Las exoneraciones de impuestos también empezaron a generar desigualdad entre las obras, ya que las que empezaron antes del gobierno de Antía están destinadas a seguir pagando. De hecho, algunas no cumplieron con las cuotas durante la administración de De los Santos y recién ahora se están regularizando.

Garlo opina que se está generando “un caos” en Punta del Este debido al desbalance entre los proyectos anteriores y los actuales: “Yo hablo de plutocracia maldonauta. Son los grandes inversores los que resuelven cómo se construye la ciudad”.

Además de las exoneraciones tributarias, la inversión en Maldonado tiene otra contracara: los cambios en el ordenamiento territorial. Los inversores pidieron excepciones urbanísticas que debieron ser votadas por la Junta Departamental antes de ser otorgadas. Garlo denuncia que estos proyectos se evaluaban “muy rápido” e iban acompañados de un informe de la intendencia, que argumentaba por qué valía la pena hacer tal o cual concesión. “A veces llegaban pedidos un viernes y terminaban votándose al martes siguiente. No daba el tiempo de asesorarse bien”, señala.

De las 60 excepciones que se aprobaron en este período, la más importante fue la de la obra en el hotel San Rafael. Una vez que el grupo Cipriani compró el terreno, solicitó construir una torre de 300 metros de altura en una zona en la que se podían edificar hasta 70 metros (10 pisos). El director de Planeamiento de la intendencia cuenta que tuvieron que “negociar mucho” con el inversor, hasta que lograron un proyecto que complacía a ambos: dos edificios de hasta 92 metros. Solo debían concederle 22 metros más de lo que establecía la normativa, por lo que en la comuna se dieron por satisfechos.

La obra es la más destacada de las que están en ejecución en este momento. Tendrá una inversión de US$ 450 millones y empleará a 1.000 obreros en tres años, justo lo que las autoridades querían. “Fue Antía el que nos pidió que buscáramos la manera de que aparecieran interesados por recuperar ese hotel. Todos los que han puesto el grito en el cielo -desde los vecinos hasta mis colegas-, ninguno se preocupó nunca de que este edificio tuviera valor patrimonial. La dueña anterior podría haberlo demolido lisa y llanamente”, afirma el director.

Chiacchio agrega que “no corresponde” que él opine del diseño de Rafael Viñoly, el arquitecto autor del proyecto. “Puede gustar o no, todo es subjetivo”, plantea. Pero en la Dirección de Ordenamiento Territorial (Dinot) del Ministerio de Vivienda miran con preocupación lo que ocurre en Punta del Este, sobre todo por la cantidad de excepciones urbanísticas que hubo en los últimos cuatro años.

De las primeras cosas que hizo José Freitas cuando asumió al frente de la Dinot fue ir a Maldonado. Le alarmaba que en ese departamento “la excepción fuera la regla” y que su balneario más destacado no contara con un plan urbanístico que indicara hacia dónde va el diseño de la ciudad. Al contrario de lo que se piensa, afirma, estos planes “no son un corsé sino una oportunidad” para seducir empresarios: “Es mirar la ciudad a futuro, saber qué inversiones queremos”, dice.

Sin embargo, considera que Punta del Este está fomentando excepciones “por un tema coyuntural”, sin pensar cuál es la mejor manera de gestionar el territorio. Asegura que la zona con mayor riesgo es la costa, que podría sufrir “pérdidas irremediables” debido a las concesiones para fomentar la construcción.

Pero Chiacchio no está para nada de acuerdo con estos miedos: “En el interior pensamos que la visión montevideana del mundo termina en el arroyo Carrasco. Ellos creen que acá está lleno de ignorantes que no planifican. La Dinot se preocupa por cosas disparatadas, como que las sombras de los edificios no se proyecten sobre la playa. Sería buenísimo que salieran del escritorio para ir juntos a la playa a ver cuándo es que hay sombra”.

El plan que desarrolló el gobierno de Antía logró cumplir, en parte, lo que se proponía. Alejandro Rodríguez, presidente del sindicato de la construcción (Sunca) en Maldonado, revela que prometieron 4.500 puestos de trabajo en tres años, pero hasta ahora fueron contratados 900 obreros. Y de las 60 excepciones que se aprobaron, por el momento comenzaron 21 obras.

Al gremio le preocupa que los proyectos “avanzan lento”, en especial porque solo cinco de ellos ocupan a la mayoría de los trabajadores. En el San Rafael, por ejemplo, actualmente trabajan 10 personas. Esto es porque se encuentra en la etapa de excavación y demolición, que lleva muchas máquinas y poca gente.

A su vez, Rodríguez plantea que los inversores no están cumpliendo con una de las condiciones del contrato, que establece que las obras deben empezar antes de los 60 días de haber obtenido los permisos. El proyecto del World Trade Center en Gorlero fue aprobado hace dos años, pero por ahora no contrató ni a un solo operario. “Pensamos que íbamos a arrancar fuerte después de la licencia de la construcción, pero eso no fue así. Ahora hay mucha expectativa después de Semana de Turismo”, agrega.

Si empezaran las 60 obras prometidas, en Punta del Este se construirían 700 mil metros cuadrados en tres años. Julio Villamide, consultor inmobiliario, estima que serán alrededor de 2 mil apartamentos a la venta, de un valor aproximado de US$ 400 mil cada uno. El empresario mira con preocupación “la saturación de oferta” que podrían generar tantas obras, ya que los argentinos -los principales clientes esteños- no están comprando debido a la recesión que viven.

Entonces, ¿a quiénes habría que venderles tantas propiedades? Villamide no lo sabe y calcula que podrían demorar hasta 10 años en comercializar todos los apartamentos que se ofrecen. En ese sentido, considera que Maldonado “está en riesgo” de que las obras se paralicen si los clientes no compran en pozo.

Pero Javier Sena no comparte esta afirmación. El vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria de Punta del Este afirma que “el 99,9%” de los inversores que llegan al balneario tiene el dinero para terminar de construir. “Muchas veces no lograron vender todo e igual culminan la obra”, expresa. Esto sucede, según él, porque los empresarios saben que las propiedades jamás perderán su valor, aunque una crisis impacte en la región.

Y Chiacchio piensa igual. Él dice que en Punta del Este “no hay lugar para la especulación” y agrega que los inversores “tienen espalda”. A Antía le queda poco más de un año para demostrar si es posible.

La nueva ley para combatir el lavado de activos “está complicando las ventas”, afirma el vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria de Punta del Este, Javier Sena. Aunque dice que está “completamente de acuerdo” con la normativa, asegura que hay fiscalizaciones “excesivas” que llevan a los clientes extranjeros a desistir de invertir en Uruguay. En ese sentido, el operador inmobiliario Julio Villamide afirma que a los compradores de otros países “les hacen muchos problemas” para abrir cuentas corrientes en Uruguay, necesarias para realizar las transacciones. “En Miami podés demorar menos de cinco minutos en abrir una, dice. Villamide considera que estas medidas “están alejando” a los pocos argentinos que quieren invertir.

El director de Planeamiento de Maldonado, Roberto Chiacchio, afirma que el impulso a la construcción “ayuda a combatir la inseguridad”. En ese sentido, explica: “Tenemos muy claro, porque conocemos a los vecinos de la zona, que son gente de la construcción y no están esperando un regalo del Estado. El operario de la construcción no es un delincuente, pero si tenés 5.000 desocupados y quieren comer, la seguridad ahí se te complica”.