Inmuebles Data de El País

En abril, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a marzo y frente a siete meses atrás? ¿Cuáles son los precios de oferta de venta más caros y más baratos?

Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes).

En abril el Índice Global de Inmuebles Data (que releva los avisos publicados en los portales inmobiliarios más importantes), mostró un aumento en la oferta de propiedades, de 4,04% frente a marzo. En marzo se había dado una pequeña suba en la oferta de 0,95%. Respecto a septiembre, en abril había 9,4% más propiedades en el mercado inmobiliario.

Hay diferencias entre casas y apartamentos, pues mientras la oferta de casas se mueve muy poco en los últimos siete meses (sube 1,06%), la oferta de apartamentos se incrementó un 10,96%.

El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores de la oferta en dólares de propiedades bajaron 2,38% en abril respecto a septiembre. Al comparar abril frente a marzo, hay una baja de precios de 0,35%.

El índice para apartamentos refleja estabilidad (mínima baja de 0,08%) en abril frente a marzo y una baja de 0,73% respecto a septiembre. En cambio, el índice de precios para casas cae 0,69% en abril frente a marzo y baja 6,24% respecto a septiembre.

El precio promedio por metro cuadrado (m2) de inmuebles ofertados en Montevideo era de US$ 2.475 en abril frente a US$ 2.472 en marzo y US$ 2.490 en septiembre.

Los valores varían si se trata de un apartamento (US$ 2.639 el m2) o de una casa (US$ 1.709 el m2).

El valor teórico promedio de un apartamento de 64 m2 era de US$ 168.896 en abril. Esa superficie fue la promedio de compra-ventas informada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para 2019 (último disponible) y ha variado poco en los últimos años (era 67 m2 en 2017).

En tanto, el valor teórico promedio de una casa de 174 m2 era de US$ 297.336 (también la superficie se tomó de las compra-ventas del INE).

Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 más caro está en Puerto Buceo (US$ 3.804 el m2), seguido de la zona del Club de Golf (US$ 3.681 el m2) y Villa Biarritz (US$ 3.351 el m2). Los barrios con ofertas a menor precio son: Punta Rieles (US$ 605), Jardines del Hipódromo (US$ 731), y Las Acacias (US$ 735).

El Índice de Alquiler de Inmuebles Data da que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo bajó en abril luego de dos subas consecutivas. La caída fue de 3,07% frente a marzo. Respecto a septiembre acumula una baja de 16,04%. El valor general del índice es el más bajo de los últimos siete meses.

El índice para apartamentos refleja una reducción de 2,42% en abril frente a marzo y una caída de 10,62% frente a septiembre. El índice de precios de alquiler para casas tuvo una baja de 4% en abril frente a marzo y disminuye 23,04% respecto a septiembre.

El precio promedio de inmuebles en alquiler en Montevideo era de $ 33.430 en abril frente a $ 33.585 en marzo y $ 38.774 en septiembre.

Esos valores varían si se trata de un apartamento ($ 29.527) o de una casa ($ 68.482).

Es una de las relaciones más esperadas en los mercados la que establece que en términos generales a mayor oferta de un producto debería existir descenso en el precio solicitado por el mismo, o al menos una presión a la baja. En abril, el aumento en la oferta global de propiedades observado fue de poco más del 4%. La oferta de casas subió un 1,68% mientras la de apartamentos lo hizo un 4,49%. El impacto de apartamentos es mayor dado que la oferta de los mismos compone un 84,6% de la oferta total.

Analizando a la interna de apartamentos, se constata que esa suba en la oferta de apartamentos se explica por un alza de 9,76% en la oferta de apartamentos para alquilar y un aumento de 2,48% en la oferta para venta. A su vez, la oferta tiene mayores subas en los apartamentos para alquilar con menor cantidad de dormitorios.

Por tanto hay al menos dos factores que estarían jugando para explicar el descenso en los precios de alquiler solicitados para apartamentos, uno es la mayor cantidad total de apartamentos en el mercado y el otro es que esa suba es mayor en los más económicos.

Para alquileres de apartamentos, los barrios con mayor valor son Golf ($ 96.178 promedio por mes), seguido por Punta Gorda, Carrasco, Puerto Buceo. 

En tanto, los barrios más económicos para alquilar son Punta Rieles ($ 9.325), Jardines del Hipódromo, Manga, Las Acacias y Paso de la Arena.

En alquileres de casas, los barrios más caros son: Carrasco ($ 172-039 por mes), Punta Carretas ($ 156.625) y Punta Gorda ($ 144.264). En cambio, los más baratos son: Las Acacias ($ 14.636), Nuevo París ($ 14.964 por mes) y Maroñas ($ 15.259).

Ahora, ¿qué precios promedio se piden para alquilar en Montevideo según cantidad de dormitorios en casa y apartamento? El análisis de Inmuebles Data de El País muestra que los precios son mayores para casas en propiedades con mayor cantidad de dormitorios. Cuando la propiedad tiene menos de tres dormitorios siempre es más alto el precio solicitado para apartamento que para casa.

¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País?

¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo de los principales sitios inmobiliarios del país. Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales.

Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que le falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de 5 baños o 7 dormitorios.

Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler. Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos.

Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo. Esta decisión puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información de precios de venta o alquiler.

Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico. Allí se obtiene la base de datos final de cada mes y con ella se calculan los índices y valores.