INICIATIVA

El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) trabaja en el plan “Entre todos” para que promotores privados construyan viviendas que apunten a que la clase media y media baja pueda adquirir inmuebles pagando una cuota hipotecaria de $ 7.000 u $ 8.600 por mes con subsidio del ministerio.

¿Cómo funciona este plan? Una delegación del MVOT concurrió a la comisión de Presupuesto integrada con Hacienda de Diputados para referirse a los planes durante el actual período de gobierno y explicó qué se planea hacer.

La idea es hacer un “fideicomiso que, ni más ni menos, tiene que ver con la posibilidad de captar fondos de origen privado, con el apoyo de las empresas constructoras. De esa manera, se podrá llevar a cabo la construcción de viviendas, con determinado marco normativo, que se está ajustando”, dijo el asesor contable del MVOT, Jorge Ceretta.

El MVOT aportaría a este fideicomiso “fondos equivalentes a los dos tercios de los proyectos que se vayan a desarrollar, y el sector privado, a través de los promotores, en una proporción de un tercio”, explicó el gerente general de República AFISA (que administraría el fideicomiso), Jorge Castiglioni.

“En principio, estamos pensando en un fideicomiso financiero privado -también cabe la posibilidad de que pueda ser de oferta pública- al cual el ministerio traspasa flujos futuros de fondos presupuestales, y el fideicomiso, mediante la emisión de títulos de deuda, obtiene fondos en el momento cero, a valor presente, que equivaldrían a los dos tercios que el ministerio iría aportando a los proyectos”, señaló Castiglioni.

Si el fideicomiso es de oferta privada, implica que emite títulos de deuda a inversores previamente contactados y no tiene cotización en la Bolsa de Valores. “Se hicieron reuniones y se tiene la certeza de que hay actores vinculados a la banca que estarían dispuestos a aportar esos fondos”, señaló Ceretta.

Castiglioni explicó que “en segunda instancia, está la conformación de un fideicomiso de administración -este recibiría los dos tercios que aportaría el Ministerio de Vivienda mediante el mecanismo que se explicitó- que sería el encargado de tener las sociedades vehículo”.

Además, dijo que “estamos pensando que para acceder a los beneficios fiscales de vivienda promovida habrá que hacerlo a través de sociedades anónimas. Ese fideicomiso de administración sería el propietario de los dos tercios de las sociedades en las que se ubicarían los proyectos, y los promotores invertirían a razón de un tercio del costo. Ahí se produciría la construcción de las viviendas”.

El MVOT maneja que podrían alcanzarse US$ 150 millones en este fideicomiso de administración para la construcción de viviendas.

¿Cómo piensa el MVOT asegurarse de que las viviendas lleguen a la clase media y media baja? Mediante un tope de costo de construcción del metro cuadrado. Ese tope “estaría entre 9.200 Unidades Indexadas (UI) y 11.000 UI. El énfasis estará puesto en las 9.200 UI por metro cuadrado, que equivalen más o menos a US$ 1.000, con una previsión de poder llegar a un (aumento de) 20% en casos excepcionales. Cuando hablamos de casos excepcionales nos estamos refiriendo a proyectos que se ubiquen en lugares en los que el valor tierra es muy elevado, por diferentes razones, o que requieran obras adicionales para mejorar el terreno a fin de poder llevar adelante la construcción de las viviendas”, indicó el director general de Secretaria del ministerio, Gabriel Albornoz.

“Tomando como media una unidad de dos dormitorios, con los metros cuadrados actualmente reglamentados y considerando el costo de 9.200 UI el metro cuadrado, estaríamos hablando de (un costo de) US$ 45.000. Y en el caso de que consideráramos la excepción, de 11.000 UI, que equivalen a alrededor de US$ 1.200, estaríamos hablando de US$ 54.000”, agregó el funcionario.

Ceretta, asesor contable del MVOT, dijo que “para eso, obviamente, la construcción de las viviendas debe ser más eficiente, y se deben buscar soluciones que permitan, sin reducir la calidad, que el costo final esté por debajo del promedio del que actualmente tiene la construcción en Uruguay. Ese es el desafío que tenemos por delante”.

En ese sentido, la apuesta del MVOT es a agilizar el Documento de Aptitud Técnica (DAT) para autorizar nuevas tecnologías de construcción (por ejemplo la madera) como forma de bajar costos.

“Estoy luchando con aquel cuento que nos leían cuando niños llamado ‘Los tres cerditos’, porque el uruguayo quiere su casa de ladrillo y cemento, y no por cambiar eso estamos perdiendo calidad”, había dicho la ministra de Vivienda y Ordenamiento Terriotorial,Irene Moreira en una comparecencia previa al Parlamento.

¿Qué pasa si el plan fracasa? Ceretta dijo que “hay dos posibilidades. Una es que el plan sea absolutamente exitoso, y en ese caso no habría ningún problema; la otra es que no se logre el éxito que se espera, caso en que se reuniría el capital de la venta de esas viviendas, se liquidaría el fideicomiso y el ministerio no tendría ningún tipo de compromiso posterior”. Agregó que la Agencia Nacional de Vivienda “participaría en la comercialización, permitiría que las viviendas se vendieran en el marco del objetivo del ministerio y, a su vez, ello permitiría que el control del cumplimiento y de la morosidad sea el adecuado para asegurar el éxito de la construcción y de la venta de esas viviendas”.

El objetivo del programa es atender a “la franja olvidada”

Albornoz señaló que “el objetivo de este programa es la franja olvidada, que son las personas ubicadas entre quienes están en una situación más vulnerable y quienes tienen acceso a la vivienda promovida. Ahí hay un sector poblacional muy importante que está condenado a pagar alquiler porque no puede acceder a una vivienda propia”.

Castiglioni indicó que cuando las viviendas “estén construidas, se procedería a su comercialización bajo un régimen que podría ser de venta o de alquiler con opción a compra”. Este procedimiento “estaría generando una cartera hipotecaria -la idea es que esas viviendas se vendan financiadas- que, a su vez, generaría un fondo de cobranza que se aportaría a otro fideicomiso de oferta pública en el cual inversores institucionales, como las AFAP, básicamente, adquirirían ese flujo futuro de fondos, y para la sociedad constructora se produciría la liquidez, es decir, la generación de un valor presente de ese flujo de créditos hipotecarios que permitiría al promotor retirar el tercio que correspondió a su inversión y al ministerio, con los dos tercios, reciclar el mecanismo para seguir construyendo viviendas”, agregó.

A su vez, “el ministerio se comprometerá a subsidiar parte de la cuota (hipotecaria) a la franja de población que no pueda pagar en su totalidad el monto fijado para el acceso a la vivienda. Por supuesto, aquellas personas que tengan un ingreso mayor no lo recibirán, pero aquellas que lo necesiten obtendrán un subsidio de hasta un 30% de la cuota”, dijo Ceretta. Albornoz señaló que “las cuotas, con el subsidio integrado, serían, para el primer caso (de una vivienda de dos dormitorios y un costo de construcción de US$ 45.000), de $ 7.000 y, en el segundo (la misma vivienda con un costo de construcción de US$ 54.000), de $ 8.600, valores que compiten, tranquilamente, con el mercado de alquileres”. Según Ceretta, el sistema “estaría operativo a partir de los primeros meses del año que viene”.