Deudores hipotecarios podrían cancelar antes

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LUCÍA BALDOMIR

Aquellos que tengan deudas por créditos hipotecarios podrían cancelar su pasivo anticipadamente a partir de un proyecto de ley que envió el Ministerio de Vivienda al Parlamento con el cual se pretende impulsar el financiamiento.

El proyecto denominado "Notas de Crédito Hipotecarias y otras disposiciones en materia de financiamiento de vivienda" brinda la libertad a los ciudadanos a que por su propia voluntad puedan cancelar un crédito a la vivienda algo que hasta ahora no se puede hacer.

"Hoy es el banco quien finalmente otorga el derecho a precancelar" por lo que se "limita o impone una barrera de entrada a acceder a los créditos", dijo a El País el presidente de la Agencia Nacional de Vivienda, Carlos Mendive.

De acuerdo al proyecto de ley, la cancelación podría ser total o parcial una vez transcurridos cinco años de la solicitud pero el deudor debería pagar no sólo los intereses devengados sino también los costos administrativos y financieros de pérdida por reinversión sufridos por el acreedor como consecuencia de la cancelación anticipada.

La ventaja es que a través del proyecto se limita el costo que debe asumir el deudor por cargos administrativos.

El proyecto establece que dichos costos no podrán superar el 1% del saldo de capital adeudado. Los costos financieros de pérdida por reinversión, en tanto, se determinarán a partir de la reglamentación que hará el Banco Central.

En la elaboración del proyecto se descartó la posibilidad de no pagar dichos costos ya que sin las indemnizaciones "el acreedor se vería impulsado a trasladar las pérdidas ofreciendo créditos más caros", sostiene el Ministerio de Vivienda en la exposición de motivos.

El objetivo del mecanismo es dar "mayor flexibilidad" y "eficiencia" al mercado tomando en cuenta que "los problemas de asimetría de información entre deudores y acreedores, así como de asimetría en el proceso de negociación durante la vida del crédito, no cooperan con el desarrollo del mercado de crédito hipotecario para vivienda", sostiene el proyecto.

Además implica "más oportunidades de negocio a los oferentes de crédito" y facilita el acceso al mismo "a sectores de la población con baja capacidad de ahorro pero con niveles de ingresos suficientes para el repago".

FINANCIAMIENTO. Además de las facilidades para cancelar créditos el proyecto de ley crea las Notas Hipotecarias con el fin de promover el financiamiento de viviendas.

Se trata de títulos que podrán emitir los bancos y las cooperativas de intermediación financiera a plazos mayores a un año para fondearse y poder incrementar el crédito. Muchas veces lo que ocurre es que los bancos tienen problemas para financiar a largo plazo por las restricciones que impone en la liquidez de las instituciones. Es por esto que las Notas Hipotecarias permitirían dotar de mayor liquidez a los bancos y con un menor costo "en comparación con otras fuentes bancarias o del mercado de capitales", según el Ministerio de Vivienda.

Pese a la contracción en el crédito que se está dando por la crisis internacional, Mendive consideró que "no es un instrumento que se limite por la coyuntura" sino que "puede ser muy útil".

Según el proyecto, "el tenedor de la nota tendrá un derecho preferencial sobre dicho activo con relación a los restantes acreedores del emisor, lo cual hace del instrumento un título de deuda de alta calidad que consta de una doble cobertura: del emisor y de los créditos hipotecarios".

PRÉSTAMOS. Por otra parte el proyecto crea la figura de "Préstamos Hipotecarios Especiales" con destino a financiar, con garantía hipotecaria, la compra, construcción, refacción o ampliación de viviendas. Estos créditos, serán a su vez el respaldo de las emisiones de Notas.

El capital prestado no podrá exceder el 90% del valor de los inmuebles hipotecados que deberán estar asegurados contra incendio.

Los bancos y cooperativas no podrán emitir Notas "por un saldo remanente superior al 95% del activo de cobertura" entendiendo por ello a la suma de las partes de los Préstamos Hipotecarios Especiales que respalden la emisión.

El proyecto establece además que cada entidad que emita Notas deberá llevar un registro contable especial de las emisiones y las Notas en circulación y de los Préstamos Hipotecarios Especiales tanto de los saldos como sus valores.

Los bancos consideran que de prosperar la creación de las Notas Hipotecarias el mecanismo permitirá incrementar la liquidez que tienen lo que fomentará el interés por el negocio de los créditos de largo plazo, dijeron a El País gerentes del sector. Si bien en las últimas semanas varios bancos contrajeron su oferta en crédito a la vivienda consideran que el mecanismo permitirá mayor "flexibilidad" y "expansión" en el futuro.