Informe

Solo uno de cada 10 CEO del sector de bienes raíces dicen estar preocupados por la velocidad del cambio tecnológico, según una encuesta mundial de PwC, pero las empresas que no inviertan ni tomen riesgos «podrían quedar rezagadas»

Un gran umbral se presenta ante la industria de los bienes raíces a nivel global. Y aquellas empresas que no quieran atravesarlo correrán el riesgo de quedar «permanentemente rezagadas», según surge de la edición 2018 de Emerging Trends in Real Estate de PwC.

El informe, al que accedió El Empresario, es el resultado de 1.293 entrevistas a gerentes generales del sector en 85 países. «La industria de bienes raíces está reconociendo gradualmente la necesidad de adaptarse al cambio disruptivo que está produciendo la tecnología en el sector, y está comenzando a idear las estrategias que cree que son la mejor manera de abordar y sacar provecho de este cambio», dice PwC.

El informe advierte que «algunos todavía tienen la cabeza en la arena»: solo el 10% de los CEO dijeron estar preocupados por la velocidad del cambio tecnológico, en comparación con un promedio global del 38% (en todos los sectores de actividad), según PwC.

No obstante, del informe pueden extraerse ocho fuertes desafíos que enfrentan estos empresarios.

Para lograr estabilidad en el flujo de caja, es cada vez más importante mantenerse relevantes para los ocupantes. También lo es construir con métodos más ágiles y estandarizados (las casas modulares son el gran exponente) y aprovechar los avances proptech (tecnología que mejora el funcionamiento del negocio).

Con una valoración de US$ 20.000 millones en su última ronda de financiamiento, la empresa WeWork (que comercializa espacios de trabajo colaborativo) es otra de las grandes disrupciones en el sector. También aparece como reto la competencia de los gigantes digitales (como Amazon y Alibaba). El gran desafío parece ser adueñarse del análisis los datos, «el nuevo combustible» de esta era.

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El coworking y las oficinas flexibles son una de las mayores disrupciones. Según estima CBRE, los ingresos por alquiler de oficinas en el mundo suman US$ 600.000 millones al año. Un broker consultado por PwC ilustró que, si las oficinas flexibles crecen del 1% al 20% o más de ese mercado, «eso equivale a US$ 120.000 millones de ingresos en juego». «Los propietarios ahora están obligados a tratar a los inquilinos como clientes no solo de la boca para afuera, debido a la gran cantidad de alternativas disponibles incluso para grandes ocupantes corporativos», dice PwC. Quien se centre en el flujo de efectivo en lugar de en el servicio, saldrá perjudicado.

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Para algunos, es «solo una palabra de moda», pero cuatro inversores y/o desarrolladores entrevistados por PwC ya crearon divisiones propias para invertir y desarrollar proptech. Incluso uno invirtió para instalar su centro de innovación y desarrollo en Silicon Valley para tener acceso al mejor talento e ideas. La tecnología permite, por ejemplo, ordenar grandes cantidades de documentos de proyectos de desarrollo y categorizarlos en minutos, un proceso que solía tomar una semana o más. La inversión de capital de riesgo en proptech se ha disparado: en 2011 sumaba US$ 186 millones; se estima que en 2017 ascendió a US$ 3.400 millones.

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Construcción modular fuera del terreno, robótica, sistemas de gestión de la información, drones e inteligencia artificial «tienen el potencial de mejorar enormemente el proceso de construcción» y así bajar costos, según el sondeo de PwC. Un ejemplo icónico es Katerra, la startup tecnológica de construcción de casas modulares en la que el gigante japonés Softbank invirtió US$ 865 millones, valuándola en casi US$ 3.000 millones en enero. Con sede en California y una fábrica en Phoenix (planea tener cuatro más), aprovecha software y automatismos para que cada vez se requiera menos trabajo en el sitio de construcción.

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Dos gigantes del e-commerce, Amazon y Alibaba, hicieron grandes apuestas en el mundo del retail físico. El primero pagó US$ 24.000 millones por la cadena Whole Foods; el otro gastó más de US$ 10.000 millones en centros comerciales y otros activos. Alibaba equipó a más de 600.000 pequeñas tiendas en China con un software que permite a los propietarios conectarse a una red de tiendas cercanas y brinda información sobre qué productos podrían vender rentablemente. El reto para el real estate será hacer lo mismo, pero desde la posición del propietario de los activos físicos, antes de que «nuevas empresas digitales le coman el almuerzo».

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Casi todos los consultados por PwC mencionaron a los vehículos autónomos como una de las grandes disrupciones tecnológicas en las que el sector de real estate debe poner foco. Solo en Los Angeles, por ejemplo, hay 17 millones de metros cuadrados dedicados al estacionamiento, según la compañía alemana de movilidad Moovel. Los centros comerciales tendrán de repente grandes cantidades de espacio de estacionamiento para reconfigurar. «Ahora cuando estamos construyendo un comercio minorista nos aseguramos de que el espacio de estacionamiento se pueda convertir fácilmente a otros usos», afirmó un desarrollador.

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La política monetaria pesa y el aumento de las tasas de interés es un tema de agenda. Esta dirección que los gobiernos toman para controlar la inflación, para el sector significa «no más dinero fácil». La expectativa es que sigan subiendo las tasas en EE.UU. y Reino Unido. También se prevén alzas en Europa en 2019. Los encuestados en el Viejo Continente estiman que pasarán «uno o dos años» antes de que esto ejerza una «gran influencia» en los mercados inmobiliarios. «Esta será una advertencia para el crecimiento sólido que estamos experimentando aquí», advierte uno de los europeos consultados por PwC.

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«Existe consenso en que esta tecnología tendrá la capacidad de crear un nuevo sistema de documentación y transferencia de títulos de propiedad, y que los gobiernos de todo el mundo probablemente adopten esto para complementar o reemplazar los registros de tierras», señala el informe de PwC.

Un inversor entrevistado por la consultora explicó que en una transacción corporativa reciente, el proceso de due dilligence tardó más de seis meses y representó el 10% del costo total del trato. «La reducción de estos dos elementos utilizando blockchain podría afectar el valor de los activos y las empresas», resalta el informe.

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Solo el 43% de los CEO de real estate consultados por PwC está reconsiderando la función de recursos humanos (frente a un 60% en todos los sectores de actividad). Uno o dos de los entrevistados dijeron haber contratado a jefes de tecnología o jefes de datos, o dicen que están buscando contratar más personas con perfil científico y de ingeniería. Pero «existe la sensación de que en general las compañías no están contratando personas con el tipo de antecedentes necesarios». Según PwC, incluir científicos de datos y expertos en comportamiento que trabajen con el talento existente permitirá «formar los campeones de bienes raíces del futuro».