ENTREVISTA

Luego de un 2017 “sin euforia ni depresión”, este año no habrá un nuevo empuje en el sector inmobiliario, y en el próximo se notará la ausencia de nuevos proyectos.

En 2017 hubo señales positivas en la construcción inmobiliaria, con proyectos aprobados antes del cambio de normativa del mes de marzo, sumados a un repunte en la construcción en la franja costera. A ello se añaden algunos megaproyectos, especialmente en Punta del Este. Para Alfredo Kaplan, asesor financierio de APPCU, ante la falta de nuevos proyectos a partir del ajuste en la normativa antes mencionado, en 2018 no habrá un gran desempeño del sector y en 2019 posiblemente exista un declive en la construcción inmobiliaria. A continuación, un resumen de la entrevista.

—¿En qué condiciones se encuentra el mercado inmobiliario en la actualidad?

—Para responder esa pregunta debemos mirar 2017, un año donde no hubo ni euforia ni depresión, en el que se mantuvo un ritmo de operaciones que venían, en gran parte, influidas por la vivienda de interés social. En marzo de 2017 entró a regir una nueva reglamentación para los proyectos presentados. Los efectos demoran en verse, pero tenemos algunas pistas: de marzo de 2017 a marzo de 2018, los proyectos presentados ante la Agencia Nacional de Vivienda, en cuanto a unidades, bajaron a la tercera parte.

A un sistema que funcionaba aceptablemente le pusieron, con el 10% de topes a precios inferiores a los costos para unidades que se entregan al Mvotma y que las paga seis meses o un año después de terminado, un elemento que terminó desalentando a los promotores. Y eso va a determinar que en 2019, ese sector de construcción tendrá mucho menos movimiento que el que podemos observar al día de hoy. En la actualidad todavía hay mucha obra, pero de permisos presentados antes de marzo del año pasado.

—O sea que el repunte que pareció verse en 2017 en el sector, no se va a sostener?

La razón es una: los números no cierran. Los precios han estado más o menos sostenidos, pero los costos han ido en aumento, producto de los salarios que avanzan sobre el IPC, los terrenos son más escasos y más valiosos, y el dólar es más bajo. Y el empresario y el comprador piensan en dólares.

—¿Qué rentabilidad obtiene hoy un promotor con la vivienda promovida?

-Depende de su capacidad empresarial, de su tecnificación, su solidez financiera, de la zona y del proyecto. Pero difícilmente alcance a un 20%. Es la mitad de lo que razonablemente podría obtenerse, para quien hace el esfuerzo de comprar el terreno, estar cinco o seis meses obteniendo los permisos, poner el capital directa o indirectamente, correr los riesgos empresariales.

—Hablamos de una actividad que está exonerada de impuestos...

—La normativa de promoción establece determinadas condiciones. Entre ellas la limitación al número de unidades que deben hacerse de un dormitorio o monoambientes...

—¿Qué limita el potencial de la vivienda promovida?

Realmente, la vivienda promovida no era accesible para los deciles más bajos, el público que se pensó en primera instancia. Pero para eso se necesitan fuertes subsidios estatales en precios y/o cuotas.

—¿Qué incidencia tiene en la actividad la promoción implementada el año pasado para grandes proyectos inmobiliarios?

Se está apuntando a otra cosa, que puede dar lugar a algunas torres importantes en Punta del Este, pero en conjunto representan mucho menos de inversión que lo que significó antes la vivienda social. Se habilitaron más de 30 proyectos —el 80% de ellos en Punta del Este— hay que ver cuántos se concretan, pero así fueran todos es menos, insisto, que lo que se alcanzaba con la vivienda social. Como están las cosas, hoy por hoy creo que es menor el volumen de inversión que se puede dar en vivienda social que en megaproyectos.

Ese cambio de orientación se entiende porque el Ministerio de Economía quiere promover inversiones y está bien, pero no lo puede hacer en el otro segmento (el que era vivienda de interés social), porque el Ministerio de Vivienda le pone topes y termina desestimulando la inversión.

—¿Qué alternativas plantea?

-¿Porqué no fomentar también los proyectos de mediano porte? Me pregunto, ¿genera más valor un proyecto de 15 millones que tres de 5? Se da la situación de que la mayoría de los proyectos que hoy pueden tener las limitantes que establece la vivienda promovida y que no llegan al tamaño de megaproyectos, se enfrentan a la situación poco competitiva y desventajosa que se da hoy. Es muy rígida la normativa.

Segundo, habría que volver al sistema anterior en vivienda social, no hay dudas. Los capitales seguramente están, pero hoy no tienen el estímulo para emprender nuevos proyectos. Entiendo que nunca resultan buenos los precios topeados, en vivienda o cualquier otra actividad.

En tercer lugar, recordar que la primera venta de inmuebles está gravada por el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el IVA, que se añadió en la reforma tributaria del año 2007, buscando formalizar al sector. Se hizo el planteo en su momento para la derogación del ITP, se nos dio la razón, pero nunca se eliminó. Es un pendiente.

Otra medida que podría buscarse es habilitar un mecanismo que permita bajarle el costo de los intereses al comprador final de la vivienda social. Una forma de promocionar la vivienda social sería otorgarle, a quien califique para un préstamo y sea buen pagador, un pequeño estímulo en la tasa de interés. Eso pondría a más uruguayos en condiciones de acceder a la vivienda por este mecanismo.

—Teniendo en cuenta que la economía crece, que los ingresos de los hogares también lo hacen, y con menor oferta de viviendas, ¿la demanda puede terminar generando una presión?

— Puede ser que esa coyuntura impulse al alza los precios de la vivienda de interés social, sobre fines de este año o principios del año próximo.

—En junio hay ronda salarial en la construcción. ¿Cuál es la expectativa?

—Apuntamos a que los ajustes sean en base a IPC, nada más. Pero el Sunca no se va a conformar con eso, así que probablemente sigan creciendo los salarios.

—El sector aceptó en su momento acuerdos por encima de las recomendaciones del gobierno

Pero creo que va a ser menos complicado que otros años porque hay menos ocupación y eso, sensatamente, estrecha los márgenes de negociación. Cabe recordar que hubo 75 mil personas trabajando en la construcción y hoy hay unos 40 mil.

Gracias a esta buena ley —la de vivienda de interés social— que no debió modificarse, el desempleo en la construcción no fue mayor en estos años. Tengamos en cuenta que fue un período donde otro tipo de emprendimientos de construcción, como pueden ser infraestructuras públicas o vinculadas a emprendimientos del sector privado, han descendido fuertemente.

Salvo proyectos como la nueva planta de celulosa si se concreta, o cuando se pongan en marcha los de infraestructura vial, no se esperan grandes cambios para el sector.

—El costo de construcción y los terrenos son menores que en Argentina en la actualidad. ¿Eso propiciará la llegada de inversores del país vecino al sector?

—Es probable. Posiblemente haya proyectos en los que les interese invertir y Uruguay sigue siendo un destino en el que confían.

De todos modos, hay plazas que pueden resultar tan atractivas como Uruguay. Si bien entendemos que hay que apuntar a la transparencia, así como la aplicación de la Ley de Inclusión Financiera y la prevención del Lavado de Activos, debemos asumir que haya capitales argentinos que busquen otros horizontes, que además les otorgan mayores facilidades tributarias.

Claro que Punta del Este tiene un atractivo especial para los argentinos, y buena parte de los megaproyectos que se están impulsando hoy son precisamente de inversores y desarrolladores de ese país. Cuando vemos proyectos de 300 o 400 unidades, con apartamentos de un metraje muy importante, cabe preguntarse si hay suficientes interesados en ese tipo de viviendas. Por lo visto, los hay, aunque sea para utilizarlos 30 días al año. Y también en ese caso muchos son de la vecina orilla.

Esos proyectos generan mano de obra, durante y después de la construcción. No los rechazamos, solamente consideramos que los beneficios otorgados podrían alcanzar también a emprendimientos de menor porte.

PERFIL

Alfredo Kaplan

Fundador y Director del Estudio Kaplan. Contador Público y docente. Es vicepresidente del Instituto Internacional de Costos, y Asesor financiero de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (APPCU).