TEMA DE ANÁLISIS

La corrida cambiaria en Argentina modificó el panorama favorable de finales de 2017.

El sector inmobiliario comprende bienes diferenciados. Cada inmueble es único y es complejo identificar las variables que determinan su precio, pero a grosso modo el mercado se puede descomponer en mercado de uso (vivienda, industria, etc.) y mercado de inversión. En el caso de Uruguay, el mercado de uso está asociado al nivel de actividad interno y el de inversión está altamente correlacionado con la situación en Argentina.

En tal sentido, resulta de interés analizar qué impacto puede tener sobre el sector la actual coyuntura por la que atraviesa el país vecino. Parece claro que habrá un impacto sobre el mercado de inversión, o sea aquel en el que se ingresa con la expectativa de obtener una ganancia, concretamente la valorización de la propiedad.

Pero dado los importantes lazos existentes entre las economías uruguaya y argentina, las dificultades por las que atraviesan nuestros vecinos incidirán sobre la marcha de nuestra economía, por lo que también puede afectar el mercado de uso.

Antes de evaluar esos impactos contextualizaremos la situación actual del sector. Se trata de una actividad particular, en la que los proyectos demoran en madurar, pero que allá por 2005 se enfrentó a un escenario favorable. De hecho, en la década siguiente la economía uruguaya registró un gran dinamismo, impulsada por un alto nivel de inversión, destacándose particularmente la inversión extranjera directa en inmuebles.

¿Cuáles fueron los factores excepcionales que explicaron el boom de la construcción, fundamentalmente en Punta del Este, pero también en Colonia y en la costa montevideana? Se partió de precios muy deprimidos, de una economía regional que comenzaba a recuperarse con bríos, abundante financiamiento y la percepción de dificultades en el mercado inmobiliario en el mundo desarrollado, lo que tornaba muy riesgoso invertir allí, pero rentable hacerlo en esta parte del mundo.

Este proceso se frenó a comienzos de la presente década debido, entre otros factores, al incremento que había alcanzado el valor de las propiedades medido en dólares y las escasas expectativas de valorización frente a otros mercados, fundamentalmente Miami, que comenzó a recuperarse tras la crisis hipotecaria del año 2008, tal como se muestra en el gráfico de arriba. Se ve allí la evolución de los precios de las viviendas medido en dólares en Miami y Montevideo, este último como una aproximación al valor en Uruguay. Cabe señalar que la valorización en dólares de las propiedades en nuestro país responde al incremento de los costos de la construcción y el rezago del tipo de cambio, y no a un exceso de demanda.

En este contexto se promulgó la Ley de Vivienda de Interés Social (posteriormente denominada Vivienda Promovida), que a través de beneficios tributarios se dirigió a estimular la construcción de viviendas para la clase media, apuntando no tanto al mercado de inversión, sino al de uso.

Sucesivas restricciones que se fueron adicionando al régimen, como topes en el precio del 25% de los apartamentos construidos y en los alquileres que se cobren por aquellos que no se venden, fueron desestimulando el arribo de nuevas inversiones al sector.

En este escenario de estancamiento, hacia mediados del año pasado comenzaron a cambiar las expectativas y las perspectivas para este año lucían más favorables. Las buenas noticias provenían desde Argentina. La economía se estaba recuperando y se esperaba una aceleración para este año. Era un crecimiento esperado con una determinada particularidad, basado en atraso cambiario que aumentaba la capacidad de compra de la población.

En lo que al mercado inmobiliario refiere, se estimuló la construcción interna a través de financiamiento. Este es un aspecto clave ya que, para las capas medias sin gran capacidad de ahorro, el factor fundamental para acceder a una vivienda no es tanto el valor sino el nivel de la cuota.

Otro elemento importante es el enlentecimiento que muestra el mercado inmobiliario en Miami, donde las propiedades ya no crecen como antes, ante el exceso de oferta, tal como se muestra en el gráfico que aparece a la izquierda en la parte media del cuadro.

Dados los vínculos tan estrechos que existen entre Punta del Este y Argentina las expectativas de rentabilidad inmobiliaria se trasladaron al balneario uruguayo. De hecho, el grueso del público destinatario de las inversiones inmobiliarias es argentino. En un contexto entonces de crecimiento y encarecimiento en dólares esperado, Punta del Este volvió a ser atractivo. Los carteles anunciando nuevas obras lo reflejan con claridad.

Este escenario cambió rápidamente en los últimos meses. El peso argentino se devaluó fuertemente y las expectativas de crecimiento para el presente año se corrigieron a la baja, del 3,3% estimado a fines de 2017 al 1,3% en la actualidad. Con una inflación evolucionando por debajo del dólar, Argentina se abaratará en términos de la moneda estadounidense (gráfico a la izquierda en la parte media).

Si sumamos a ello la suba en marcha de las tasas de interés en Estados Unidos, en momentos de incertidumbre como los actuales es dable esperar una mayor prudencia de los agentes económicos, emigrando sus ahorros hacia activos más seguros y posponiendo las inversiones en el sector real.

La situación argentina impactó en nuestro país. Por lo pronto el peso se devaluó 9% en el último mes y ello tendrá un impacto en el consumo de bienes importados en los próximos meses. Pero más allá del enlentecimiento esperado, la economía ya se venía enlenteciendo. El mercado laboral lo refleja con claridad.

Ello es importante, ya que el usuario final depende de su ingreso para solventar el costo de la vivienda. En tal sentido, es interesante ver cómo se está comportando el mercado últimamente. Por distintas razones está aumentando el número de inquilinos, y por consiguiente disminuye el de propietarios. Se puede mencionar el encarecimiento de las propiedades que dificulta el acceso a la vivienda, pero también a cambios sociales y a la actitud de las generaciones más jóvenes con respecto a la vivienda y a los compromisos a largo plazo en general.

Pero para poder alquilar debe existir una oferta correspondiente, que se sienta atraída por las expectativas de rentabilidad. Los problemas en el mercado laboral, sobre todo a nivel de los más jóvenes pueden ser un freno, como así también el ingreso de nuevas viviendas al mercado que deprimen el valor de los alquileres.

De todas formas, en los últimos meses el sistema bancario se mostró activo en el crédito hipotecario, tal como lo muestra el gráfico que aparece abajo a la izquierda. Se lo estimuló bajando las tasas de interés, aunque el dato de abril muestra un aumento. Es muy pronto para que refleje los cambios que se sucedieron en la región en las últimas semanas, pero puede estar marcando mayor prudencia del sistema financiero ante la incertidumbre reinante, lo que enfriaría estas líneas de crédito.