OPINIÓN

Insumos para el debate público: el retorno del Factor Tierra

El costo de la renta de la tierra respecto a su precio en general es bajo, no siendo éste un factor que afecte la competitividad del sector.

Viñedo. Foto: Pixabay.
Foto: Pixabay.

La tierra, como cualquier activo, tiene un retorno que -de alguna manera- arbitra con el resto de las opciones disponibles. El cuadro que acompaña esta columna nos ilustra acerca de la evolución del precio del activo (la tierra) y el de arrendarla, ambos medidos en dólares. Luego, su cociente nos dice del rendimiento del activo de acuerdo al flujo de ingresos. Sucede que el retorno de un activo se mide por el flujo de ingresos que genera más la variación en su precio. Así, si el activo se valoriza, el retorno total superará al que “medido por flujo” nos indica y viceversa.

Sólo si pensamos que el activo conservará su precio actual, el cociente entre lo que se percibe por renta y su precio será el retorno total, siendo éste el que debemos comparar contra otras opciones de mercado. Si observamos, el retorno por alquilar la tierra medido en porcentaje del precio de aquella, luce reducido, más aún cuando le debemos deducir el impuesto que pesa sobre los arrendamientos y, además, los que soporta la tierra en sí misma,. Así, el costo de arrendar desde la crisis financiera de fines de 2008 significa, en promedio, un 4,2% del precio de la tierra y, en los últimos tres años no llega al 3,5% y al propietario le queda bastante menos en su bolsillo. Meramente si los impuestos de primaria, patrimonio y la contribución inmobiliaria sumaran 1% de su valor de mercado, sumado al 10,5% del ingreso de IRPF por arrendamiento, más del 40% del total de ingreso percibido se irían en impuestos, reduciendo el retorno a menos del 2% anual. Claramente, visto de esta manera la inversión compara mal frente a otras de mercado. Ahora bien, si miramos atentamente la serie, observamos que el precio del activo tierra desde el 2001 -previo a los grandes problemas que enfrentó la economía-, aumentó al 13,1% anual (también medido en dólares) lo que se traduce en una muy buena opción, seguramente de las mejores que pudo haber.

El precio de la tierra sigue la lógica económica. En efecto, al ser un bien de oferta inelástica y prácticamente fija (el aumento de la oferta se da por la incorporación de nuevas tierras), a él se le trasladan todos los costos y beneficios del mercado de bienes que produce. Si el progreso tecnológico aumenta la productividad o sube el precio de los bienes que produce, quien la explota estará dispuesto a pagar más por el factor de producción y, en competencia, eso hace subir su precio. La misma serie nos muestra este hecho, a partir de 2003, pero especialmente desde 2004 cuando los precios agrícolas y pecuarios comienzan a subir hasta niveles desconocidos en la historia, y el precio de la tierra subió sin cesar. El pico lo hace en 2014 y, desde allí ha caído ligeramente. Si el lector recuerda mi columna anterior, allí mostré cómo el país comienza a recibir un shock negativo en materia de precios internacionales a fines de 2014. El reflejo en el precio del factor base de producción fue inmediato.

Entonces, podemos dividir lo que va del siglo en dos períodos bien diferentes, 2003-2014 y 2014-2017. En el primero, los precios de la tierra “volaron” al influjo de la bonanza internacional y la “revolución agrícola” que vino desde Argentina, haciendo que el retorno total para aquel que haya invertido en ella fuese extraordinario, pese a que “en flujo de caja” -lo que efectivamente percibió por arrendar el bien- si bien no malo, no resultara nada descollante, del orden de 5% anual en dólares antes de impuestos. Por su parte, en el segundo, a partir del 2014, la tierra cayó algo de precio y su alquiler no rinde ni 3,5% antes de impuestos, por tanto, el retorno total después de impuestos probablemente haya sido ligeramente negativo.

Quien posee el activo tierra tiene, en cada momento, como con cualquier otro activo, la opción de venderlo y colocar su dinero en uno distinto, por ejemplo, un título del estado uruguayo en UI al que podemos considerar libre de riesgo e impuestos (y si se lo quiere gravar lo único que se logrará es una suba en la tasa de interés que se paga, amén que en los emitidos en el mercado internacional, está expresamente estipulado que será el estado uruguayo quien los asume). Por tanto, la opción elegida dependerá de cada persona, su horizonte temporal, su aversión al riesgo, etapa de la vida, etc. De todos modos, hay una cosa cierta, si las tasas de interés suben, el retorno de todos los demás activos deberá ser mayor.

Las cifras nos sugieren algo claro: el costo de la renta de la tierra respecto a su precio en general es bajo, no siendo éste un factor que afecte la competitividad del sector. El retorno del activo está más ligado a su valorización de largo plazo que al flujo de renta.

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