El monto promedio del crédito hipotecario está aumentando en términos del salario.

El negocio inmobiliario no atraviesa por su mejor momento. Los capitales operados están disminuyendo al tiempo que aumenta el precio de las viviendas en términos del salario. En momentos de desaceleración económica y aumento del desempleo ello enciende una luz de alerta respecto a la evolución futura de los préstamos hipotecarios, que pueden tornarse más restrictivos. Por otra parte, de la evolución de los propios préstamos hipotecarios se podría concluir que en los últimos meses, medidos en dólares, los precios de las viviendas estarían iniciando una corrección a la baja.

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Si bien no hay datos globales, se puede estimar indirectamente a través de los flujos de inversión extranjera directa (IED) y los créditos hipotecarios concedidos, que los montos transados son la mitad de los registrados en el pico del año 2012. En el set de gráficos que acompaña la nota se muestra la evolución de ambas variables que constituyen el grueso del financiamiento de las operaciones inmobiliarias. Estarían faltando los compradores locales que cuentan con el efectivo suficiente para adquirir una propiedad sin necesidad de recurrir al financiamiento bancario.

Los datos referidos a la IED llegan hasta 2013, cuando registraron una caída del 36% en dólares respecto al año anterior. En términos absolutos los capitales externos volcados al sector pasaron de casi US$ 1.000 millones a US$ 640 millones. Si bien no hay datos objetivos, la observación cualitativa muestra que la tendencia a la baja prosiguió en los dos años siguientes.

Por su parte, el flujo anual de créditos hipotecarios aumentó en poco menos de US$ 100 millones desde 2012 a la fecha, incremento que no alcanza a compensar el descenso de la IED. Por otra parte, teniendo en cuenta el enlentecimiento de la economía y en particular la menor rentabilidad del sector agropecuario, es dable esperar que aquellos compradores locales con efectivo también hayan disminuido. En tal sentido no resulta para nada descabellado estimar que en el negocio inmobiliario se transa actualmente la mitad de capitales que en el año 2012.

Una contracción de tal magnitud merece un análisis detallado, prestando atención a los determinantes tanto de la oferta como de la demanda. Como lo dice su nombre, el destino de la IED es básicamente la inversión y los factores que la impulsaron cambiaron en los últimos años. Fundamentalmente los precios en dólares de las viviendas, que alcanzaron valores elevados. En tal sentido, a partir del año 2013 la economía uruguaya inició un lento ajuste de sus precios relativos, que tarde o temprano llegará al sector, lo que lo hace menos atractivo para este tipo de demandantes. No menos importantes son las dificultades por las que atraviesa la economía argentina (principal origen de estos flujos), que llevaron a las autoridades del vecino país a adoptar una serie de controles cambiarios y de capitales, a lo que se suma el acuerdo de intercambio de información tributaria.

Todo ello en un contexto de expectativas de suba de la tasa de interés en Estados Unidos, que aumenta el costo de oportunidad de las inversiones en los mercados emergentes y revierte el ingreso de capitales a la región.

Ante esta evolución prevista, aunque tal vez no en esta magnitud, se sancionó la Ley N° 18.795 que reglamente la Vivienda de Interés Social (VIS) otorgando beneficios tributarios a los desarrollistas. Se cambió el eje del negocio a la compra de vivienda para uso o alquiler. A la fecha se presentaron proyectos para la construcción de 14.000 nuevas viviendas. Aproximadamente la mitad de esas viviendas está en construcción, de las que se habrían terminado unas 2.000.

La VIS debería tener un impacto en la industria de la construcción, que atraviesa por una etapa recesiva tras la finalización de la construcción de Montes del Plata. Pero de todas formas no ha tenido el desarrollo esperado.

La razón habría que buscarla por el lado de los costos de la construcción, que determinan que el precio final de la vivienda sea elevado. Ello reduce sensiblemente la clientela potencial.

De los datos del total de créditos hipotecarios otorgados por el sistema bancario, se puede estimar que aproximadamente la cuarta parte corresponde a VIS. El grueso del negocio inmobiliario corresponde a transacciones de viviendas usadas.

De esos mismos datos se puede estimar el monto promedio del crédito otorgado. Si bien los créditos pueden ser para compra de vivienda, reciclaje o refacción, la mayor parte corresponde a la compra. En los gráficos se puede observar que el monto promedio medido en dólares está cayendo en los últimos meses. Esa caída responde básicamente a la suba del dólar, ya que medido en UI (la unidad en que se otorgan los préstamos hipotecarios) están subiendo.

Dado que el préstamo está vinculado al valor final del inmueble, el descenso en dólares podría estar indicando el inicio de una corrección a la baja de los inmuebles en dicha moneda, reflejando el lento y gradual cambio de los precios relativos de la economía. Esta corrección, si es que se materializa efectivamente es la que cabría esperar, y según lo que acontezca en Argentina con el nuevo gobierno, podrá profundizarse o no en los próximos meses.

Distinto es el comportamiento en UI, ya que se trata de pesos constantes. Su incremento responde al incremento en el costo de la construcción, donde incide de manera preponderante la mano de obra. Lo que se traslada al precio final de las viviendas nuevas, que arrastran a su vez a las usadas.

Ese encarecimiento afecta a todo el sector y reduce la demanda potencial encendiendo una luz de alerta hacia el futuro, ya que el monto del préstamo (y por consiguiente el precio de la vivienda) está aumentando en términos del salario promedio de la economía.

En momentos en que esta se enfría y el empleo se está contrayendo esta evolución puede resultar problemática, ya que el salario real difícilmente crezca en el futuro inmediato. Hay que tener en cuenta además que la tasa de interés está aumentando, lo que eleva el monto de las cuotas.

Si bien la morosidad de este tipo de préstamos es muy baja, a futuro pueden aparecer problemas si se sigue deteriorando (y así parece ser), el mercado laboral. Buena parte de la explicación de la baja morosidad se debe a la rigurosa selección que realizan los bancos al otorgar los préstamos. Dado el encarecimiento en términos salariales probablemente el proceso de selección se torne más restrictivo. Y ante la menor demanda se frenarán los proyectos de construcción.

Por otra parte hay que recordar que los desarrollistas tienen topeado el precio del 25% de las viviendas, lo que afecta a un negocio que presenta costos crecientes.

La clave para evitar estos problemas potenciales pasa por la evolución de los salarios en la construcción (cuyo convenio vence el próximo año) y la capacidad que tengan los empresarios del sector de amortiguar los mayores costos y no trasladarlos a precios.

HORACIO BAFICO Y GUSTAVO MICHELIN