Entrevista

Presidente de la Cámara empresaria de desarrolladores urbanos de Argentina. 

Los inversores y desarrolladores inmobiliarios argentinos están frente a una gran oportunidad que les ofrece el sector premium en su país: costos en dólares a la mitad, producto de la devaluación, y precios de venta que se mantienen muy altos.

Damián Tabakman, arquitecto, máster en finanzas, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos de Argentina e inversor en ambas márgenes del río de la Plata, explicó que un metro cuadrado de construcción en Argentina cuesta la mitad que en Uruguay, mientras que las propiedades premium tienen precios significativamente más altos.

Por tanto, los proyectos de gran dimensión económica en Punta del Este, así como la vivienda de interés social en Montevideo, más allá de los beneficios tributarios, son una opción en la actualidad. Y para los argentinos que no quieren invertir en el país, “está la opción de Paraguay, tan cercano y estable como Uruguay pero mucho más barato”, sostuvo el inversor.

Al final del día todo se resume al tipo de cambio, y su incidencia en los costos y la rentabilidad. “Esperar y ver”, es la consigna, asegura Tabakman, que participó recientemente en Montevideo del “Encuentra PropTech”, organizado por Infocasas. A continuación, un resumen de la entrevista.

-Desde el inicio de la brusca devaluación ha pasado un semestre. ¿Cómo lo vive el sector inmobiliario argentino?

-La primera reacción que estamos teniendo en Argentina es un estado de shock. Cualquier decisión de inversión en el sector inmobiliario es algo muy pensado, que requiere de una gran programación. Básicamente nadie tenía en mente a principios de este año tenía en mente la posibilidad de que ocurriera algo como lo que ha vivido la economía argentina en los últimos meses. Eso tuvo un tremendo impacto sobre el estado de ánimo y la postura de los desarrolladores respecto de sus emprendimientos en marcha…

-Argentina mostraba cifras récord en proyectos inmobiliarios y crédito hipotecario al comienzo de 2018…

-Todo eso básicamente ha desaparecido. En materia de créditos apenas queda algún rezago de operaciones que estaban en trámite, pero en las condiciones actuales de la economía lo hacen imposible. Lo mismo ocurre con el número histórico de transacciones. Al día de hoy los desarrolladores están haciendo un “reseteo” completo de sus proyectos.

-¿Qué implica ese comportamiento?

-La primera parte del gobierno de Macri, hasta principios de este año, el retorno de los préstamos hipotecarios, instrumento que había estado ausente durante 20 años, generó un tremendo impacto en el sector. Fue solamente un año, donde todos los actores del sector se lanzaron a desarrollar y armar un producto destinado al que podía comprar con un préstamo hipotecario.

Un aluvión de demanda que aparecía como una muy buena oportunidad, y que se “autodestruyó” en un minuto. Ahora estamos como si eso nunca hubiera existido, ya que en realidad duró muy poco. Previo a este corto período, había construcción, destinada al que no necesitaba hipotecas para comprar. ¿Qué piensan los desarrolladores ahora? Hagamos lo mismo que antes, volvamos a construir para los que lo pueden pagar.

-De todas formas, es otro el contexto…

-Es cierto, más preocupante, pero con señales claramente favorables. Una de ellas, los costos de fabricar metros cuadrados, medidos en dólares, producto de la devaluación, se pulverizaron. Al día de hoy, un metro cuadrado de construcción premium en Buenos Aires, cuesta la mitad que en Montevideo. Pero además, el costo de adquirir una unidad premium en Buenos Aires es bastante más alto que en Uruguay, entre un 50% y 100%. Por tanto, los niveles de rentabilidad son muy altos. Lo que promete el sector premium en Argentina hoy, es récord histórico. De los más altos del mundo.

"La oportunidad está en el sector premium de Buenos Aires, con costos a la mitad y precios al doble que en Uruguay"

Damián TabakmanPresidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos de Argentina

-Y ante la baja de los costos en dólares, ¿no es probable que los precios de venta en dólares bajen, en un contexto de crisis?

-Pero eso no está ocurriendo. Porque el segmento que más creció en términos de precios en el último año fue el que dependía del crédito hipotecario, destinado a la clase media. Allí sí están cayendo los precios porque la demanda desapareció. Pero el segmento de los más ricos, que no se vio beneficiado de los préstamos hipotecarios, tampoco se ve castigado ahora porque ese segmento desapareció.

La crisis es fuerte, pero ni tan larga ni tan profunda. El año pasado Argentina creció, con lo cual el empresario argentino, que hoy vende poco y con su empresa atravesando una situación complicada, tiene capacidad de resistir. Si esta crisis se extendiera dos o tres años podría frenar ese empuje, pero ante esta coyuntura hay mucho para trabajar en el sector de más alto nivel en el sector inmobiliario.

-¿Y cuáles son las perspectivas?

-Argentina tiende a generar una situación casi estructural de atraso cambiario. Es un factor muy común, salvo períodos cortos de esquizofrénica volatilidad que cada tanto el país produce, como ahora, donde Argentina se abarata fuertemente en dólares. En la visión de los argentinos, el atraso cambiario va a volver, por tanto conviene invertir ahora. Por tanto, aquel con capacidad de ahorro, hoy construye. Todavía no se ve tanto, pero ese es el camino. El año que viene van a brotar emprendimientos nuevos en todo Buenos Aires en el segmento de mayor valor. A la salida del shock, surge una gran oportunidad.

-En ese panorama, con un gran diferencial de precios entre Uruguay y Argentina, ¿es muy poco probable que los inversores y desarrolladores argentinos piensen en Uruguay?

-No puedo decir si una devaluación tan grande como la de Argentina va a terminar impactando en Uruguay y provocando también una devaluación. Pero como inversor, no puedo dejar de pensar que esta es una posibilidad. Y un inversor, frente a lo que considera una posible amenaza de devaluación, espera. Por tanto, Uruguay hoy es esperar y ver. El momento está en Argentina.

-Los beneficios tributarios para emprendimientos de grandes dimensiones, varios confirmados en Punta del Este, ¿cómo siguen?

-El que no está construyendo, espera. Aunque tengan permiso, y a pesar de los beneficios impositivos. De hecho, ese mecanismo, hasta la devaluación en Argentina, era un incentivo gigantesco para que los inversores argentinos pensaran en Punta del Este, bien pensado. Por eso, se pusieron en marcha un montón de proyectos.

El que ya está en marcha seguirá porque parar la obra no es negocio y además se pierden los beneficios impositivos, pero el resto, insisto, va a esperar. Hay algunos, no pocos, que son proyectos extraordinarios y resisten hasta este tipo de situaciones. Por la ubicación, las condiciones de adquisición de la tierra, el público objetivo. Pero son pocas excepciones.

-En Montevideo, el empuje de la vivienda de interés social también ha tenido un fuerte componente de capitales argentinos. ¿El diagnóstico es el mismo?

-La ley de vivienda de interés social ha sido un muy buen instrumento, de hecho en Argentina se está copiando el modelo uruguayo; pero más allá de las buenas condiciones que genera ese marco, la cuestión de costos, rentabilidad y oportunidad, es la que pesa. Todo es tipo de cambio. Todo depende de la cotización del dólar.

-¿Los ajustes de los últimos días en la política monetaria y cambiaria generan algún grado de incertidumbre?

-En Argentina hay dos fenómenos completamente contrapuestos. El económico y el político. El primero está basado en que Macri tiene apoyo internacional, que el FMI le respalda de una forma muy especial. De eso no hay dudas, pero la contracara es que, para que eso suceda, estamos atravesando una situación de recesión económica, con desempleo creciente y consumo en el piso.

Y todo eso, que es consecuencia de las condiciones en curso para lograr el respaldo económico, está generando un contexto político y social muy enrarecido. Todo eso instala un signo de interrogación respecto de las elecciones del año que viene. No sabemos si seguirá la política actual o volverá lo que tuvimos antes, bastante desagradable para los inversores. Es muy difícil augurar algo al respecto.

-¿Esa incertidumbre no puede terminar ahuyentando al inversor de su propio país?

-La devaluación y la incertidumbre política generan diferentes reacciones. El abaratamiento fuerte es una oportunidad, como decíamos antes. Otros se hartan ante un nuevo contexto de volatilidad y le dicen basta a Argentina. Esos buscan invertir fuera del país, pero no es fácil que esos capitales elijan como opción a Uruguay por una cuestión de cercanía o conocimiento de la plaza, porque el negocio es poco atractivo. Atrae mucho más Paraguay, por ejemplo. También está cerca, tiene estabilidad, y cuesta menos de la mitad. Y los argentinos que invirtieron allá están vendiendo apartamentos todos los días.