ENTREVISTA

Uruguay ya no es el único destino de los capitales argentinos cuando piensan en desarrollar un proyecto inmobiliario o en adquirir una vivienda con el objetivo de obtener rentas. Para José Rozados, director del portal ReporteInmobiliario de Argentina y especialista en valuación de activos inmobiliarios, Uruguay está en el radar de los capitales del vecino país, pero tiene condiciones similares a las que ofrece Miami, donde los argentinos llevan años invirtiendo, e incluso España, donde están desembarcando con más frecuencia. A su juicio, Uruguay debería ser más proactivo para hacer llegar sus oportunidades ante el capital de la vecina orilla y remarcar aún más las diferencias con Argentina, “donde  hoy no es negocio para nadie invertir en ladrillos”, precisó. De todas formas, admitió que siempre es el primer destino de interes, como destaca esta reciente nota de El País.  Rozados afirmó que 2021 “es el peor año de la historia” para la construcción en Argentina, excepción hecha del pandémico 2020. A continuación, un resumen de la entrevista.

—¿Cómo está el sector inmobiliario hoy en Argentina?

—El país entero atraviesa por una situación absolutamente inestable y con una falta de confianza general entre los inversores.
En ese contexto, la construcción está pasando el peor momento de su historia, salvando obviamente el 2020, producto del mayor de los encierros y confinamiento a partir de la pandemia. Desde que se tienen registros, a partir del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires y excepción hecha de 2020, el 2021 es el peor año desde 1980. El mercado está enormemente deprimido y tampoco hay perspectivas de recuperación en corto o mediano plazo.
A partir de la situación macro por la que atraviesa el país y la falta de confianza en la que vive Argentina, no es esperable que haya una recuperación importante y creíble.

—Teniendo en cuenta el valor del dólar en su país, ¿la demanda no ha crecido de parte de quienes pueden contar con ahorros en esa moneda, apostando a cuando pase la crisis?

—La demanda está reducida exclusivamente a aquel que tiene la necesidad imperiosa de recambio. Me refiero a quienes, producto de la pandemia y el encierro, necesitaron más espacio para vivir y trabajar desde allí. Aquel que tenía un capital ahorrado, trató de pasar a otra vivienda donde dar satisfacción a la vida de encierro. El que pudo, migró hacia barrios privados en las afueras de la ciudad de Buenos Aires, aprovechando un costo de construcción en dólares que es históricamente bajo. Pero la demanda ha sido exclusivamente esa.
Son muy pocos los argentinos que invierten en su país, dada la desconfianza en este modelo económico y político. La mayoría busca la manera de poder poner a resguardo su capital.

—O sea, tanto el desarrollador inmobiliario, como el que tiene un capital y gusta de invertir en ladrillos, tienen que buscar fuera del país...

—Quien tiene un capital excedente no invierte en ladrillos en Argentina. De ninguna manera. Los desarrolladores están con muchos problemas para vender, a pesar de haber reducido los valores de oferta en relación a dos años antes, pero no es suficiente para seducir a un inversor para que deje sus dólares en el país. Tengamos en cuenta que esa falta de confianza de la que hablábamos viene de bastante antes de la pandemia.
La liquidez en dólares hoy en Argentina se privilegia sobre un inmueble. Y el paso siguiente: poner en salvaguarda su capital en el exterior. Y sin dudas, muchos tienen a Uruguay en su primer horizonte. Por familiaridad, cercanía, confianza, seguridad, el primer destino que se piensa es Uruguay.
Después, para el argentino con capacidad de inversión, está Miami e, incipientemente, comenzaron a aparecer opciones para adquirir inmuebles en España. Por primera vez, en el trimestre enero-marzo de este año, los argentinos aparecieron en el ranking de los extranjeros que más compran inmuebles en territorio español.

—Usted destacaba los costos de construcción en dólares históricamente bajos en Argentina. ¿Cuál es la relación de precios con Uruguay?

—Con relación al capital inicial que se necesita para adquirir a inmueble, hoy es un poco más bajo en Argentina que en Uruguay. Pero en cuanto a renta de alquiler, es más ventajosa una propiedad en Montevideo o Maldonado que en Buenos Aires, sin hablar de otro componente que resulta decisivo que es la seguridad para invertir y el respeto al derecho de propiedad.
La rentabilidad de un inmueble en Argentina no está más allá del 2% y en Uruguay podemos pensar en 4%, 6%. Por otro lado, Uruguay está en un nivel similar a Miami o España, y en algunos casos un poquito por encima, salvando algún casos premium.

—¿Uruguay está haciendo las cosas bien para aprovechar esas ventajas respecto a Argentina?

—Uruguay confronta este modelo de Argentina y ofrece lo que está buscando aquel que se quiere ir. Ya hace un buen tiempo que el gobierno uruguayo comenzó a tomar medidas tratando de facilitar el ingreso de argentinos y la posibilidad de captar capitales. Eso es innegable y fue seguido con atención desde mi país.
Pero, a mi modo de ver, Uruguay ahora debería tener una posición más proactiva; tentar más al inversor argentino, que ya de por sí mira a Uruguay, pero sabiendo que hay otras opciones interesantes como las que mencioné antes. Falta que los desarrolladores y promotores de Uruguay sean mas contundentes a la hora de informar y promocionar las oportunidades de inversión. Ya de por sí tenemos casi que un reflejo de mirar a Uruguay, pero entiendo que hay una oportunidad de mostrar más las opciones, instrumentos, distintas alternativas que presenta el mercado inmobiliario en Uruguay.

—¿Y que ocurre con los promotores y desarrolladores en este momento?, ¿mantienen a Uruguay como primera opción?

—El desarrollador inmobiliario ha incorporado una cultura muy proactiva en Argentina. Es una historia que ya trae unos quince años, donde se profesionalizó este rol, que hoy la gran mayoría lo llevan adelante en forma seria e informada. Eso es lo que posibilitó que hoy no se esté viviendo aún una situación peor, que no se vean obras paralizadas. A pesar de lo que estamos viviendo hace unos años, no tenemos de esas situaciones y ello se debe a la actitud y la razonabilidad del profesional argentino en el sector.
Por tanto, en esa misma línea, cuando se comprometen con un emprendimiento en Uruguay, lo llevan adelante. Y hoy, tienen sobre la mesa muchos proyectos en Montevideo o Maldonado, especialmente. Pero el principal problema que los frena es el de los costos...

—Construir es notoriamente más claro en Uruguay...

—No solo el costo de construcción, que ya es un problema, sino también el costo de vida en el país. Eso pone un poco el freno a algunas iniciativas. No es la misma condición que entre 2007 y 2010, cuando se dispararon una gran cantidad de proyectos.
Igualmente, hay muchos desarrolladores armando proyectos, unos cuantos de ellos ya tienen tierras en Uruguay donde construir. Esperan la oportunidad de realizar la inversión, en la medida que se van disipando los efectos de la pandemia en la economía.

—Pero también, miran otros destinos...

—Sí claro, ya no es Argentina, Uruguay o nada. Ahora, los profesionales argentinos se atreven a pensar en otros destinos y Uruguay tienen que competir con mercados de gran desarrollo o con precios más convenientes. Por ejemplo, Paraguay es una opción, y también mercados que antes parecían lejanos y ya no lo son. Miami tiene mucha inversión Argentina y en España, como comentaba, está pasando lo mismo.

—El último informe de reporte Inmobiliario sobre proyectos de desarrollo en Punta del Este, presentado en febrero, mostraba 27 desarrollos en etapa de obra o recién terminados. Era la cifra menor en 16 años consecutivos en que vuestra consultora hace ese tipo de reportes. ¿Esperan poder mostrar un salto significativo el próximo verano?

—Hay que ser muy cautelosos. No podemos pensar que de golpe va a haber un rebote fenomenal de la cantidad de proyectos en esa zona de Uruguay. Va a mejorar, sin dudas tendremos mejores números. Pero dependerá mucho también de las propuestas que se presenten. Vuelvo a lo dicho antes, Uruguay va a tener que salir a buscar oportunidades, a mostrar que la cosa está mejor, que se puede invertir porque habrá demanda, la presentación de nuevas iniciativas y mecanismos para desarrollar propuestas, etc. No alcanza solo con pensar que la economía levantó y que la comparación con los problemas de Argentina trasladará para allí por arte de magia toda la inversión.

—En Uruguay, los promotores son optimistas de que la demanda va a ser buena, una vez que se deje atrás lo peor de la pandemia...

—No tengo dudas que la demanda va a estar. Quizás todavía tengamos que esperar un poco más. Los datos del próximo verano serán mejores, mostrarán que hay condiciones para invertir, aunque es probable que sea la siguiente temporada seguramente en la que estemos hablando de un mercado con un alza significativo.

—Uruguay ya abrió la frontera para extranjeros con propiedades, y el primero de noviembre lo hará para extranjeros que cumplan con los requisitos sanitarios. ¿Es un avance para una buena temporada de verano?

—Los valores de los que uno va tomando conocimiento, pensando en aquellos argentinos que aprovechen la apertura de frontera para ir a Uruguay, son muy altos, tanto para un argentino medio como incluso para la clase media-alta. Los uruguayos tienen que tener en cuenta eso.
Todo esto ocurre en medio de un contexto de restricciones de Argentina en los vuelos, el retorno de aquellos que están en el exterior, que quedan varados en cualquier lado… y la oferta de Uruguay, siempre, es estar al lado de nuestro país, amigable, con soluciones a este tipo de problemas. Pero los precios son una limitante para muchos.
Tomemos con cautela aquello de una eventual migración de argentinos para residir en Uruguay.