Apuestan unos dólares a Miami

POR Gabriela Rocha |

grocha@elpais.com.uy

-Me dijeron que tenías una propiedad en oferta, la quiero comprar.

-¡Pero si no la has visto!

-No importa. Conozco el edificio. La compro.

El uruguayo no andaba con vueltas y adquirió dos inmuebles de esa manera en Miami. Al otro lado del teléfono estaba su compatriota Mónica Ferrari, socia de la firma internacional ONE Sotheby`s International Realty en la más latina de las ciudades estadounidenses, que colocó allí al menos diez unidades en manos de uruguayos los últimos dos años.

Ferrari es sólo uno de los agentes inmobiliarios que ha recibido a inversionistas locales ávidos de colocar su capital en el epicentro del comercio internacional de las Américas. Se hacen de propiedades que, dependiendo de la zona, pueden descender hasta US$ 40.000, la mitad y hasta un tercio menos de lo que valían previo a la burbuja inmobiliaria que explotó en EE.UU. en 2008; estiman que esos precios en los próximos años treparán hasta el doble.

Las inmobiliarias domésticas también venden en ese mercado, aunque no es lo primero que ofrecen, a excepción de la empresaria Verónica Cánepa, que trabajará ese nicho en particular desde marzo. Tan atractivo está siendo ese negocio que en 2008 abrió en Argentina Miami Tango (www.bienesraicesmiami.com.ar), firma especializada en esa oferta, que también atiende a compradores de este lado del río. Éstos suelen tener varios inmuebles en Uruguay y no pretenden vivir de la renta del bien, sino deshacerse de él recibiendo bastante más de lo invertido.

Pese al auspicioso panorama, si está mirando con ganas hacia el norte, tenga a mano el teléfono de su abogado y contador y contacte a un agente inmobiliario confiable allí, ya que algunas propiedades no están en las mejores condiciones, tal vez en zonas no muy atractivas y pueden sorprenderlo varios tributos.

se desplomaron los precios

Desde 2000 a 2007 los precios de las propiedades estuvieron subiendo en EE.UU. fruto de la sobredemanda: los bancos prestaban casi sin requisitos, un 100% del valor e incluso más; muchas hipotecas se dejaron de pagar hasta que la burbuja explotó. Los precios se desplomaron sobre todo en La Florida, el estado que más se construyó y, por tanto, más prestó.

"La desfortuna de algunas personas a veces es la fortuna de otros", graficó el uruguayo Diego Sosa-Dias, broker inmobiliario en Miami desde hace 15 años. Es así que muchos latinos comenzaron a invertir en la ciudad que le debe su nombre a los indígenas mayaimi. Incluso uruguayos, conservadores y reticentes a comprar en el exterior, pero que ven varios atractivos en ese lugar al que muchos ya conocen y cuentan con vuelos directos, comentó Cánepa.

Es que los precios son inimaginados si se los compara con el Uruguay de los últimos años. En términos generales, el metro cuadrado de un edificio usado en Miami cuesta entre US$ 900 y US$ 1.200, mientras que algo similar en Pocitos va entre US$ 1.500 y US$2.000. Aunque esto varía mucho según la zona y el tipo de propiedad.

"Están saliendo de la zona turística para el oeste y al noroeste y compran en condominios", señaló Teófilo Banchero, director de la inmobiliaria uruguaya que lleva su apellido. "Ya no miran sólo la costa sino otras zonas donde vive gente todo el año", agregó. Allí se encuentran unidades entre US$ 50.000 y US$ 70.000. Sosa-Dias aseguró que lo que más se coloca son apartamentos porque "requieren menos trabajo de mantenimiento; generalmente de dos cuartos, dos baños y con todos los servicios incluidos: gimnasio, piscina y seguridad".

Ana Tajes, también uruguaya radicada en EE.UU. y directora Fortune International Realty (www.anatajes.com), se enfoca en otro segmento: la zona de Brickell Avenue y la franja costera, las playas de Miami Beach, Sunny Isles, Hallandale y Hollywood y coloca inmuebles entre US$ 300.000 y US$ 600.000.

Las chances de alquilar el bien son altas dado que mucha gente dejó de pagar la hipoteca y debe alquilar el lugar donde vivir, pero ésto dependerá de la zona, al igual que la propia renta. La oferta de Tajes deja una renta entre 1% y 5% anual; sus colegas coincidieron. Aunque Diego Fischman, gerente de Miami Tango, se atrevió a asegurar que inmuebles de más de US$ 150.000 pueden dejar rentas brutas de 10% o 12%.

Según Ferrari, una propiedad que cuesta más de US$ 100.000, se puede alquilar hasta a unos US$ 3.000, pero las más económicas se alquilan como mucho a US$ 1.000. De todos modos el precio del alquiler no es el factor que determina la compra, sino que el cliente inteligente piensa en no tener que ponerle dinero arriba, sino que ese inmueble se mantenga solo, continuó la especialista.

Según un documento que la inmobiliaria Ananikián entrega a los interesados en ese mercado, el comprador tiene gastos de cierre de un 1,5% del valor de la propiedad (puede llegar al 5% si es con crédito hipotecario). Luego, la administración cuesta entre 7% y 10% del valor de la renta. Además, entre otros egresos, en EE.UU. los gastos comunes los abona el propietario.

Wilder Ananikián señaló que tal vez un 5% de las ventas que realiza sean en esa zona de La Florida y las concreta con "gente que conoce Miami, siempre hace una escala allí y ya tiene inversiones en Uruguay". Ese perfil coincidió con el que describió Ferrari, que agregó: suelen ser "profesionales o dueños de comercios". Tajes añadió a esa lista a los industriales para los que "los negocios no significan algo nuevo" y "están informados y a su vez saben escuchar".

Claro que los uruguayos son mucho más timoratos que sus vecinos al invertir en el exterior. No como el argentino, que "es hombre de mundo, está más acostumbrado a llegar, sacar, pagar la seña e irse", graficó Banchero. Es así que los inversionistas locales están últimos en la lista de latinoamericanos que compran en Miami, integrada sobre todo por brasileños, venezolanos, mexicanos, argentinos y colombianos.

cómo comprar

Además del típico caso donde el que vende es el dueño, existen otras figuras para hacerse del bien. Las dos más extendidas son el foreclosure (cuando el deudor no paga la hipoteca y el banco remata el inmueble), o el short sale, que se da cuando el propietario no puede seguir pagando y vende la unidad, aunque a un monto menor del que lo había adquirido.

Unas 5.000 propiedades quedan cada mes en manos de los bancos por hipotecas impagas en Miami y sus alrededores y con las modalidades mencionadas se puede dar con precios bajísimos, pero esos procesos pueden durar seis meses y seguro que un inversor no quiera perderse otras oportunidades en ese tiempo. Además, usualmente a esos inmuebles "hay que hacerle bastantes arreglos", confió Fischman. "No es fácil esa compra para el extranjero", agregó.

En cualquier caso, para comprar en la Florida, la recomendación es acercarse a un agente inmobiliario (deben tener una licencia especial para vender en EE.UU.) que se vinculará con un similar en el otro país y contar asimismo con un abogado y un contador, que deberán entender las leyes americanas. Sí, es un país transparente, pero diferente. Por ejemplo, si el inmueble se compra a título personal el individuo queda sujeto al cobro del impuesto a la herencia; por esto algunos sugieren hacerlo en nombre de una corporación. El seguimiento futuro del inmueble, su arrendamiento y venta, son temas para los que también se necesitará asesoría.