Hace tres días se lanzó con notable éxito el primer fideicomiso de rentas inmobiliarias del Uruguay. La colocación en el mercado alcanzó un monto de US$ 60 millones. Este Fideicomiso Financiero de Inversiones y Rentas Inmobiliarias, es el mayor fideicomiso emitido hasta el momento y, además, es una estructura totalmente innovadora para nuestro mercado.

Para comprender y aprovechar las oportunidades que se abren con este desarrollo, lo primero es entender cómo funciona y qué beneficios aporta a la economía. Se trata de avizorar el horizonte de su enorme potencial.

¿LOS REITS?

Hasta la semana pasada los fondos de inversión inmobiliaria, mundialmente conocidos como REITs (Real Estate Investment Trusts), eran otra de esas buenas cosas que pasan en otros países, pero no en Uruguay. Son fondos que compran y administran propiedades inmobiliarias a efectos de arrendarlas a largo plazo.

Muchos se dedican al sector empresarial y adquieren propiedades que son arrendadas por largo plazo por compañías de primera línea para sus oficinas, centros de distribución, plantas industriales y otras instalaciones. Con los ingresos producidos por las rentas de estas propiedades es que se generan los flujos para pagar a los inversores. En general, los REITs son inversiones a muy largo plazo y cotizan en las más reconocidas bolsas de valores.

Desde su surgimiento en la década del 60, su objetivo fue que las inversiones a gran escala en bienes inmuebles fueran accesibles, también, para pequeños inversores. En Estados Unidos, al igual que en muchos de los países donde más se utiliza esta figura, se crearon y crecieron con el estímulo de ciertas exenciones tributarias para los REITs que cumplieran determinadas reglas. Lamentablemente en Uruguay no existe ningún tratamiento especial para este tipo de inversiones.

Este producto se estructuró en Uruguay como un fideicomiso que emitió títulos en mercado por US$ 60 millones, con la finalidad de invertir dichos fondos en la compra de propiedades inmobiliarias empresariales que generen rentas inmobiliarias de largo plazo. Así, el fideicomiso podrá adquirir locales, idealmente inmuebles ya arrendados por empresas de primer nivel, con contratos a largo plazo. En muchos casos, se le compran propiedades a empresas que, al mismo tiempo, las toman en arrendamiento. Esta estructura de compra y arrendamiento simultáneo se conoce por su nombre en inglés, "sale and lease back".

BUENOS NEGOCIOS

Si bien Estados Unidos es el mayor y más sofisticado escenario para este tipo de productos, este mercado ha crecido a nivel global. Hoy en día más de 30 países tienen legislaciones específicas respecto a REITs, incluyendo, en Latinoamérica, a Brasil y México. Este crecimiento se debe a las grandes ventajas que la estructura le ofrece a los inversores.

Para los inversores, los REITs son un instrumento que genera buenos dividendos, permite diversificar sus portafolios, les brinda liquidez, transparencia y una performance muy competitiva.

En materia de rentabilidad, los REITs ofrecen solidez en el largo plazo. Por ejemplo, en el período que va de enero de 1978 a diciembre de 2010, la rentabilidad promedio de los REITs de oferta pública en los Estados Unidos fue de 12,3% anual. El mismo tiempo, la volatilidad de este tipo de productos ha sido históricamente baja.

En los mercados desarrollados, los REITs tienen actualmente una gran liquidez a diferencia de las más tradicionales inversiones inmobiliarias. El inversor puede comprar y vender este tipo de inversiones rápida y sencillamente en el mercado de valores. En general, cotizan en el New York Stock Exchange y en el American Stock Exchange, así como también en el NASDAQ. Como la demanda es sostenida, hoy en día la liquidez está asegurada.

Los REITs permiten realizar en grupo inversiones inmobiliarias que, a escala individual, resultan menos accesibles, lo que posibilita diversificar su portafolio. Sucede que la escala y la masa crítica son claves ineludibles para lograr el éxito en real estate porque dan lugar al manejo profesionalizado de las carteras y permiten diversificar adecuadamente los activos a integrar a un portafolio. De esta manera, un REIT le da al pequeño inversor la posibilidad de participar en buenos negocios inmobiliarios de volumen, que son manejados en forma profesional por especialistas.

Además de las ventajas que brinda a los inversores, existen beneficios importantes para la economía en general, ya que genera una opción de financiamiento atractiva para muchas empresas. Estas pueden desprenderse de los activos inmobiliarios que no les generan utilidad y obtener liquidez para dedicarla al crecimiento del negocio. Asimismo, este instrumento permite paralelamente inyectar liquidez al mercado; le da oportunidad también a inversores institucionales, que así pueden participar en negocios de la economía real.

El mercado uruguayo tiene muchas razones para acoger calurosamente este nuevo recurso.