Viviendas de (des)interés social

Cuando aquel sueño tiene su techo

En cuatro años el Estado dejó de cobrar US$ 696 millones para incentivar la construcción de viviendas de interés social. La inversión logró reactivar la edificación en los barrios, pero no consiguió que los sectores de nivel económico medio accedan con mayor facilidad al sueño de la casa propia.

Ocho años se debe ahorrar para comprar apartamento en el Centro. Foto: Fernando Ponzetto

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TOMER URWICZ10 ene 2016

La "clase media" parece estar condenada a alquilar. Cuatro años atrás, para incentivar la compraventa en este sector, el Estado implementó la Ley de Acceso a la Vivienda de Interés Social. Pero los resultados estuvieron lejos de lo esperado. En vez de aumentar el número de propietarios, engrosó más el de inquilinos e incluso con la normativa se beneficiaron personas que ya eran dueñas de otras viviendas. "El subsidio que el Estado aporta ha servido para que las constructoras tengan mayores utilidades", opina Diego (36), que alquila desde hace seis años y busca para comprar desde hace uno.

La Agencia Nacional de Vivienda (ANV) argumenta que la intención, en realidad, "fue hacer llegar las edificaciones a barrios donde la construcción estaba detenida" y, como consecuencia, acercar la vivienda a las personas de ingresos medios. Sin embargo, reconoce que no se llegó a ese público objetivo.

Cuatro de cada 10 uruguayos de nivel socioeconómico medio alquila o vive en lugares donde no aporta dinero. El otro 60%, ese que es propietario, habita mayormente en lugares de un solo baño —solo el 7% de las viviendas de este nivel tiene dos baños.

Según datos de la Cámara de Empresas de Investigación Social y de Mercado del Uruguay (Ceismu), a los que accedió El País, en los sectores de nivel socio-económico bajo los propietarios son el 42%. Y en el nivel más alto, asciende a 86%.

Un simple cálculo: un uruguayo recibe, en la mano, $ 35.000 al mes. Ese mismo uruguayo quiere comprar un apartamento nuevo, de dos dormitorios, en una zona céntrica. Tiene que desembolsar US$ 110.000. En el supuesto de que no percibe ninguna ayuda y que todo su salario va destinado a comprar el inmueble —es decir, no gasta en comida, vestimenta u otra necesidad— debe ahorrar casi ocho años para lograr el objetivo. Es una realidad equiparable a las grandes ciudades de España, donde los precios de las viviendas son más altos, aunque también más elevados los ingresos de las familias.

"Hoy no compra una vivienda quien tiene ingresos inferiores a $ 40.000 en su núcleo familiar", asevera Mauricio Guarinoni, director nacional de Gestión Territorial del Mides. De ahí que para el jerarca sea necesario un cambio cultural: "No todos van a poder comprar; lo importante es el acceso a una vivienda digna".

El sueño de la casa propia, al menos para la "clase media" —un término poco técnico pero de uso habitual—, recobró fuerza en el último lustro. En parte se explica por el precio de los alquileres, cuyo aumento es sostenido —recién en diciembre algunos barrios de Montevideo cambiaron esta tendencia—, en parte por la mejora de los números macroeconómicos, y en parte también por la implementación de la ley 18.795 de "acceso a la vivienda de interés social".

Pero el nombre de esta norma es parte de la confusión. La ley tiene su origen en un texto de 1968 en el que entran también las cooperativas. El objetivo real fue "incentivar la inversión en zonas en que la construcción está parada", explica Claudio Fernández, vicepresidente de la ANV. Es que las autoridades entendieron que en los últimos años la construcción estaba centrada en la rambla, yendo hacia el este, y hubo barrios que quedaron en el olvido.

Un ejemplo es el Barrio Sur, que viene perdiendo población desde hace décadas. Allí la empresa Campiglia tiene un proyecto de poco menos de 400 viviendas. "Con ellas se recupera la cuarta parte de los habitantes que perdió el barrio en 40 años", afirma Julio Villamide, asesor de la Cámara de la Construcción, y un fiel defensor de la nueva legislación.

A Diego, quien está en pareja con Susana (28), le gustó un edificio en La Blanqueada, otro barrio en que la construcción hacía años que estaba estancada. Era un proyecto de interés social que llevaba vendidas el 70% de las unidades y en las restantes "el precio era disparatado". En definitiva, dice, "estas viviendas son un gran negocio para la gente de plata, porque compran inmuebles con descuento de impuestos".

El Estado renunció a cobrar US$ 696 millones por la exoneración fiscal en este tipo de viviendas. No pagan el impuesto a la renta, al valor agregado y al patrimonio, entre otros beneficios. Sin embargo, eso "no ha servido para alcanzar al público objetivo", reconoció el presidente de la ANV, el exministro Francisco Beltrame. El espíritu que podía tener la norma, de hacer llegar la inversión a los barrios y a menor costo para que accedieran los sectores medios, quedó trunco. Por eso en 2014 hubo una modificación: la cuarta parte de las viviendas de los proyectos que se aprueban tienen que estar con precios topeados.

Pero hecha la ley y la trampa. "Quienes acceden a ese lote de viviendas son los mismos que compran el resto", señala Mauricio Levitin, director de Altius Group. "En algunos casos lo compra el propio inversor para luego alquilar esos apartamentos. En otros funciona como promoción de lanzamiento, o bien son unidades del contrafrente que salen más baratas".

Así las cosas, el nuevo stock de viviendas puede hacer, o no, que el precio baje. Depende de las leyes del mercado. Villamide entiende que este escenario, el que favorece los alquileres, es una buena señal porque aporta dinamismo y significa que hay menos gente en la informalidad. "A fines del siglo XIX más del 80% de las viviendas eran alquiladas, pero la cifra bajó hasta ubicarse en un 20%", cuenta. "Hoy comenzó a repuntar, se ubica en un 27% y el objetivo (de la Cámara Inmobiliaria) es llegar al 35%", agrega. Diego, como inquilino, lo ve distinto: "Alquilar es estar condenado a perder dinero todos los meses".

Pero vayamos al mejor escenario y supongamos que la "clase" media efectivamente logra comprar. "Uno no debe mezclar demasiado el tipo de público para evitar conflictos", argumenta Levitin, del Altius. No se trata de una opinión elitista del empresario, sino que, ejemplifica, "ante la fijación del precio de los gastos comunes ya surgirían problemas".

Ni blanco ni negro.

A Carlos Young su segundo matrimonio le trajo la estabilidad que buscaba. Durante sus 49 años deambuló por distintos barrios de Montevideo, en lo que parecía un homenaje a la canción de la Reina de la Teja, esa que empieza: "Malvín, vieja barriada sinfín". Junto a su esposa, profesional ella, lograron reunir unos ahorros. Un día su suegra le comentó que habían tirado un volante debajo de su puerta por el lanzamiento de Altos del Libertador, una torre de interés social muy cerca del Palacio Legislativo. Young fue a preguntar. Se motivó, compró el pozo y fue completando en cuotas la entrega. Hoy tiene su apartamento propio, de dos dormitorios y cotizado en unos US$ 110.000.

Años anteriores le hubiese sido imposible dar rienda suelta a este sueño. Es que los bancos, incluido el estatal, exigían un 30% de ahorros previos. Hoy hay planes que piden solo un 10%. Volvamos al simple cálculo: para un apartamento de US$ 110.000 se necesitan US$ 11.000. Es decir, aquel uruguayo que gana US$ 35.000 debe ahorrar íntegros nueve salarios y medio.

Durante 2015 se promovieron 75 proyectos amparados en la ley 18.795. Las construcciones aprobadas equivalen a 2.068 viviendas. Desde que rige la normativa ya han finalizado las obras de 2.518 unidades. Young es propietario de una de ellas.

En un 95% de las viviendas de interés social los inversores son uruguayos. De quienes compran, la mitad son consumidores finales y la otra mitad son pequeños inversionistas, señala Eduardo Campiglia, director de la constructora homónima. Por otra parte, el 50% de las viviendas ya habitadas se usan para alquiler. Es una opción bastante recurrente para quienes desean jubilarse y quieren tener un ingreso mediante el cobro del arrendamiento (lo que antes era "la casita del fondo"). Young no maneja esta opción: "Al fin conseguí mi techo y aquí me quedaré", dice.

Fernández, de la ANV, destaca que la fuerte participación de pequeños inversores garantiza que el mercado no esté concentrado en unos pocos.

Sin embargo, Levitin asegura que muchos de esos "pequeños" agentes no logran desarrollar la obra y "los grandes jugadores (como su empresa Altius) son los que terminan" apoderándose del mercado. "La ANV mira las sociedades anónimas que se presentan y no tanto los inversionistas o desarrolladores que están detrás". Es que para llevar adelante estos emprendimientos hay que tener un respaldo real. Según Campiglia, al inicio hay que aportar el 90% de la inversión".

Una estrategia que están adoptando las constructoras es calcular el precio que debería salir cada vivienda y en base a ese monto desarrollan el proyecto. Para Diego y para algunos arquitectos, esto ocasiona que "se baje la calidad arquitectónica". Pero este punto es refutado por los agentes privados y la propia ANV. "No permitimos que haya una clase de viviendas para ricos y otra para pobres", asevera Fernández, y alude a los criterios de selección de los proyectos. En todo caso la disminución de los costos está centrada en una mayor planificación y productividad, agrega Campiglia. "Son unidades muy similares a las construidas en Pocitos, solo que se buscó una mejor eficiencia".

Las viviendas de interés social sí lograron un efecto para el sector trabajador: el aumento de los puestos laborales. La Cámara de la Construcción estima que unos 10.000 obreros están empleados en estos proyectos. Es una cifra significativa, aunque no pudo zafar de la desaceleración que golpea: en 2015 cayó un 15%.

¿Qué hacer?

"Están quedando pocos focos sin atacar", afirma el vicepresidente de la ANV, el organismo descentralizado creado en 2007 para facilitar el acceso y permanencia en una vivienda. Esta agencia tiene, además de la aprobación de los proyectos de interés social, la administración de créditos, parte de la cartera del BHU, la reducción de la morosidad —en 2015 bajó de 19,3% a 16,3%— y varios planes que impulsa junto a los bancos. Por eso Fernández dice que "la clave está en combinar un plan que a uno lo beneficie con un subsidio que le sirva".

Hay un Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios que exige ese ahorro previo de entre 10% y 15%. Solo pueden acceder aquellos cuyos ingresos en la familia no superen los $ 84.500 y con topes de precio. La persona recibe un préstamo de hasta 90%, pero si no puede pagar la cuota —ahí está la clave de la que habla Fernández—, puede combinar con un subsidio del Ministerio de Vivienda. Debe registrarse y, de salir sorteado, el Estado aporta hasta la mitad del valor. Para la vivienda de dos dormitorios los ingresos líquidos deben estar entre $ 38.000 y $ 63.000. Hay que consultar la disponibilidad en el sitio web del ministerio.

Otra posibilidad es empezar a ahorrar. Hay que reunir un depósito inicial de $ 12.900 y realizar cuotas de $ 2.437, entre otras limitantes. El BHU financia hasta el 90% de la vivienda. El clásico programa de Vivienda Nueva del ministerio también requiere un ahorro previo, pero hay que tener a cargo un menor de 18 años o una persona con discapacidad.

El que no tiene ahorros puede remangarse y empezar a construir. Ese es el concepto de las cooperativas de ayuda mutua. La ANV brinda el asesoramiento técnico y luego manos a la obra. Otro tipo de autoconstrucciones requieren de un respaldo económico. No hay vuelta: cuando la situación no da para tirar manteca al techo la opción es construir, diseñar una estrategia de compra o resignarse a alquilar.

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