UN BUEN NEGOCIO EN EL QUE TODOS QUIEREN ENTRAR

¿Por qué es tan caro alquilar?

La demanda de alquileres creció tanto, que luego de un siglo el mercado se expandió. Inversores, ahorristas y empresas que dan garantías compiten por las ganancias. El gobierno aprobó una ley que estimuló el alza de la oferta, pero los precios no bajaron. Luego de 30 años, la discusión de si es necesario topear las rentas vuelve a estar sobre la mesa.

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Contrato de alquiler. Foto: Fernando Ponzetto.

Alquilar no es una mala palabra, ¿o sí? Durante los últimos 10 años el sueño de la casa propia viene jugando una pulseada con los contratos de arrendamiento, pero aunque la capacidad de ahorro de los hogares se incrementó, el alto costo de los préstamos inmobiliarios y un cambio en las expectativas de quienes empiezan a buscar vivienda favorecen la opción de alquilar. La demanda es tan grande que por primera vez en un siglo el mercado de los alquileres creció. La mayoría de los jóvenes son potenciales inquilinos y cientos de empresarios y ahorristas vieron los beneficios de invertir en ladrillos, un negocio tan rentable como comprar bonos norteamericanos.

Estimulados por la ley 18.795, de 2011, que ofrece exoneraciones fiscales a quienes construyen viviendas de interés social en ciertas zonas de la capital, los inversores extranjeros y locales llegaron de a decenas para cubrir la necesidad de techos. Se calcula que estas construcciones representan una inversión privada de entre 7.000 y 8.000 millones de dólares. Hasta la fecha, se sumaron 15.000 viviendas promovidas y casi 500 proyectos. A su vez, según Juan Manuel Sienra, gerente de ventas de la inmobiliaria ACSA, el dinamismo del sector estimula a pequeños inversores que por primera vez vuelcan sus ahorros en la compra de propiedades destinadas a la renta. En el último año, la oferta creció 39%.

La lógica liberal pronostica que un aumento de la oferta debería alcanzar para estabilizar y disminuir los precios. El gobierno confió en que esta ley provocaría una disminución del 20% de los costos de alquiler (y de los precios de venta) pero, por distintas razones, no sucedió. O al menos no con la rapidez esperada. Por eso, primero en 2014, y luego a comienzos de 2017, el Ministerio de Vivienda modificó las reglas y fijó topes de precios a cambio de la exoneración.

Tal y como está el panorama, ahora hay más personas queriendo alquilar, hay más inmuebles y sigue siendo igual de difícil pagar para vivir en ellos. Según el diputado oficialista Gerardo Núñez, unos 30.000 hogares destinan el 50% de su ingreso al alquiler. El director nacional de Vivienda, el arquitecto Salvador Schelotto, confirma que el ideal es que este gasto ronde entre el 25 y el 30%.

La balanza.

Alejandro Alcuri, vicepresidente de la Asociación de Inmobiliarias del Uruguay, dueño de una inmobiliaria y propietario de varios apartamentos que se rentan, asegura que "un alquiler es un negocio, un inquilino es un cliente y el apartamento una mercadería". El precio de los alquileres no le parece abusivo, "porque si lo fuera nadie estaría dispuesto a pagarlo": así de simple. Según su punto de vista, para tener al cliente contento hay que fijar un precio acorde al valor del mercado. La prueba está a la vista, dice, porque un inmueble bien tasado consigue inquilino en un máximo de dos semanas: así de rápido.

Mejor aún es que cada mes pague feliz. Por eso Alcuri cree que es importante el buen trato que el operador inmobiliario debe brindarle al inquilino. "Yo tengo que ser como el dueño del bar, que lo atiende en el mostrador y le limpia la mesa", dice. Sin embargo, la mayoría de quienes alquilan tienen la sensación de estar pagando una cuenta injusta, en la que el propietario cobra más porque nadie lo detiene. Alcuri advierte que "un alquiler que pretende cobrar más de lo que vale no se alquila y al dueño no le quedará otra que bajar el precio".

Su colega, Wilder Ananikian, opina que ya que toda la oferta que surge es absorbida por la demanda, la mejor manera de reducir los precios sería bajando el costo de los gastos comunes: "Y no van a bajar, porque el 70% del gasto corresponde al personal, que está laudado, y al precio del combustible que se usa para calefacción". Sienra, de ACSA, explica que las viviendas de interés social que entran al mercado suelen apostar a un precio de alquiler alto y gastos comunes económicos, como forma de equilibrar la balanza.

El 25% de los montevideanos y el 18% de los uruguayos alquilan. Entre las causas del aumento de la demanda, los operadores inmobiliarios enumeran que los jóvenes se independizan más temprano, que las familias se achicaron porque postergan la paternidad, que las parejas se rompen con mayor frecuencia y que hay mucha más gente queriendo vivir sola. El nuevo inquilino prefiere apartamentos chicos (el 65% busca monoambiente o de un dormitorio) y contratos de un año. Su prioridad es la movilidad, una decisión que para Julio Villamide, asesor de los cuatro partidos políticos y fundador de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, está más ligada a una ansiada sensación de libertad que a una incapacidad de pago.

Según un informe que realizó el portal InfoCasas, los llamados "millennials" (jóvenes nacidos a partir de 1984) prefieren viajar y educarse en el exterior que comprometerse con cuotas de pago que se prolonguen en el tiempo: la misma independencia que se busca en lo laboral se trasladó a la vivienda. Pero también se aclara que sus salarios son inferiores a los que cobraban sus padres a la misma edad. El 50% de estos inquilinos pretende alquilar por un precio inferior a $ 15.000 (incluyendo gastos comunes), una cifra que, según los precios actualizados en los barrios más solicitados (Pocitos, Punta Carretas, Malvín, Cordón, Centro, Parque Rodó), solo les permitirá acceder a un monoambiente.

Es que las noticias que llegan desde el mercado de alquileres son contradictorias para el bolsillo del inquilino. El Observador informó recientemente que, según datos que procesó Mercado Libre, en 2016, por primera vez en 11 años, el reajuste de los alquileres estuvo por debajo de la evolución de los salarios: mientras el salario nominal aumentó 11,7%, los alquileres crecieron 8,8%. Además, Pocitos, Punta Carretas, Cordón y Centro mantuvieron su evolución por debajo de la inflación acumulada. Estas son buenas noticias. Sin embargo, la consultora Valora comparó precios y asegura que en los últimos dos años los alquileres en Cordón subieron 11% (un apartamento de uno o dos dormitorios ronda los $ 18.830), en Pocitos 12% ($ 23.750) y en el Centro 20% ($18.000). La mayoría de las viviendas promovidas por la ley se ubican en Cordón, Palermo, Barrio Sur, Centro y Prado.

Contra el viento.

Julio Villamide bromea con que su trabajo es como un sacerdocio porque lleva más de 40 años convenciendo a los políticos sobre las virtudes de la libre contratación inmobiliaria, es decir, la no intromisión del Estado en la fijación de precios y contratos. A sus ojos, cuando lo hizo "fue terrible".

Hasta 1974 la regulación estaba establecida por ley. Entre otras cosas, topeaba el precio de los alquileres y hacía extremadamente difícil concretar un desalojo. La última ley de alquileres se votó en octubre de 1985, una fecha que le quedó grabada a fuego porque luego de que prometiera una garantía de 20 años de libre contratación (lo que estimuló que nuevos inversores ingresaran al mercado asegurándose una tasa de rentabilidad por determinado tiempo), el Gobierno dio marcha atrás y pidió que por un año se congelaran precios y desalojos. La respuesta de un tercio de los propietarios fue retirarse. Lo recuerda así: "No había propiedades para alquilar y lo poco que había duplicó y triplicó los precios. Aquellos afortunados con padres que tenían una casa en Ciudad de la Costa se mudaron para allá, lo que la hizo crecer tanto. Los más vulnerables empezaron a formar asentamientos irregulares, que se multiplicaron. Al final, en vez de ayudar a los inquilinos, los perjudicaron, y mejoraron las ganancias de los propietarios, cuya rentabilidad subió 67%".

Un día a comienzos de 2011, Villamide llegó temprano a un asado organizado por la Asociación de Promotores Privados de la Construcción. Allí, solo, estaba José Mujica. Se acercó y charló durante una hora acerca del proyecto que derivaría en la ley de Vivienda de Interés Social. Mujica le dijo que una metáfora escrita en el informe le había gustado: Villamide había puesto que aunque nos resistamos al viento, tapiemos ventanas y nos ocultemos, él siempre se las arregla para entrar. El viento es el mercado. "Le dije que el gobierno no podía contener al mercado pero sí usar su fuerza a su favor. En ese momento había cientos de inversionistas argentinos comprando propiedades en Punta Carretas, entonces, ¿por qué no fomentar la inversión en ladrillos para así aumentar la oferta de viviendas?". Para su sorpresa, el MPP apoyó el proyecto, que en 2011 se aprobó por unanimidad.

Cada 1% de aumento de la demanda implica mil millones de dólares de inversión en oferta, dice Villamide. Este proyecto le propuso al Gobierno hacerse cargo de la construcción de viviendas para la clase media que décadas atrás construía el Banco Hipotecario, a cambio de la exoneración de impuestos. Como consecuencia se volverían a poblar zonas de Montevideo (aprovechando los servicios existentes, "que podrían satisfacer a una población de seis millones de habitantes"), y el aumento de la oferta generaría una disminución de los precios de alquiler y de compra. En el tiempo transcurrido el monto de impuestos exonerados asciende a 840 millones de dólares. De acuerdo a un relevamiento que registró la Asociación de Promotores, la inversión se justifica porque los precios bajaron gradualmente, hasta medir un retroceso de 2,2% en el último año. "Era una ley pensada para 20 años", se lamenta este asesor.

El Gobierno, al no ver los efectos de disminución esperados, primero topeó el precio para el 25% de las propiedades (en 2014) y luego, en febrero, lo extendió al 100%. A partir de ahora las viviendas promovidas por esta ley deberán arrendarse a un costo que varía entre $ 12.972 (un dormitorio) y $ 18.231 (tres o cuatro). Quienes se oponen, argumentan que están 20% por debajo del valor de mercado.

Los operadores inmobiliarios consultados para esta nota coinciden en que es una mala idea, porque los inversores perderán ganancias (estimadas en un 20%), los propietarios verán disminuir su rentabilidad (que variaba entre un 5 y 10%) y los inquilinos tendrán menos oferta, lo que, a corto plazo, hará que vuelvan a subir los precios.

El porvenir.

Según las reglas del libre mercado el alquiler es "un negocio perfecto", porque está regido únicamente por la oferta y la demanda. La expansión es tal, que cada vez más quieren llevarse su parte, como las empresas que dan garantías, que se multiplican y compiten ferozmente entre sí. El diputado Gerardo Núñez cree que otra muestra de cómo ha crecido la brecha que distancia el salario líquido del costo del metro cuadrado, es la proliferación de los contratos compartidos. Todas las empresas aceptan hasta tres recibos de sueldo para cumplir con el requisito de que entre el 30 y 40% del sueldo cubra el alquiler: en varios casos un solo sueldo no basta.

Núñez nació en 1985, así que no conoce cómo fue el Uruguay de los alquileres topeados. Pero lleva varios años pagando una renta y otros tantos escuchando barrio por barrio quejas sobre la imposibilidad de acceder a una vivienda sin la incertidumbre de llegar a fin de mes. Por eso en septiembre pasado presentó un proyecto de ley que propone regular nuevamente el mercado. Según su propuesta, el costo del alquiler no debería superar el 4% del valor catastral de la propiedad (cifra que está dispuesto a negociar), es decir, si la propiedad vale US$ 100.000 la renta debería costar un máximo de $ 12.000. También prevé un sistema de multas para los propietarios de casas abandonadas, que a su modo de ver podrían ser un método de especulación, porque al mantenerlas fuera del mercado la oferta se estabiliza y continúan los precios altos.

Algunos operadores dicen que el Gobierno no va a cometer el mismo error que tuvo malas consecuencias en el pasado, y recuerdan su compromiso de mantener la libre contratación hasta 2034. Otros reconocen las buenas intenciones de la iniciativa, pero creen que la única solución es seguir estimulando la oferta y esperar que la famosa mano invisible acomode la ecuación. Núñez tiene la esperanza de que su idea prospere y es optimista debido a la alta difusión mediática que consiguió el proyecto y al interés que viene manifestando el Gobierno para resolver el viejo problema de la vivienda, por ejemplo, con la reciente modificación de la ley. Mientras tanto, los inquilinos siguen en una batalla contra el tiempo para encontrar un espacio accesible que puedan convertir en un hogar, antes de que otro se lo saque de las manos.

Inmobiliarias quieren una ley que las regule.

Alejandro Alcuri, vicepresidente de la Asociación de Inmobiliarias del Uruguay, explica que la principal razón que los llevó a agruparse en 2009 fue la necesidad de generar una ley que los regule. Aún no existe un registro de inmobiliarias habilitadas, ni un colegio que las contabilice, ni un estudio requerido para ejercer. Todos estos son escenarios que les gustaría cambiar. Unos años atrás surgió un proyecto "pero lo frenamos porque era una barbaridad", asegura. "El propósito no es limitar la cantidad de inmobiliarias, es profesionalizar a los corredores inmobiliarios para que podamos competir con las mismas reglas", agrega. Según dice, en la actualidad hay varias personas que hacen negocios sin facturar, lo que les permite bajar los honorarios y evadir impuestos.

Los inquilinos se endeudan cada vez menos.

Según los registros de ANDA, solo el 6% de los inquilinos mantiene una deuda con los propietarios, mientras que la tasa de desalojos bajó a un porcentaje casi nulo: 1%.

El operador inmobiliario Wilder Ananikian sostiene que el inquilino cuida más que nunca el crédito, y que en la totalidad del mercado los desalojos no superan el 2%.

"Lo más importante es instalar la discusión".

El proyecto que el diputado frenteamplista Gerardo Núñez presentó en el Parlamento el año pasado, motivó que la bancada oficialista conformara una comisión en la Cámara de Diputados para analizar todas las iniciativas vinculadas a la vivienda. La prioridad la tienen los inmuebles abandonados, problemática que se busca resolver desde la Intendencia de Montevideo (que creó el programa piloto "Fincas abandonadas") y que el proyecto de Núñez abarca, proponiendo un sistema de multas para aquellos propietarios que tengan sus casas en desuso. Se estima que hay 50.000 inmuebles en este estado, algunos de los cuales están habitados de forma irregular, mientras que el número de hogares ocupados se duplicó respecto al año pasado (son 15.100 viviendas), un número que podría estar relacionado al alto costo de los alquileres.

El segundo eje del trabajo de la comisión será evaluar la propuesta de volver a poner un tope a los alquileres, como se establecía por ley hasta 1974. Núñez propone que el valor de la renta no supere el 4% del precio catastral del inmueble, "cifra que surgió de un muestreo general del índice medio salarial y el precio de los alquileres". Los otros puntos que estudia la comisión (y que no forman parte de su planteo) tienen que ver con la tasa de interés de los préstamos y subsidios que se otorgan a las cooperativas de vivienda.

Núñez incluye también una reformulación del acceso a las garantías de alquiler, sugiriendo que la Contaduría General de la Nación amplíe su cartera de clientes, puesto que es la que cobra comisiones más bajas al no exigir una cuota social como ANDA y Fideciu.

Con respecto a la reciente modificación de la ley 18.795 que estipula topes para la totalidad de las viviendas de interés social, opina: "Toda intervención del Estado en áreas de la economía que son sensibles en la vida de las personas es fundamental. Yo creo que es positivo que los topes vuelvan al mercado. Luego, cuál es el porcentaje se puede conversar, pero lo más importante es que tenemos que instalar esta discusión".

MÁS FLEXIBILIDAD Y MEJORES BENEFICIOS.

También explotó el mercado de las garantías de alquiler.

Debido al aumento de la demanda de alquileres, la competencia entre empresas que dan garantías creció. Los beneficios que ofrecen para sacarle una parte del mercado a su competidor van desde una variación de los porcentajes de comisiones, hasta una mayor rapidez en el tiempo de aprobación de solicitudes y un adelanto de la fecha habitual de cobro para los propietarios.

Los líderes del mercado son la Contaduría General de la Nación (CGN) y ANDA. La primera solía ser exclusiva para empleados públicos y jubilados, pero en los últimos años amplió su número de clientes incorporando a los inquilinos que tramitaron garantías a través de la Agencia Nacional de Vivienda, en especial jóvenes de hasta 29 años. La garantía de la CGN es la más conveniente, porque le cobra una comisión del 3% tanto al inquilino como al propietario y no tiene cuota de afiliación como ANDA o Fideciu. Los testimonios indican que la única contrariedad que presenta es una demora considerable para conseguir hora, que suele rondar las tres semanas.

ANDA tiene 37.800 contratos vigentes. En 2016 otorgó 17.200 garantías, un número que crece año a año. Al inquilino le cobra una comisión del 3%, a la que se suma una cuota social de $ 578. El propietario no tiene necesidad de hacerse socio, por lo tanto no debe pagar la cuota; únicamente paga la comisión del 3%. Además, la empresa se hace cargo del costo de los trámites judiciales en caso de endeudamiento o desalojo (igual que el resto de las empresas).

Según la presidenta de la asociación, Elisa Facio, los requisitos para acceder a una garantía se flexibilizaron, por ejemplo a través de la descentralización del servicio (al que se puede acceder mediante sucursales en el interior). "También extendimos la garantía a trabajadores independientes y le permitimos al inquilino presentar otros dos recibos de sueldo que apoyen su ingreso para alcanzar el requisito de cubrir el 40% del costo del alquiler" (al igual que la competencia). El tiempo de trámite es de 48 horas, aunque se permite un máximo de cinco días. Además, ofrece una cartelera de propiedades y la posibilidad de firmar el contrato de arrendamiento en su oficina, sin que medie inmobiliaria, es decir, ahorrándoles ese costo a las dos partes. Esto es considerado competencia por varios operadores. Como una respuesta al protagonismo de ANDA (y su discreto rol de competidor), la Cámara Inmobiliaria Uruguaya lanzó una garantía exclusiva para sus asociados. Se llama Fideciu y aprueba la solicitud en un máximo de 48 horas. Para acceder hay que hacerse socio de la Cooperativa Magisterial, que ya cuenta con 35.000 miembros, por un costo de $ 300 mensuales. Compite ofreciendo una comisión del 2,5% a los propietarios y, como atractivos adicionales, ajusta el valor de los materiales dañados por el inquilino según la variación del IPC y fija como fecha de cobro el día 5 de cada mes, "en lugar del 14 o 15 que propone ANDA".

Otros actores que quieren seducir a los propietarios son las aseguradoras que ofrecen una póliza de garantía, como Porto y SURA. Porto propone un seguro que debe tramitar el inquilino pero asegura al propietario. A diferencia del resto de las ofertas, esta es la única que no le descuenta absolutamente nada al propietario, porque Porto no es agente de retención así que tampoco retiene el IRPF (que de todas formas el propietario se ve obligado a pagar). El inquilino tampoco tendrá que abonar una comisión, puesto que la póliza se paga una sola vez (que se puede financiar en 12 pagos) y tiene un valor aproximado de entre el 70 y 80% del valor de un mes.

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