Fanny Trylesinski
Fanny Trylesinski

¿Bajará el precio de los alquileres? (I)

Existe una percepción generalizada de que los alquileres de vivienda en Uruguay se han vuelto progresivamente más caros.

Existe una percepción generalizada de que los alquileres de vivienda en Uruguay se han vuelto progresivamente más caros.

La primera pregunta que nos surge es: ¿caro con respecto a qué? Una forma de abordar el tema es ver cómo evolucionó el poder de compra de los salarios respecto del servicio de arrendamientos de vivienda. Si tomamos datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) y comparamos la evolución de ambas variables en el período 2005-2016 podemos apreciar que los precios de los alquileres crecieron un 10% más que los salarios en el total del período.
Este incremento adicional bien podría estar explicado por la introducción del IRPF a los arrendamientos (12%) en el segundo semestre de 2007. Muchos creían que quienes pagarían ese impuesto serían los propietarios. Sin embargo, si el crecimiento de la demanda por viviendas en alquiler es más dinámico que el crecimiento de viviendas volcadas al mercado de arrendamientos (la oferta), el traslado del impuesto se pudo haber producido vía precios más elevados sin mayor dificultad.

Queda entonces por analizar, si estas circunstancias de mercado se produjeron en el período analizado. Los datos estadísticos disponibles son fragmentarios y poco precisos a la hora de sacar conclusiones contundentes, pero nos acercan a esa realidad y nos permiten avanzar en la comprensión del fenómeno.

El mercado de arrendamientos se encuentra conectado íntimamente al mercado de vivienda en general. De la información de los Censos de 2004 y 2011 surge que la mayor cantidad de viviendas ha acompañado el incremento de hogares registrado. La comparación arroja un volumen de algo más de 100.000 viviendas nuevas y una cantidad similar de nuevos hogares.

El período intercensal cubre buena parte del que queremos analizar pero nos deja insatisfechos acerca de qué puede haber sucedido en los últimos cinco años. Por el lado de la demanda, la tendencia al crecimiento de la cantidad de hogares parece una característica más estructural de la población uruguaya. A pesar de un bajísimo dinamismo demográfico el crecimiento de la demanda de vivienda es mucho más elevado, provocando una caída sistemática del tamaño promedio de los hogares.

Este fenómeno de crecimiento de la cantidad de hogares se ha visto acompañado, a su vez, por una disminución en el porcentaje de propietarios y un consecuente aumento de otras formas de ocupación, entre ellas los arrendatarios. Esto nos da una pista de que la demanda por vivienda para alquilar se dinamizó aún más que la demanda por vivienda en general. Existen además indicios importantes de que buena parte de la oferta de vivienda nueva de los últimos años, fue orientada a satisfacer este segmento.

Si esto es así, estamos en un mercado de alquileres con demanda firme y una oferta que apenas parece cubrir esas necesidades. En conclusión, no parece haber buenas razones de mercado para que se produzcan descensos significativos en el precio de los arrendamientos.

Esta situación es una tentación para que el gobierno intente “regular” los precios de los alquileres. En una próxima nota abordaremos este tema.

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