Fanny Trylesinski
Fanny Trylesinski

¿Bajará el precio de los alquileres? (II)

En nuestra nota anterior concluíamos que no hay razones de mercado para que se produzcan descensos significativos en el precio de los alquileres y que esta situación es propicia para que se intenten “soluciones” a través de la intervención del Estado.

En nuestra nota anterior concluíamos que no hay razones de mercado para que se produzcan descensos significativos en el precio de los alquileres y que esta situación es propicia para que se intenten “soluciones” a través de la intervención del Estado.

Los últimos gobiernos intentaron incidir en el mercado de viviendas fundamentalmente a través de la aprobación de la ley 17895, que diseña un mecanismo de fuertes exoneraciones tributarias a la construcción de viviendas en barrios donde la oferta era casi inexistente luego de la virtual desaparición del Banco Hipotecario como financiador.

De acuerdo a las cifras oficiales, en los cinco años y medio de vigencia se han finalizado 5723 viviendas en el marco de la ley y otras 5319 están en construcción.

Estas cifras hablan del bajo impacto del programa en términos cuantitativos. Sin embargo, podría argumentarse que permitió la aparición de oferta de vivienda nueva en barrios donde no existía, lo cual facilitaría el acceso a sectores de ingresos medios y medios bajos, a través de la compra o el alquiler.

El gobierno no quedó satisfecho con los precios de venta de estas nuevas viviendas suponiendo, ingenuamente, que la rebaja impositiva era condición suficiente para que los precios y los alquileres bajaran sustancialmente. En 2014 se obligó a las constructoras a ofrecer en venta un porcentaje de esas viviendas a un precio administrado por el Gobierno. Ahora se insiste en rebajar las exoneraciones del impuesto a la renta a los propietarios que arrienden por encima de un precio que también será fijado administrativamente. Todos estos intentos son básicamente inconsecuentes respecto de su objetivo y se transforman en una razón para que el programa no tenga una dimensión más importante ya que por una parte, retraen la inversión en construcción. Y por otra, la demanda de inversores en vivienda destinada a arrendamiento que la ley promueve.

La renuncia fiscal implementada por la ley fue exitosa en la creación de oferta, pero no incidió en los precios porque los precios no surgen de una mera agregación de costos sino que los fija el mercado, que es mucho más amplio que este segmento. En la medida que la adquisición de viviendas para uso propio fue muy poco significativa, la ley terminó funcionando como un subsidio a la oferta de viviendas para alquiler, beneficiando a los inversores con una mayor rentabilidad y sin impacto sobre el nivel de los alquileres.

Para completar la fiebre intervencionista, un diputado de la bancada oficialista presentó un proyecto de ley que pretende ponerle tope a los alquileres en todo el país ya que el precio de los arrendamientos debería quedar topeado en un 4% del valor de Catastro del Inmueble según él. Dado que los valores de Catastro reflejan de forma totalmente distorsionada los valores del mercado, la aprobación de la ley provocaría un colapso del mercado de alquileres, volviéndose un boomerang contra los deseos expresos de su autor, quien dice querer evitar que haya “viviendas sin gente” y “gente sin viviendas”. Tendríamos mucho más de eso que lo que hay ahora. Conociendo la historia del Uruguay antes de la ley de alquileres y un poquito de economía elemental, el diputado no lo hubiese presentado, salvo que sea uno de los tantos artilugios demagógicos para atrapar incautos.

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