RADIOGRAFÍA DE DESAFÍOS

"Distorsiones" en la oferta inmobiliaria, provocan u201ccuellos de botellau201d en el mercado, según informe de la CAF.

En América Latina los mercados de vivienda no han estado a la altura del "acelerado proceso de urbanización" que los países de esta región han experimentado, dado que muestran una serie de "problemas" que "limitan la capacidad de las ciudades para explotar completamente las potenciales economías de aglomeración". Según el informe "Crecimiento urbano y acceso a oportunidades: un desafío para América Latina", elaborado por el Banco de Desarrollo de América Latina (CAF), "los cuellos de botella son varios". Entre otros, la región padece de falencias en la calidad de sus inmuebles (muchas veces vinculadas a complicaciones en el acceso a servicios básicos), al tiempo que los precios que se piden por estas viviendas son altos si se los compara con los salarios de las personas que viven en estas geografías. Esto último se ve agudizado por la poca penetración de los créditos hipotecarios en estos países.

El RED 2017 u2014como se conoce al trabajo que se presentará hoy en Montevideou2014 tomó como uno de sus insumos una encuesta realizada a unas 13.000 personas en 11 ciudades latinoamericanas, entre las que se cuenta la capital uruguaya.

El estudio da cuenta del precio del metro cuadrado en varias de estas ciudades. Montevideo presenta un promedio de US$ 2.600 si se trata de un departamento, y de US$ 1.604 si es una casa. En la primera categoría, de una lista de siete ciudades, solamente Santiago de Chile supera a la capital uruguaya (con US$ 2.883). En la segunda, en tanto, la capital chilena (US$ 2.338) y la argentina (US$ 1.719) están por encima de Montevideo, que rankeó tercera.

El informe de la CAF también aborda la asequibilidad de estas viviendas, es decir, cuán alcanzables son para los bolsillos de los latinoamericanos que viven y trabajan en esas ciudades. En esta línea, echa mano de la metodología de Glaeser y Gyourko (que comparan las diferencias entre los precios de las viviendas y los costos de su construcción, con la excepción del costo del terreno, entre ciudades de Estados Unidos) que, dice, es "difícil adaptar" a la región, dada la pobreza informativa sobre costos de construcción de una vivienda. Montevideo es la excepción a la regla, y con los datos disponibles (tomando la información disponible para la categoría "torres de acabado mediano con ascensor") los autores del informe concluyen que "en alrededor del 70% de las unidades el precio de la vivienda excede en más del doble al costo". Siguiendo la metodología explicada anteriormente, añaden, "Montevideo es una ciudad donde el diferencial entre precios y costos podría estar reflejando importantes distorsiones que generan cuellos de botella en la oferta inmobiliaria".

Para adquirir un metro cuadrado de vivienda en Montevideo se necesitan dos meses y medio de ingreso promedio. Ciudad de México es donde es más difícil: se requieren cinco.

A su vez, también se da cuenta de las diferencias de precios entre la zona más cara y la más barata en varias ciudades de la región. La razón entre una y otra es superior a tres en la mayoría, con "diferencias especialmente grandes" en Buenos Aires, Ciudad de México y Montevideo. En estas últimas el valor del metro cuadrado en los barrios más pudientes es prácticamente seis veces el de los más humildes. Así, en Montevideo el metro cuadrado en Carrasco asciende a US$ 3.786 mientras que en Punta de Rieles esa cifra cae a US$ 645.

Además, el trabajo concluyó que cerca de uno de cada tres hogares en América Latina vive en una unidad con "déficit cualitativo", es decir, no alcanzan la categoría de vivienda "digna". En Uruguay esta situación se observa en el 24% de las viviendas.

PRIORIDAD

A contrapelo de la mayoría de los países de la región u2014que han mejorado sus resultados en esta área en las últimas décadasu2014 Uruguay (junto a Costa Rica y Nicaragua) ha "perdido cierto terreno", pese a lo cual el informe agrega que es de los países con desempeños más positivos en este terreno.

Según el trabajo, el "aumento de la oferta inmobiliaria residencial debe ser prioridad de las políticas públicas" de la región. Desde la demanda, indica, el principal obstáculo para llegar a la vivienda viene por el lado de su financiamiento, por lo que se vuelve clave mejorar el acceso al crédito. La deuda hipotecaria como porcentaje del Producto Interno Bruto (PIB) en los países de la región es muy inferior a la de otras zonas del mundo: el promedio en América Latina es 7,6% mientras que en Europa trepa a 37% y a 70% en Estados Unidos y Canadá. En Uruguay, en tanto, llega al 5%.

Una "condición indispensable" para el robustecimiento del sector hipotecario es la estabilidad macroeconómica, marca el trabajo. Atenta contra él, entre otros, la inflación, se advierte.