TEMA DE ANÁLISIS

El mercado inmobiliario comenzó lentamente a despertarse, tras dos años de letargo en los que acompañó el desempeño de la economía. De la mano del crédito hipotecario están aumentando las operaciones de compraventa, al tiempo que se anuncian nuevos proyectos en el este.

HORACIO BAFICO Y GUSTAVO MICHELIN

El inmobiliario es un mercado particular. La compra de una vivienda implica un desembolso muy importante, por lo que debe meditarse cuidadosamente. A su vez, la oferta no responde automáticamente como en otros mercados ya que la construcción lleva varios meses sino años dependiendo de la obra. Y estas se llevan a cabo cuando existe una expectativa cierta de rentabilidad.

En resumen, es un mercado que exige para su desarrollo un horizonte de crecimiento y estabilidad, no solo para que madure la inversión, sino para que esa nueva oferta que ingresará al mercado encuentre su demanda.

En tal sentido, la inmobiliaria es una actividad procíclica y en cierto sentido hasta lo anticipa.

Se dan los negocios cuando hay expectativas ciertas de rentabilidad. La salida de la crisis del 2002 es un ejemplo muy ilustrativo al respecto. En aquel momento los precios de las propiedades y el costo de la construcción estaban muy deprimidos y el contexto internacional tornándose favorable, lo que auguraba la recuperación de la economía.

Las variables externas que estimulan el crecimiento de la economía uruguaya también influyen favorablemente en el desempeño del sector.

Una economía pequeña y abierta como la uruguaya atraviesa por un ciclo económico expansivo cuando sus precios de exportación son altos y cuando cuenta con abundante financiamiento. Esta combinación se da cuando las tasas internacionales de interés son bajas.

Cuando las tasas de interés son bajas, los ahorristas buscan otras opciones de inversión, y el ladrillo siempre es una de ellas. Esa mayor demanda valoriza el precio de los activos, lo que atrae nuevos participantes al negocio.

Esto explica una parte del negocio. La otra es la compra de una propiedad no pensando ya en su valorización, sino en la necesidad de una vivienda. En este caso las variables que lo impulsan son otras, pero también tienen que ver con la marcha de la economía. En este segmento la existencia de financiamiento bancario es crucial.

La cantidad de créditos hipotecarios concedidos se contrajo desde mediados del año 2015. En los 12 meses a junio de aquel año se habían otorgado 4.145 préstamos hipotecarios. En los 12 meses al pasado mes de noviembre de 2016 los préstamos otorgados fueron 2.634.

Desde entonces se han recuperado y en el año móvil a septiembre totalizaron 3.089 créditos.

Esta evolución acompaña a la recuperación que muestra la economía uruguaya en los últimos trimestres.

El aumento de los créditos hipotecarios tiene su correlato en el mayor número de transacciones registradas. Los últimos datos de compraventas de propiedades en el departamento de Montevideo llegan a diciembre del pasado año.

Si bien la cantidad de operaciones registrada al cabo del año fue inferior a la de 2015, analizando mes a mes se observa un cambio de tendencia precisamente a partir del mes de noviembre.

La recuperación del crédito es liderada por los bancos privados, que aumentan su participación en el negocio. Hasta mediados de 2015 el Banco Hipotecario (BHU) otorgaba más del 70% de los créditos.

El estancamiento económico por aquel entonces lo llevó a enlentecer el otorgamiento de nuevos préstamos, apuntando a la disminución de la morosidad, que es superior a la que muestra la banca privada.

En este período logró reducir el porcentaje de créditos hipotecarios vencidos sobre el total de los concedidos desde el 2,6% al 1,6% a agosto de 2017. La banca privada mostró a lo largo del período una morosidad menor, en el entorno al 1%.

El saldo de los créditos hipotecarios al mes de agosto ascendió a US$ 2.600 millones, de los cuales aproximadamente US$ 1.750 millones corresponden al BHU y el resto a los bancos privados.

Estos créditos se conceden fundamentalmente en Unidades Indexadas (UI) a la inflación, por lo que la mejor forma de analizar su evolución es en esa moneda. Expresarlos en dólares facilita la comprensión del lector, pero analizarlos en esa moneda no es correcto, ya que al ser otorgados en UI su conversión a dólares va a estar afectada por la volatilidad en la evolución de la cotización de la divisa estadounidense.

Medidos en UI el saldo de los créditos otorgados por el BHU aumentó 0,6% desde noviembre a la fecha, mientras que el de los bancos privados creció 4%.

Pero si comparamos respecto a julio de 2015, el saldo del BHU prácticamente no varió (aumentó 1%) en tanto que el monto concedido por los bancos privados se incrementó 18%.

Como estamos hablando de saldos en UI, se trata en todos los casos de variaciones en términos reales (es decir ajustadas por inflación).

Esta evolución determina que actualmente los bancos privados representen el 32% del mercado, aumentando su participación en tres puntos porcentuales a lo largo de los dos últimos años.

El mayor número de compraventas y su contracara, el aumento en los créditos hipotecarios otorgados es una señal de que la inversión inmobiliaria resulta atractiva.

Si bien el precio de los inmuebles está alto y los alquileres ya no rinden como antes, al comparar con los retornos que se obtienen por otro tipo de inversiones el diferencial sigue siendo favorable.

Por otra parte, las perspectivas de la economía para el próximo año son favorables impulsada por la economía argentina, variable clave para este negocio. Ello alienta al desarrollo de nuevos emprendimientos y un mayor financiamiento bancario.