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"Mucha gente está volviendo a mudarse al Centro"

El Gerente de Ventas de la Inmobiliaria ACSA comenta la situación actual del mercado y las expectativas para el 2017

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Juan Manuel Sienra, Gerente de Ventas en ACSA

Con 50 años de vida, la inmobiliaria ACSA cuenta con una vasta experiencia en la compraventa y administración de casas, apartamentos y terrenos. Juan Manuel Sienra, Gerente de Ventas, comenta sobre la situación general del mercado inmobiliario, así como también sobre el último emprendimiento de la empresa: la Torre ACSA, un edificio de 17 pisos en la calle Santiago de Chile frente a la Intendencia de Montevideo.

—¿Cuál es la situación actual del mercado inmobiliario respecto al año pasado?
—El 2016 fue un año lento en cuanto a transacciones, donde si bien había mucha oferta la demanda bajó. Pese a eso zonas como el Centro, Cordón y sus alrededores se mantuvieron con cierto movimiento, y en setiembre hubo un repunte importante. En zonas como Pocitos, Malvín o Carrasco estuvo más trancado pero también hubo una leve mejoría en los últimos tres meses del año. En líneas generales, las operaciones aumentaron en el entorno de un 30% de mediados de setiembre a fin de año.

—¿Hoy qué barrios están con mayor movimiento?
—El Centro, Cordón, Parque Rodó, y Tres Cruces es lo que está teniendo mayor demanda. Los inversores compran apartamentos para revender o alquilar en estos barrios porque las rentas están en un entorno de un 6% anual, que es un rendimiento real y más alto que otras zonas.

—A qué se debe el crecimiento del Centro?
—Se debe a que es una zona que determinado tipo de inversor antes no conocía. El Centro siempre fue un punto de mucha demanda, sobre todo para renta. Nosotros lo vimos cuando decidimos construir la Torre ACSA, (ver recuadro). Para este proyecto, trajimos inversores que quizás antes elegían otras zonas, pero acá tenían la oportunidad de comprar un apartamento con un precio de venta 25% por debajo de una vivienda comparable en Pocitos. Dos dormitorios en el Centro se alquilan por unos $20.000, y en Pocitos un apartamento con las mismas características se alquila entre $20.000 y $24.000. En el caso de la Torre ACSA, corre con la ventaja de que la propiedad está amparada en la ley de vivienda social, lo cual otorga grandes beneficios, y que los gastos comunes son más bajos.

—¿Otra razón de por qué prefieren el Centro a otras zonas?
—Básicamente rendimiento, pero también porque hay gente que viene del interior a estudiar o trabajar y se quiere instalar cerca de la Universidad o de su trabajo. Mucha gente está volviendo al Centro porque es más práctico, más barato, y tiene todos los servicios en un rango de cuatro cuadras. Hay otro factor, antes en otros barrios el diferencial era la seguridad, hoy lamentablemente es prácticamente lo mismo en todos lados.

—¿Como está la oferta de alquileres?
—En estos últimos meses, al enlentecerse las ventas aumentaron los alquileres. Mucha gente viene a la inmobiliaria averiguando para comprar propiedades y termina concretando alquileres. Además los requisitos para comprar mediante préstamos hipotecarios son muchos y la cuota queda muy alta. Por lo tanto, muchos optan por seguir alquilando. Para oficina y locales comerciales vemos que la demanda bajó. Tenemos locales en zonas comerciales que antes estaban unas semanas vacíos y se alquilaban. Hoy la reposición cuesta más.

—¿Cuál es la rentabilidad de invertir en ladrillos?
—La rentabilidad promedio es de un 5% anual, pero si vamos más al detalle hoy una buena renta está en el orden del 7%. Hay propiedades puntuales que llegan a rentar hasta un 10% pero depende de características muy específicas. Por ejemplo, se alquila muy bien una casa con apartamentos independientes en padrón único, edificios que se alquilan enteros o locales comerciales muy bien ubicados.

—¿Que valora más la gente a la hora de buscar una vivienda?
—Además del precio, la gente valora la ubicación, el entorno, los gastos comunes y la contribución inmobiliaria. Otro factor fundamental es el garage, a veces se trancan negocios porque el edificio no tiene garage o al menos un parking cerca.

—¿Qué consejos le daría a alguien a la hora de buscar una propiedad?
—A quienes buscan un lugar para vivir lo primero que les aconsejamos es tener una entrevista previa, para conocer sus necesidades. A quienes buscan invertir les recomendamos buscar una ubicación con mucha demanda.

——Usted cuándo va a ver un apartamento, ¿en qué se fija?

—En la ubicación, el estado de conservación y la distribución de los ambientes, metrajes. En las propiedades de muchos años se recomienda revisar las humedades, filtraciones y cañerías.

—Cómo es el modelo de negocios de ACSA?
—Nosotros brindamos un servicio integral. La inmobiliaria tradicional hace ventas y alquileres, nosotros tenemos todo un departamento de administramos de propiedades. Cuando una persona busca comprar una propiedad para renta, nos ocupamos de encontrarle opciones que cumpla con sus requisitos, asesorarle, buscarle inquilino, administrarle los gastos y pagos, atender desperfectos, y responder cualquier consulta del inquilino, para así obtener una buena renta con un servicio a medida. También estamos desarrollando nuevos canales de negocios relacionados, como el co-living con Sinergia y la construcción de la Torre ACSA.

—En ACSA brindan un servicio bastante particular: el sistema de venta con alquileres garantidos. ¿Cómo funciona este sistema?
—Tenemos en cartera propiedades con un inquilino con contrato vigente, para que el propietario comience a percibir la renta al momento de firmar el negocio. De esta forma, el propietario se asegura que no va a tener cierto tiempo “muerto” hasta concretar un alquiler.

—¿Tienen pensado construir una segunda Torre de ACSA?
—Este proyecto esta confirmado pero no tenemos determinado el comienzo de obras. La idea es que la construcción se inicie en el primer semestre de este año. En este caso ACSA no es quien construye, sino que va a participar con el terreno y la comercialización del edificio.

Una nueva experiencia

En 2016, la inmobiliaria inauguró la Torre ACSA. Al respecto, Juan Sienra comenta: “fue una experiencia nueva para nosotros. Nunca habíamos construido y fue todo un desafío. Es una torre de 42 apartamentos, mix de apartamentos de 1, 2 y 3 dormitorios y lofts tipo estudio en los últimos pisos, con muy linda vista. Fue un negocio muy bueno, porque la mayoría de los apartamentos que se vendieron quedaron para administrar y alquilar, generando nuevos negocios. Es un buen ejemplo de todo lo que tiene ACSA para ofrecerYa llevamos más del 90% de las unidades vendidas, pero todavía quedan unas pocas disponibles. ".

Por más información consultar la página web de ACSA. 

La Torre ACSA, frente a la Intendencia de Montevideo.
La Torre ACSA, frente a la Intendencia de Montevideo.
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