Entrevista a RODRIGO NIÑO, CEO DE PRODIGY NETWORK

"El retorno ahora es igual para todos"

Considerado un gurú del crowdfunding inmobiliario, inauguró su primer edificio en Manhattan. La visión de su empresa se basa en una nueva"arquitectura social" donde todas las personas tienen acceso a las inversiones que antes estaban reservadas para unos pocos millonarios.

El eterno femenino de una imaginativa pintora
Niño. "El inversionista pone US$ 20.000; antes precisaba US$ 100 millones". Foto: Marcela Dobal.

Tiene 46 años y es colombiano. Con su compañía, busca ser parte de una "nueva arquitectura social" donde cualquier persona pueda acceder a opciones de inversión antes reservadas para unos pocos. Tras haber probado su modelo de crowdfunding (financiamiento colectivo) de inmuebles en Bogotá, lo llevó a Nueva York, ciudad cosmopolita donde los edificios solían ser financiados por familias adineradas y poderosas. Desde que recientemente inauguró AKA United Nations en Manhattan, ganó fuerza su hipótesis de que era posible construir complejos lujosos mediante inversión colectiva y generando rentas significativas. Ahora es considerado uno de los gurús del crowdfunding. Está casado, tiene tres hijos (de 17, 12 y 6 años) y le gusta mucho el campo.

¿Cómo surgió Prodigy Network en Colombia?

En la última crisis de año 1995 en Colombia, por no haber acceso al financiamiento, los desarrollistas empezaron a recoger capital de amigos y familia directamente en fondos de activos inmobliarios y vimos en muchos casos que el capital se perdió. El gobierno intervino y creó una figura de fiducia para regular la relación entre partes y desde entonces no ha habido caso de fraude en más de 20 años. Ese modelo, traído a EE.UU., podía traer acceso a personas que compraban apartamentos que generan flujo y valorizaciones.

¿Qué propició el desarrollo del crowdfunding en EE.UU. para invertir en proyectos de real estate con destino comercial?

Hay que ponerlo en un contexto más amplio. En 1933, tras la peor crisis financiera de la Historia, la ley conocida como Securities Act estableció que habría ofertas públicas en el mercado de valores donde todo el mundo invertiría y otras privadas donde solo podrían invertir los ricos, los «inversionistas acreditados», y no se podrían publicitar. Eso definió la arquitectura social y el sistema capitalista en que nos desarrollamos durante 80 años. Ese sistema generó gran crecimiento económico, pero consolidó la excepción y generó inequidad. En 2007 hubo otra crisis que dejó evidencia que quienes tenían acceso a esas ofertas privadas protegieron el capital mucho mejor que aquellos que invertían exclusivamente en las públicas. Uno de los avances legales más trascendentales impulsados por el presidente Barack Obama fue que cambió esa arquitectura clásica. A través del JOBS Act, se eliminaron las restricciones de regulación de las ofertas privadas. Así se creó mucho más que una ley de crowdfunding, se permitió la creación de una nueva arquitectura social, el marco jurídico donde ya no existe protección jurídica excluyente.

¿Cómo se traduce esa «nueva arquitectura social» que su compañía toma como filosofía?

El acceso es para todo el mundo, entonces pensemos en tres inversionistas: Peter, Paul y Mary. Antes, por cada dólar que invertían, obtenían retornos de 22%, 8% y 2%, respectivamente. Esto se daba porque el valor de cada dólar en la arquitectura social anterior era relativo a la cantidad de capital que cada inversionista tuviera. En este caso, Peter invertía millones, entonces tenía acceso a ofertas privadas que otros no. Eso hacía que el retorno por el mismo dólar cambiara. Ahora, el retorno es igual para los tres, porque tienen acceso a las mismas oportunidades. Es un cambio radical en el modelo de concentración de la riqueza. Y nosotros, como compañía de real estate, damos acceso a activos que han tenido el mejor desempeño en crisis anteriores, porque los inmuebles comerciales en los EE.UU. en las ciudades más grandes, donde más renta y gente hay, fueron los que preservaron el capital de los inversores en la crisis de 2007.

Pero exigen un mínimo de US$ 20.000 a los inversores estadounidenses y de US$ 50.000 o US$ 100.000 a los internacionales. ¿No sigue siendo muy limitado el acceso?

Tenemos el compromiso de llevar esos mínimos lo más bajo posible. Pero en esa transición de un sistema anterior a uno nuevo existen complicaciones regulatorias. No hay una unidad global sobre qué papeles se le tienen que pedir a un inversionista; dependen del país del que proviene. Si eres argentino, sueco, español, uruguayo y quieres invertir, tienes una serie de requisitos que determina la ley de tu país como la normativa global de lavado de activos, como la ley americana y tengo que tener mucho cuidado de cómo lo manejo. Pero no hay un estándar global. Hay ciertos niveles de complejidad que hacen que tengamos que mantener mínimos altos mientras optimizamos nuestra capacidad administrativa. Dependemos de eso y de una plataforma tecnológica que estamos desarrollando para hacernos más eficaces. A medida que avancemos, podremos bajar los mínimos de manera sustancial y dar acceso a más gente. Sin dudas, US$ 50.000 es peor que US$ 1.000. Pero por ahora damos acceso a quienes tienen capacidad de poner US$ 20.000 para proyectos, cuando antes precisaban US$ 100 millones. Es un avance importante.

¿De qué nacionalidades son mayormente sus inversores?

Tenemos más de 6.500 inversionistas, de 25 países y de 27 estados americanos. La inversión promedio está en US$ 80.000 por ahora. El país número uno en crowdfunding es Argentina, que representa fácilmente el 15% del total. También los uruguayos han visto cómo el mercado publico de valores no brinda todo lo que necesitan y fueron capaces de validar este nuevo sistema. Ya completamos el primer proyecto en Nueva York, lo que permitió validar nuestras hipótesis.

¿Cómo apalanca la compañía sus desarrollos inmobiliarios?

Ya tenemos un portafolio que suma más de US$ 1.000 millones. Tenemos financiación de Deutsche Bank, CIBC y Bank of America. Tenemos la participación de un fondo administrador de pensiones y básicamente el acceso a tasas de interés bajas nos permite apalancar los retornos de los inversionistas en este tipo de activos de una manera sana, de modo que la renta genere la robustez del mercado de Nueva York y permita cubrir el servicio de la deuda de manera confortable, de modo que en una eventual crisis se proteja el capital y, cuando se sale de la crisis, se disfrute de la valorización de los activos. Ejemplos hay muchos.

¿Puede darme alguno?

Sí, claro. Después de la crisis de 2007, en 2010, el edificio Eleven Madison (N. de R.: de estilo art decó, en la zona del icónico Flatiron) fue comprado por un fondo de California, que se llama CIM, por US$ 950 millones. Fue vendido en 2015, después de haber disfrutado de los beneficios de la renta durante cinco años, por US$ 2.400 millones. Eso muestra cuáles son esas ofertas privadas en bienes inmuebles a las que los millonarios tenían acceso antes y ahora llegan al público general. Así que competimos con los fondos institucionales grandes, porque son los que también buscan los activos en los que nosotros invertimos.

¿Cuál es la propuesta de valor que Prodigy Network ofrece a los inversores?

Es muy sencilla: es dar acceso, sobre todo sin intermediación institucional y con varios niveles de fees. Es un esquema totalmente transparente: ofrecemos al inversionista cupones del 6% u 8% dependiendo del proyecto y les ofrecemos también a ellos edificios en Nueva York de grado institutucional a los que no habían tenido antes con una inversión de US$ 50.000. Los cupones de 6% a 8% son sobre activos que ya generan flujo y les damos también una participación sobre la venta del activo que normalmente se da de tres a cinco años. Entonces, pueden llegar a retornos de entre un 12% y un 18%. El caso más importante que tenemos es el AKA United Nations (N. de R.: un complejo de lujo de 95 apartamentos en la zona de Midtown), donde los retornos superaron el 21%. Además, tenemos en marcha el proyecto AKA Wall Street con viviendas para larga estadía y el 17th John, un edificio también ubicado en el distrito financiero, que ya fue comprado y comenzaremos su remodelación.

En sus edificios comerciales, han incluido el concepto del cowork, ¿resulta más rentable que rentar viviendas?

Nueva York tiene 56 millones de personas y la demanda por espacios colaborativos es gigante. Es una tendencia, por la sencilla razón de que los trabajos están cambiando. Ya no basta con el espacio de oficinas, se necesita acceso a la comunidad que le permita desarrollar al emprendedor inciativas con cierto apoyo, compartiendo recursos para cumplir sus objetivos. Por eso estamos desarrollando tres proyectos de espacios colaborativos con crowdfunding.

El caso de Prodigy Network es estudiado en prestigiosas universidades de EE.UU. ¿Cuáles son los mayores cuestionamientos que ha recibido cuando va a dar charlas?

Sí, hay un caso escrito por el profesor Karim R. Lakhani, de Harvard Business School. También fue estudiado en Columbia, Yale, MIT y la NYU. Al comienzo, pasaba que era tan sorprendentemente simple la premisa y novedosa, que generaba duda. Porque los estudiantes venían de tres generaciones en que sus padres abuelos y bisabuelos habían hecho cosas de otra forma. Entender la innovación a medida que ocurre es muy difícil; el ser humano está acostumbrado a entender la innovación en retrospectiva. En la sociedad anterior, se consolidó el paternalismo, donde había unos pocos que sabían y muchos que no. Ahora estamos en un nuevo mundo donde el experto es el individuo, es la población.

Mayor acceso a opciones de inversión también supone más exposición a riesgos. La crisis subprime de 2007 en EE.UU. estuvo en buena medida provocada por la complejidad de las inversiones. ¿Qué cambió?

Lo que precipitó la crisis en Wall Street en 2007 fue la complejidad, sí, al punto que los inversionistas no sabían dónde estaban invirtiendo y tenían expertos que les explicaban. Llegó un punto en que ni ellos entendían dónde estaban poniendo capital y ahí colapsó el sistema. Pero nosotros partimos de una premisa filosófica fundamental de que todos deben tener derecho a las mismas oportunidades. Deben tener derecho a los mismos retornos. Y, si sigues ese argumento, deben tener derecho a los mismos riesgos. Ahí es donde la tecnología tiene un papel crítico, porque gracias a ella pueden tener acceso a información que permite evaluar esos riesgos. Pero también la inversiones deben ser suficientemente simples para que las personas las entiendan. Se elimina la figura del experto intermediario, porque el inversionista en este nuevo mundo no necesita un experto que le interprete, debería poder hacer inversiones entendiéndolas él mismo. Es un paradigma nuevo.

«Hay un mundo entero por explorar» más allá del Real Estate

¿La empresa solo piensa invertir en desarrollos en Nueva York?

Hay grandes oportunidades en otras ciudades del mundo en general, pero por ahora estamos enfocados en Nueva York, principalmente. Si bien hemos hecho inversiones en Colombia y en EE.UU., esperamos expandirnos a otras regiones del mundo en el no muy largo plazo.

¿Hacia dónde cree que evolucionará la compañía?, ¿seguirá en el sector inmobiliario o piensa diversificarse?

No habría que pensar que solo vamos a ofrecer bienes inmuebles. En una segunda etapa de la compañía, pretendemos traerle a esta nueva comunidad de inversionistas ofertas en otras áreas de desarrollo humano donde haya retorno derivado del acceso. Nos gusta mucho el área de infraestructura. El bienestar del individuo sigue siendo lo primero como en el capitalismo, pero con la diferencia de que no es a expensas de los demás. Esa fórmula cumple con la premisa de impacto y genera un gran beneficio económico. La realidad es que todavía hay un mundo entero por explorar.

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