C 27.70
V 28.60
C 29.86
V 33.29
C 1.40
V 2.10
C 8.50
V 9.50

estudio del biD sugiere crear condiciones para ampliar oferta

La tercera parte de los alquileres no tiene contratos formales

La ausencia de contratos formales es una de las modalidades de informalidad más usuales en el mercado de alquileres de Uruguay. Cerca de la tercera parte se realizan sin firmar este tipo de documentos, según un informe del Banco Interamericano de Desarrollo (BID).

La informalidad de los alquileres disminuye a medida que aumenta el ingreso. Foto: AFP

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08 abr 2014

El estudio explica que este tipo de informalidad "no necesariamente está relacionada a la procedencia de las existencias" como podrían ser las de viviendas autoconstruidas en asentamientos, sino que la ausencia de contratos se puede presentar en cualquier mercado; aunque su incidencia sí parece disminuir a medida que aumenta el nivel de ingreso.

Por otra parte, el documento sostiene que el mercado de vivienda en alquiler en América Latina se encuentra "restringido" por regulaciones "excesivas", asimetrías de información y altos costos de transacción. En este sentido, sostiene que la existencia de un marco regulatorio "pesado" y "complejo" constituye un elemento que desincentiva la inversión formal en vivienda para alquiler.

Esto a su vez "reduce" el retorno a la inversión en un mercado que ya presenta otros riesgos y costos como la probabilidad de vacancia, el riesgo de deterioro por mal uso, la falta de pago por parte del inquilino y la incertidumbre del proceso de recuperar la posesión. A modo de ejemplo, se señala la alta tasa de vivienda desocupada que existe en la región y ubica a Uruguay con una tasa de 18%, en proporción a las unidades totales.

En América Latina y el Caribe uno de cada cinco hogares alquila su vivienda actualmente, lo que equivale a 30 millones de familias. Según el estudio pese "al sesgo de las políticas públicas hacia la adquisición de vivienda en propiedad", la proporción de arrendamiento aumentó en los últimos 10 años en la mayoría de los países, y es incluso mayor en las áreas urbanas, sobre todo en las ciudades más grandes donde representa más del 40%.

Para el BID la existencia de una proporción considerable de viviendas sin habitar es una "oportunidad" para ampliar la oferta en la mayoría de las ciudades de la región en el corto plazo. En este sentido, agrega que los gobiernos deben crear las condiciones para que esas unidades deshabitadas ingresen al mercado de alquiler y principalmente aquella parte de la oferta potencial que los propietarios mantienen por fuera del mercado como inversión de capital.

"La oferta efectiva puede expandirse mediante un marco regulatorio que facilite la reposesión del bien inmueble y disminuya así el riesgo financiero, y mediante la introducción de productos bancarios que incentiven a hogares con vivienda propia totalmente pagada a tomar segundas hipotecas para comprar y alquilar unidades", dice el estudio denominado "Se busca vivienda en alquiler. Opciones de políticas en América Latina y el Caribe".

Sobre la reposición de los inmuebles se considera que se deben "acelerar" los procesos y hacerlo menos costoso para el propietario arrendador. También se entiende conveniente crear incentivos y multas para evitar la tendencia de los inquilinos incumplidores a evadir arreglos previos a la decisión judicial o el desalojo, y a permanecer en la unidad sin pagar renta mientras dura el proceso.

Asimismo, se considera "clave" el desarrollo de un marco tributario que "equilibre" los rendimientos de la operación con otras alternativas disponibles de inversión. "La carga impositiva debería gravar los ingresos netos de la oferta de vivienda en alquiler y permitir deducir costos como los gastos de operación, la depreciación de los activos y las pérdidas", se afirma. En relación a la oferta comercial de gran escala, el estudio considera que las opciones anteriores deben ser "complementadas" con incentivos para estimular la construcción de vivienda directamente para alquiler. Por su parte, respecto a la demanda, se entiende conveniente considerar subsidios directos y evaluar alternativas, que combinen alquiler y propiedad, como el leasing habitacional.

Los que prefieren arrendar

El estudio del BID sostiene que la preferencia por el alquiler se asocia a ciertos grupos sociales. Los que más alquilan son los jóvenes, los divorciados y los inmigrantes. También incide el tipo de hogar. Las familias extendidas y los viudos alquilan menos que las familias nucleares, mientras que los hogares unipersonales y quienes cohabitan alquilan más. En tanto, un joven de entre 25 a 34 años es entre tres u ocho veces más proclive a alquilar su vivienda en comparación a un adulto mayor, mientras que uno de 15 a 24 años lo es de 5 a 14 veces más.

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