DANIEL PORCARO

Panamá Papers y el mercado inmobiliario

Si hay algo que ha sido evidente en la economía global de los últimos años es la enorme demanda de capital privado para inversiones inmobiliarias.

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Foto: AFP.

Derivado de múltiples variables, el fenómeno ha sido incontrastable, dado que el refugio de los excedentes financieros que no podían ser colocados a las tasas de interés casi nulas de los últimos tiempos, fue el sector inmobiliario.

Lo llamativo del tema es que, también debido a múltiples circunstancias que no son del caso analizar, dichos excedentes financieros, que buscaban retornos atractivos en el sector inmobiliario, fluían con particular predilección hacia países emergentes en lugar de permanecer en o trasladarse a economías desarrolladas.

Se puede pensar que el mencionado fenómeno ha sido coyuntural y que las variables que incidieron en él serán revertidas y el flujo de inversión al sector inmobiliario cambiará y tomará otro rumbo. De acuerdo al análisis de tendencias de las principales consultoras globales en materia de flujos de inversión, no parece que ese sea el destino, sino más bien el contrario.

Para ello debe advertirse que los cambios demográficos afectarán la demanda de activos inmobiliarios debido al incremento de la población urbana de clase media tanto en Asia, África como Sudamérica. Al mismo tiempo, el envejecimiento de la población de las economías desarrolladas modera la demanda de viviendas familiares y el alto precio de la tierra disponible hace difícil el desarrollo vertiginoso de nuevos proyectos.

Es por ello que algunas estimaciones prevén que para el año 2025 más de 60% de la actividad constructora total tenga lugar en los mercados emergentes, en comparación con el 35% del año 2015.

Debido a la debilidad de los gobiernos para enfrentar el desarrollo inmobiliario y de infraestructuras como consecuencia de los múltiples frentes que tienen para atender (salud y educación, especialmente), el capital privado desempeñará un papel fundamental en el futuro.

A su vez, los gobiernos tendrán necesidades cada vez mayores de capital para financiar sus proyectos, por lo que la recaudación derivada del crecimiento económico es de suma importancia para ellos.

Por último, es necesario advertir que el capital privado ocupará una parte del vacío dejado por los bancos y las aseguradoras como resultado de las regulaciones que les exigen una reducción de su exposición en el sector inmobiliario. Las directrices internacionales de capital bancario Basilea III y la regulación Dodd-Frank en Estados Unidos incrementaron las exigencias de capital que dichas entidades deben mantener como protección al riesgo general y al inmobiliario en particular.

Entonces, si se estima que el 72% de la actividad constructora prevista para el año 2020 se concentrará en China, Estados Unidos, India, Indonesia, Rusia, Canadá y México y que Nigeria, por ejemplo, necesitará casi 20 millones de nuevos hogares en comparación con 2012, ¿qué es lo más probable que suceda con los capitales que deben financiar dicho crecimiento?

Naturalmente que estarán sujetos a un mayor control de los países desde los cuales se originan dichos recursos.

Para que lo consideremos sin eufemismos: si el capital se origina en países desarrollados que buscan destino en países menos desarrollados, es natural y obvio que los gobiernos de origen quieran la mayor transparencia posible de su destino y uso. En primer lugar, porque son fuente de recursos tributarios por los rendimientos que se obtienen en cualquier parte del mundo, y en segundo lugar porque inciden en su balanza de pagos y comercio con el exterior.

Con todo lo expresado, lo que se busca enfatizar es que el control y seguimiento del flujo de capitales es un fenómeno que comenzó a principios de este siglo y una tendencia que perdurará por mucho tiempo más. ¿Tiene el objetivo de perseguir criminales, evasores y la ruta del dinero sucio?. Si, pero ese no es el fundamento único ni primordial de dichos controles.

¿Qué agrega a todo esto los recientes acontecimientos denominados "Panamá Papers"?. En realidad, la investigación se centra en la posible utilización de vehículos societarios "poco transparentes" para actividades que encubren un origen delictivo del capital privado.

Si el origen del dinero que se invierte en cierta actividad, supongamos la inmobiliaria, no proviene de actividades delictivas ni de la evasión de impuestos, entonces el vehículo utilizado para canalizarla no debe significar un estigma para el negocio a realizar.

Lo que sucede es que este tipo de vehículos no son los que más colaboran con la intención de los gobiernos de seguir la ruta del flujo de inversiones desde los países "exportadores de capital" a los de menor desarrollo relativo pero que otorgan mayores rendimientos.

En consecuencia, los controles de los flujos de capitales llegaron para quedarse, cada vez serán mas rigurosos, cada vez serán más costosos para las empresas y cada vez los gobiernos colaborarán más entre sí para intercambiar información que permita hacer el seguimiento.

La actividad inmobiliaria deberá convivir con una mayor regulación y control, lo que aumentará sus costos y sus riesgos y lo que presumiblemente redundará o en aumentos de precios o en reducción de márgenes de la actividad.

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