El mercado es el encuentro de la demanda y la oferta de bienes y servicios. Ambas partes interactúan buscando encontrarse bajo un dinamismo que provoca ciclos de alza y baja.

Entender esa dinámica y adaptarse a las tendencias que surgen de ambas fuerzas es clave para la supervivencia de cualquier negocio.

Si tuviéramos que sintetizar las dos fuerzas claves que impulsarán la dinámica del mercado inmobiliario futuro son la demografía y los determinantes de la nueva economía.

A nivel mundial, la incidencia de la demografía en el mercado inmobiliario comprende el estudio de la consecuencias de la irrupción de una nueva generación de consumidores (los llamados "millenials", nacidos entre 1980 y 2000), los movimientos migratorios y el paulatino envejecimiento de la población. ¿Porqué son tan determinantes estos factores?. Porque dan forma a la demanda inmobiliaria del futuro.

Entendamos que la demanda inmobiliaria no está asociada solamente a los requerimientos de la vivienda residencial de los consumidores sino que también abarca la demanda de infraestructura de ocio (hoteles, centros de espectáculos), profesional (oficinas, centros de estudios), comercial (centros comerciales) y de negocios (oficinas, parques logísticos, depósitos). En tanto los hábitos y necesidades de las personas cambian, la incidencia de dichos cambios se hace notar en la demanda de productos inmobiliarios.

Por la otra parte, dicha demanda se debe encontrar con una oferta de bienes sobre la cual inciden fundamentalmente variables económicas como son la disponibilidad de capital de riesgo para inversiones y de fuentes de financiamiento para proyectos, los niveles de desocupación, la inflación, las cuentas del gobierno y otras que son de atención permanente de la prensa especializada.

Mientras los cambios demográficos son más paulatinos que los cambios económicos, la dinámica actual es mucho mayor que la de hace veinte años, por no tomar períodos más extensos, debido a la interrelación de todas las economías a nivel global y el avance de la tecnología.

Demos ahora una mirada a la realidad local en base a estos conceptos. Tomemos como ejemplo el sector turístico y relacionemos ambos términos.

El flujo de la demanda turística de Uruguay continúa, a pesar de los esfuerzos realizados por las autoridades de gobierno, altamente correlacionado con la situación económica argentina.

Ante el cambio de gobierno en Argentina, la última temporada alta mejoró el flujo de turistas, sin embargo eso no se tradujo en una mejora de la actividad de las inmobiliarias. Según indicó el presidente de la Cámara de Inmobiliaria de Maldonado y Punta del Este (Adipe Cidem), las inmobiliarias tuvieron entre un 30% a un 40% menos de actividad respecto a la temporada anterior, que no había sido buena. Este hecho demuestra que atender solo las variables económicas tradicionales no es suficiente para sostener el nivel de actividad.

¿Qué es lo que está sucediendo en el sector turístico y por tanto en la demanda hotelera y residencial no permanente? Lo que sucede es que está variando la demanda y la forma en que esa demanda se pone en contacto con la oferta.

La demanda turística se pone ahora en contacto directo con la oferta a través de plataformas tecnológicas eficientes (booking, airbnb, trivago). El cambio generacional ya posibilita que los jóvenes busquen la oferta turística que mejor se adapte a su economía y aspiraciones, pero no lo hace solo para ellos mismos sino que lo realizan para sus padres y abuelos, los que a pesar de pertenecer a otra generación, dejan paulatinamente de utilizar los medios habituales.

La generación de millenials a su vez valora más las experiencias que el confort, por lo que son menos constantes con la elección de los lugares donde vacacionar y el tiempo de permanencia. Ante tales cambios, ¿cómo reacciona la industria turística y hotelera? Hay quienes intentan el camino de mayor regulación y la resistencia a los cambios. Hay otros que se adaptan a los cambios y los profundizan, se montan a las mismas plataformas pero agregando valor, creando paquetes de experiencias en asociación a otros actores relacionados, buscando flexibilizar precios y estadías y pensando en las necesidades de los nuevos consumidores y no las características de su producto actual.

Hace unas semanas hubo en evento que analizó la realidad de Argentina y sus implicancias en el mercado inmobiliario local, la conclusión es que es difícil que las inversiones retornen antes del año 2018, ¿será suficiente esperarlas?

DANIEL PORCARO