Nuevos préstamos hipotecarios cayeron 45% en los cinco primeros meses del año.

El mercado inmobiliario atraviesa por una coyuntura particular en la que confluyen distintos factores que desalientan el inicio de nuevos desarrollos. Costos crecientes, cambios de precios relativos, problemas de demanda y la propia finalización de las obras que incrementan la oferta de viviendas, son los principales aspectos que por el momento frenan a un sector que fue muy dinámico en los últimos años.

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El set de gráficos que acompaña esta nota es muy ilustrativo sobre estos aspectos. En el gráfico alargado de arriba se presenta la evolución del precio promedio de compraventa de viviendas en propiedad horizontal en Montevideo con la del índice de los nuevos alquileres, expresadas ambos en dólares. Se ve claramente que hasta el año 2013 los alquileres subían a un ritmo mayor que el valor de las propiedades, revirtiéndose la tendencia desde entonces. Los alquileres medidos en dólares están cayendo al tiempo que el precio de la vivienda no para de subir.

El comportamiento de los alquileres es fácil de interpretarlo apelando a conocimientos básicos de economía. En primer lugar, hay que prestar atención a los cambios demográficos y de comportamiento que se están procesando en la sociedad. En materia de vivienda el fenómeno más importante tal vez sea el número creciente de personas que vive sola. Por distintas razones aumenta el número de hogares unipersonales (jóvenes que se independizan, parejas que se separan, número creciente de personas solas), lo que determina una mayor demanda de viviendas, al tiempo que las que se buscan son más pequeñas que en el pasado.

Esta mayor demanda es la que explica el incremento en el precio de los alquileres hasta 2013. Como respuesta ante esa demanda creciente se llevaron a cabo varios emprendimientos inmobiliarios, mostrando la industria de la construcción un gran dinamismo en los años pasados. Pero a medida que esas obras iban finalizando, aumentaba la oferta de viviendas. En materia de alquileres, la irrupción en poco tiempo de nuevas unidades presionó los valores a la baja, lo que se ve reflejado en el gráfico chico de la izquierda. Se muestra allí un índice que compara la evolución de los alquileres nuevos con el promedio del Índice Medio de Salarios de los doce meses anteriores, como aproximación al peso que tiene en el ingreso del nuevo inquilino. Se ve claramente que el alquiler es cada vez más accesible.

Distinta evolución es la que muestra el precio de la vivienda. Mientras que en promedio los alquileres medidos en dólares cayeron 0,9% en 2015 respecto a 2014, el precio promedio del metro cuadrado vendido aumentó 5,5%.

En el caso de la compraventa de inmuebles son otros los factores que entran en juego y el análisis no es tan simple como en el de los alquileres. Atendiendo a las particularidades del negocio inmobiliario, puede ser visto como una inversión. Si el retorno de la inversión, en este caso el alquiler, cae, el valor del activo también debería caer. Pero no todos los inversionistas en el sector están preocupados por el alquiler que puedan obtener. En muchos casos apuestan a una valorización de la propiedad. Fundamentalmente, quienes así piensan analizan esa valorización en dólares.

Un factor fundamental al respecto es el comportamiento del tipo de cambio. Mientras el peso uruguayo se valorizó ante el dólar, el Uruguay se encareció en dicha moneda, lo que en el caso particular de los inmuebles impulsó sus valores al alza.

Pero en los últimos tiempos la moneda uruguaya se devaluó, y ello debería presionar los precios a la baja. Sin embargo, ello no aconteció. Hay un par de aspectos que lo explican. En primer lugar hay que analizar el nivel de endeudamiento de la población, y en particular el referido con la compra del inmueble que se pretende vender. Tras la crisis del año 2002 prácticamente desapareció el financiamiento hipotecario. Lentamente los bancos privados comenzaron a ofrecer préstamos y a partir del año 2008 el BHU volvió a otorgar nuevos préstamos. Pero en todo caso fueron muy acotados en comparación a los que otorgaba en el siglo pasado. Esta es una diferencia muy importante con otras situaciones de cambios de precios relativos que se dieron en el país en el pasado, las que en general se procesaron en contextos de alto endeudamiento que obligo a muchas personas a malvender sus propiedades. Hoy día en general no se está apurado por vender.

Pero si bien esto explica por qué no caen los precios, no nos dice por qué suben. La respuesta hay que buscarla por el lado de los costos de la construcción, que no dejan de crecer por los ajustes salariales. Eso hace que suba el precio de la vivienda nueva, lo que también se traslada a las más viejas. El gráfico chico de la derecha refleja esta situación. Se muestra allí la evolución del monto promedio del préstamo hipotecario concedido por el sistema bancario en UI (la moneda en que se conceden) y ese mismo monto deflactado por el costo de la construcción. En términos de costos prácticamente no varían, pero sí lo hacen en UI.

Esta evolución afecta al mercado inmobiliario, y afecta tanto a demandantes como oferentes. Para quien busca una vivienda, las opciones son comprar o alquilar. En el momento actual, con valores de compra crecientes y alquileres a la baja la opción es clara. Ello se ve reflejado en la evolución del número de préstamos hipotecarios otorgados. Entre 2013 y 2015 se concedían aproximadamente 4.000 créditos anuales. En los cinco primeros meses de este año se concedieron 920 nuevos préstamos, una caída del 45% respecto a igual período de 2015. De seguir la tendencia al cabo del año se darían 2.200 préstamos. Es cierto también que los bancos son más prudentes al otorgar préstamos ante el cambio en el contexto económico.

Es probable que esta menor demanda empiece a incidir en el mercado, y algunas de las personas que tienen en venta su propiedad y hasta el momento no ajustaban el precio esperando un comprador que pagase lo deseado, comiencen a ajustar. Por otra parte, el comprador que busca valorización, ve que otros mercados son más rentables. La gráfica alargada de abajo muestra que en los últimos años los precios en Miami aumentaron más que en Montevideo.

Ante una demanda que cae no hay incentivos para emprender nuevas obras. Es fundamental en este comportamiento del mercado la evolución del costo de la construcción, previo al inicio de una nueva ronda de negociaciones salariales en la rama de la construcción. Parece el ámbito apropiado para comenzar a revertir la tendencia. Dependerá del resultado de las negociaciones.

HORACIO BAFICO Y GUSTAVO MICHELIN