Las casas vacías del Estado

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MARCELA MORETTI

CUalquiera sabe que por más que la Constitución de la República asegure algo expresamente, eso no significa que tal derecho se vaya a cumplir.

El artículo 45 de la Constitución, por ejemplo, asegura que "todo habitante de la República tiene derecho a gozar de una vivienda decorosa". Para muchos que sueñan con una casa propia y no tienen manera de lograrlo, el deber constitucional es bastante parecido a una mera aspiración surrealista.

Según datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), en todo el país hay más casas vacías que familias viviendo en asentamientos irregulares. Extraña paradoja: sobran casas vacías y también sobran interesados en ocuparlas. Sin embargo, la ecuación no cierra.

Y el Estado tiene responsabilidad en esa extraña situación, ya que más de 3.500 de las viviendas inutilizadas son del Banco Hipotecario del Uruguay (BHU). Ahí están: a veces por salir a remate, a veces en venta, a veces en un limbo jurídico y en muchos casos descuidadas, destrozadas y ocupadas.

Para mantenerlas, el Estado -a través del Hipotecario- dedica casi cinco millones de dólares anuales. Mientras tanto, los vecinos se quejan de gastos comunes incumplidos, saqueos y un deterioro al que el gobierno no parece prestarle ninguna atención.

Mientras, hay 195.772 uruguayos, el 6% de la población total, que viven en asentamientos irregulares según los datos del Relevamiento de Asentamientos 2005-2006, realizado por el INE y el Programa de Integración de Asentamientos Irregulares (PIAI). Representan 51.021 hogares.

En situación menos compleja, pero urgente a su manera, están los cientos de miles de uruguayos (parejas jóvenes, por ejemplo) que no logran acceder a una vivienda a pesar de tener ingresos interesantes o poder pagar un alquiler.

La combinación de esos datos y la cantidad de viviendas deshabitadas hacen tambalear cualquier política pública de vivienda.

A 2004, el último dato disponible en el INE, había 240.239 casas vacías en todo el país, 57.545 sólo en Montevideo. Por eso las ventanas tapiadas que se ven en todos los barrios. Quitando de la cifra total una cuarta parte de viviendas de uso estacional (de veraneo, por ejemplo), el resto, unas 180.200, son casas inutilizadas.

El problema es grave. "En el último período intercensal, entre 1996 y 2004, de cada tres viviendas que se sumaron al stock, simultáneamente dos quedaron vacías", advirtió Julio César Villamide, reconocido operador inmobiliario y director de la revista Propiedades.

Es paradójico. Las casas tienen dueños que no las usan y los que las necesitan no siempre tienen ingresos para ser dueños.

La falta de créditos para las poblaciones de ingresos bajos y medios es una traba importante. El director Nacional de Vivienda, Gonzalo Altamirano, fue contundente. El Estado debería destinar unos 1.500 millones de dólares para prestar y subsidiar las viviendas a unas 70.000 familias que "solas no pueden acceder" a una propiedad, dijo en octubre en una sesión de la Junta Departamental de Montevideo.

El gobierno sabe que el problema de la vivienda es un hierro caliente. Por eso en su Plan Quinquenal de Vivienda para el período 2005-2009 habla de una "crisis estructural del sistema habitacional" (ver recuadro) y propone la reestructura del BHU, su principal herramienta para operar en el mercado, y la creación de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV).

El primero en quemarse con ese hierro caliente fue el ex directorio del banco, integrado por Miguel Piperno, Elbio Scarone y Walter Morodo. El 11 de diciembre, el gobierno les pidió la renuncia, desconforme con la lentitud de la reforma.

"Una estructura de 100 años no se cambia radicalmente en pocos meses. Es absolutamente voluntarista pensar que se podía hacer de esa forma. Por eso viene bien que se nombre a directores que respondan directamente a Economía, porque van a poder ver desde adentro las dificultades de este proceso", reflexionó Scarone en declaraciones a Brecha el 14 de diciembre.

En efecto, Jorge Polgar, asesor del ministro de Economía, Danilo Astori, será el presidente del Hipotecario (que al cierre de esta edición, aún tiene autoridades interinas). El vicepresidente será el integrante de la ANV, Oscar Sarlo, y la gerenta financiera del BHU, Ana Salveraglio será la directora.

Ellos serán los responsables de que se cumpla con lo que anunció el ministro de Vivienda, Mariano Arana, a poco del relevo de sus antecesores. "En los primeros meses" de este año se concretará la capitalización que permitirá que el BHU vuelva a otorgar créditos hipotecarios, lo que pasará a ser su función principal. Nada de construir. El Estado asumirá el 60% de sus pasivos y tomará el 46% de los activos, carteras morosas incluidas, que serán administrados por la ANV a través de fideicomisos. Sólo 350 de los 950 empleados permanecerán en el banco, el resto irá a la ANV u otras oficinas públicas, conservando su condición de bancario. La ANV será responsable de las funciones de la política de vivienda.

Los funcionarios que manejen bien la cartera social del banco van a ser muy útiles para la agencia que deberá lidiar, entre otras cosas, con las viviendas inutilizadas. Hoy en día el banco destina dos millones de dólares mensuales a los gastos de funcionamiento, de los cuales un 20% (400.000 dólares) son costos de mantenimiento de las viviendas vacías. Son 4.800.000 dólares al año.

Un policía del Servicio 222 pasa todos los días por el apartamento 17 del edificio Simón Bolívar 1485, en Parque Batlle, que está vacío hace unos cinco años. El BHU le paga por vigilar que nadie le ocupe una de sus unidades vacías. Es sólo uno de los costos de mantenimiento del peso muerto del banco. Ahora, el policía va un ratito una vez por día pero antes había efectivos que cumplían horario completo en una propiedad vacía del banco. Entre otras cosas el 222 levanta las facturas que el banco debe pagar. Parece que algunas no le llegan.

El BHU es el principal deudor de gastos comunes del edificio del Parque Batlle. A noviembre debía 17.230 pesos y su cuota mensual es de 1.193, según la documentación aportada por Blanca, la portera, y María Laura "Bibi" Maya, una vecina que vive hace 23 años en el complejo de 32 apartamentos.

Morodo explicó que la política del banco es no pagar los gastos comunes generados por el propietario que se endeudó y fue desalojado. "Se paga a partir de que el banco tomó el control", aseguró. El criterio de la institución es que pague quien tenga el goce y uso del bien y con esa política el banco ganó y perdió reclamos judiciales. Luego, cuando el bien se remata, el que debe pagar la deuda es el comprador.

El apartamento de Simón Bolívar tiene dos dormitorios, living comedor, cocina amplia y patio. Está vacío y destrozado. Cuando lo desalojaron, el dueño anterior lo saqueó. Una de las pocas cosas que se salvaron fue el inodoro pero no quedaron ni puertas, ni ventanas, ni cañerías, ni instalación eléctrica.

Las vecinas contaron que el BHU lo mejoró un poco una de las dos veces que la unidad fue a remate pero nunca se vendió. No es fácil, los remates del banco público no suelen ser realistas. Como es una institución financiera controlada por el Banco Central, el Hipotecario tiene que cumplir con ciertas exigencias patrimoniales. En su contabilidad, las propiedades son activos valuados al precio de venta y para no quedar en rojo y quebrar, el banco debe recuperar lo mismo que vendió. Eso dificultó que muchas propiedades se vendieran.

Frente a Simón Bolívar 1485 hay otro edificio que tiene vacío un apartamento del primer piso. También es del BHU y tampoco se vendió cuando fue a remate.

"Nosotros no podíamos hacer quitas ni retasaciones porque eso afectaba negativamente el patrimonio", explicó Morodo.

La ANV va a tener más suerte cuando le llegue el hierro caliente, al no tener las mismas limitaciones y podrá moverse como un actor más del mercado inmobiliario.

Igual se hicieron algunas cosas. La colocación de viviendas creció de 630 en 2005 a 700 en 2006 y 900 en 2007, según informó Morodo. "Creo que el directorio que cesó hace poco tuvo dentro de sus prioridades subsanar ese tema. Los remates de unidades se aceleraron y fue creciendo la cantidad de oferentes. Dos años atrás terminaban desiertos, con bases muy altas y desinterés por parte del público. El BHU fue siendo más sensato con las bases de lo pretendía a recuperar", opinó Julio César Villamide.

Al cierre de 2007 el banco tenía 3.650 viviendas vacías, o casi. En realidad cerca de 1.000 estaban ocupadas por intrusos que se metieron por la fuerza o compraron la llave de forma irregular, dijo Morodo.

El ex jerarca explicó que al asumir, a principios de 2005, había unas 3.000 unidades inútiles. "Nos costó precisar el dato. Recién a fines de 2005 llegamos a esa conclusión. Ahora sigue habiendo un número similar de viviendas vacías u ocupadas pero no porque todo estuvo quieto, sino por un proceso combinado de recuperación más acelerada y también más rápida colocación de viviendas".

Al menos se ganó una batalla contra la burocracia y ahora el banco sabe cuántos apartamentos vacíos tiene, lo que llevó meses de trabajo cruzando datos de varias fuentes distintas para unificar la información.

Seguro que alguna de las viviendas vacías, detectada o no, está en el complejo habitacional 102 de Colón, ubicado detrás del conflictivo y deteriorado complejo América. Ahí el policía del servicio 222 tiene mucho más trabajo. Hay unidades vacías y destrozadas, hay apartamentos ocupados, hay vecinos que nunca pagaron nada al banco y allí están, como si nada. Cuando reciben cedulones de desalojo, los tiran. Sólo una minoría intenta estar al día y se resigna mientras el mundo que los rodea se viene abajo.

A veces ni se necesita llave para ingresar a uno de los edificios de ocho apartamentos ubicado entre las calles Camino del Pretal, Bonmesadri, Rodrigo de Triana y Montesinos. Algunos vecinos ponen una piedra para mantener abierta la puerta de entrada porque ni siquiera tienen copia de la llave. Son los mismos que están colgados de la luz del pasillo y a los que ni se les cruza por la cabeza pagar la cuota del banco o los gastos comunes.

Allí vive Tania, dueña de uno de los dos apartamentos que pagan.

"Una amiga que vivía en la planta baja se fue porque estaba podrida de que le robaran. Le llegaron a tirar abajo un muro para entrarle. Entregó la llave al banco y empezó a venir un 222. Alguna vez el policía sacó a ocupantes pero ahora hay una familia viviendo ahí", cuenta Tania bastante resignada.

Se supone que es un misterio cómo esa familia, que se mudó de noche, se quedó con el apartamento. Pero entre los vecinos dan por hecho que el 222 les vendió la llave. No sería el primer negocio turbio. Tania sabe que en el primer piso hay otra familia que directamente le compró la llave al ocupante anterior del apartamento.

El BHU tiene clarísimo que esas cosas pasan. "Recibimos denuncias de 222 que vendieron la llave de algún apartamento, también de intrusos que la venden a nuevos intrusos e incluso casos no comprobados de miembros de las comisiones administrativas de los complejos que venden la llave", dijo Morodo. Los ocupantes que entran así son los típicos vecinos que no pagan nada. Y el BHU, cuando inicia el trámite, tarda entre un año y un año y medio en desalojarlos.

A Tania le amarga que su edificio se deteriore pero, sobre todo, está impactada por una cultura de la informalidad que crece entre personas con ingresos similares a los suyos pero sin el mínimo interés por estar en regla o no perjudicar a sus vecinos. Cuando uno de sus vecinos no paga los gastos comunes, tiene agua gracias a que Tania y otra vecina sí pagan. El dinero que logran recaudar sólo alcanza para pagar OSE porque hay un contador común para todos. No da para mucho más y hace tiempo que no se hacen tareas de mantenimiento. A Tania le gustaría hacer temblar a sus vecinos para que abran bien los ojos y se asusten por el deterioro a su alrededor.

Tania no habla de afuera, sabe lo que dice. Vive en el CH 102 con su esposo y dos hijos desde 1997. Como a tantos otros uruguayos, en 2002 no le cerraban los números y le pidió al banco una reducción importante de la cuota para poder seguir cumpliendo. No se la aprobaron y dejó de pagar. Volvió a cumplir recién en 2005, cuando el banco le redujo la cuota de unos 3.400 pesos por mes a 2.150, incluidos los gastos comunes. Dice que cuando pudo, pagó. Y que si le hubieran bajado la cuota y extendido el plazo desde un principio, nunca hubiera dejado de cumplir.

En los años que no depositó ni un peso en la cuenta del BHU, Tania y su familia no recibieron ni un documento intimidatorio del banco, ni fueron pasados al clearing. "Cuatro años sin pagar y no pasó nada", confiesa. Ella se presentó en 2005 a un llamado que hizo el banco a deudores interesados en regularizar su situación. Pero no fue la actitud más común en su complejo. "Ni se les cruza por la cabeza pagar. Acá hay gente que no pagó nunca y reciben cartas documento pero no los desalojan. En todo el complejo la morosidad es del 85% o 90%", afirma. Y habla de un problema crónico. Para Tania la solución pasa por fijar una cuota mínima y ser más estrictos con la cobranza.

En marzo de 2007, el BHU decidió acelerar los trámites para el cobro de atrasos en los pagos de cuota. El mecanismo implicaba que una vez que se verificaba la segunda cuota impaga, se emitía una citación al deudor. Al incumplirse el pago de la tercer cuota, se le comunicaba que si no iba a regularizar su situación en diez días, sería incluido en el clearing de informes. Luego, si no había acuerdo en un plazo máximo de 120 días de producido el incumplimiento, se daba inicio al trámite de ejecución del inmueble.

El clearing hizo temblar a muchos. Pero no de los que viven en el complejo de Tania.

El banco se ganó el odio del Plenario de Cooperativas de Viviendas de Propietarios y Conjuntos Habitacionales (Covipro CH) que aseguraba que "los remates masivos empeoraban las cosas y no aseguraban un recupero de carteras sostenido". Por eso, con el antiguo directorio fuera de juego, el 19 de diciembre el BHU acordó con la organización que nuclea a unas 3.000 familias que todos los afectados serían retirados del clearing. Antes, los cooperativistas le habían dejado de pagar al BHU en señal de protesta y estaban depositando el monto de sus cuotas en cuentas de otro banco. Hasta el ministro de Vivienda, Mariano Arana, se mostró desconforme con el manejo de algunos casos de deudores: "se hizo un esfuerzo muy grande por bajar la morosidad, creo que a veces hubo cierta falta de cuidado a la hora de generalizar algunos cedulones de lanzamiento".

La morosidad del BHU es altísima, no hay duda. Al cierre de 2006 el 82,6% del total de préstamos correspondía a cartera irregular según la normativa bancocentralista. Pero eso no siempre es sinónimo de que las personas no estén pagando. Con la anterior administración, el 80% de los créditos vencidos del banco fue refinanciado. El 50% de los deudores debían hasta seis cuotas y, entre ellos, las tres cuartas partes tenían atrasos de sólo dos cuotas.

El banco, que supo ser la única opción de muchos uruguayos para la casa propia, no presta dinero desde 2002. Y eso no es todo. "A base de dineros públicos, generó políticas que no satisfacían la demanda sino que generaban una oferta que distorsionó de manera variable el mercado y que acusó graves problemas de falta de transparencia y corrupción. En base a criterios fijados desde los valores del mercado, pero con el manejo indiscriminado de fondos públicos, el BHU se constituyó en una institución con altísimos costos de funcionamiento, con muy bajo nivel de retorno y con carteras de muy alto endeudamiento", resume el artículo sobre derecho a la vivienda del informe de Serpaj. Y no se queda ahí. Agrega que "en muchos casos dio malas soluciones de vivienda a la clase media, que llegó a pagar más del doble del costo de su vivienda mientras el banco seguía traspasando un alto porcentaje de sus fondos a los especuladores inmobiliarios y empresas constructoras".

Si alguien hace cuentas y le sirve, puede revisar los listados de remates, arrendamiento con opción a compra y venta de las viviendas del BHU. Está todo en el sitio web del banco. Más bien casi todo. El apartamento de Simón Bolívar no figura.

El fiscal Eduardo Fernández Dovat pidió el procesamiento con prisión del ex presidente del Banco Hipotecario (BHU), Salomón Noachas, y del ex director, Jorge Sacchi, porque se operaron en Estados Unidos y pagaron con fondos de la institución. Una de esas operaciones costó 27.000 dólares y la otra 12.000.

Según la documentación incluida en el expediente, Noachas incluso descontó dinero que el Directorio no aprobó y que según facturas de alimentos corresponden a gasto de personas que lo acompañaron a Estados Unidos.

El pedido de procesamiento se debe también a tres viajes realizados por Sacchi con autorización de Noachas a Sudáfrica, Malasia y Hawai, que para el fiscal son irregulares y no tienen justificación puesto que no guardan relación con intereses del BHU.

Para el fiscal, la conducta ilegal de Noachas y Sacchi es más grave que la de los otros ex directores, cuyo delito pasó por firmar el pago de las cirugías. Por eso pidió que Jorge Conde Montesdeoca, Norberto Sanguinetti, Néstor Moreira Graña y Fernando Caride sean procesados sin prisión.

Menos a Noachas, que se encontraba fuera del país y no regresa hasta los primeros días de febrero, la jueza Graciela Gatti ya notificó del pedido de procesamiento al resto de los involucrados, pero todavía no se pronunció.

EN 1996 había 67.292 viviendas desocupadas potencialmente utilizables. En 2004 esa cifra ascendió a 114.751, según datos del estudio "Déficit habitacional y capacidad de acceso a la vivienda en Uruguay", mayo 2006, de Casacuberta y Gendelman. Según el último dato, 63.674 casas están en alquiler, a la venta, en construcción o en reparación, contra 38.751 que estaban en las mismas condiciones en 1996.

Este estudio sugiere que la discusión de la política pública de vivienda debe considerar la canalización de las viviendas ya disponibles, además de la generación de instrumentos que ayude a resolver el descalce entre oferta y demanda, antes que la construcción de nuevas soluciones habitacionales.

Uno de los problemas será que Uruguay tendrá algunas dificultades para encarar el problema de las casas inutilizadas. Para empezar, no existe ninguna normativa específica sobre el tiempo máximo para tener una vivienda vacía, según destaca el artículo sobre derecho a la vivienda, incluido en el Informe sobre Derechos Humanos de Serpaj 2006: "Dentro de los justificativos para expropiar, no aparece la referencia a la desocupación de un inmueble, ni por el hecho de no cumplir una función social". El estudio menciona ejemplos de otros países que atacan la situación por tratarse de propiedades improductivas y sancionan con impuestos. En el país, sólo existe el impuesto al baldío.

El Plan Quinquenal de Vivienda para el período 2005-2009, aprobado por el artículo 333 de la Ley 17.930 del 19 de diciembre de 2005, identifica una crisis estructural del sistema habitacional de producción pública y del sistema habitacional en general, y propone una nueva política de vivienda y hábitat como política pública sustentable en el largo plazo. La crisis se manifiesta en varios planos:

Institucional. Los organismos del Estado creados en diversos contextos históricos no forman un sistema eficaz para llevar adelante, coherente y coordinadamente, una política de vivienda y hábitat. Ni el Ministerio de Vivienda ha cumplido con su rol rector y planificador de las políticas habitacionales ni el Banco Hipotecario del Uruguay -desde la crisis del 2002- pudo desarrollar su función básica de otorgante de créditos para el acceso a la vivienda. Y se suma el menoscabo del papel de los gobiernos departamentales en la ejecución de los programas habitacionales.

Social. El sistema actual no garantiza para amplios sectores el acceso y permanencia en una vivienda adecuada, incidiendo negativamente en la agudización de la fragmentación social.

Económico-financiero. El nivel de deterioro financiero del BHU y la morosidad de los créditos otorgados por el Fondo Nacional de Vivienda y Urbanización -que la crisis de 2002 agudizó dramáticamente- afectan gravemente la sustentabilidad del sistema en el mediano plazo.

Participativo. Han sido insuficientes los canales abiertos para la participación de la sociedad civil.