En Ciudad de Panamá, el cielo pareciera ser el único límite para los constructores. Las poleas de las grúas, erguidas sobre las plataformas grises de los futuros rascacielos más altos de América Latina, obstruyen el horizonte de la bahía. Los cerca de 400 proyectos en gestación en Panamá, muchos de los cuales se estrenarán entre 2009 y 2010, tienen como destino satisfacer el auge del "turismo residencial vertical" de lujo, el cual busca atraer a extranjeros con capacidad para pagar hasta más de un millón de dólares por condominio.

Aunque los compradores pueden venir de Europa, América del Sur o Asia, los principales inspiradores de este boom inmobiliario son los estadounidenses y canadienses que se jubilarán en los próximos años. Los urbanizadores aprovechan generosas exoneraciones fiscales inmobiliarias y de turismo residencial, y las relajadas normas de construcción y falta de zonificación para sobrepasar alturas de 70 pisos y más.

Sin embargo, hay algo que no anda bien con este boom inmobiliario: "Los compradores no aparecen", dice Casey Halloran, consultor de negocios en Panamá y Costa Rica. Con la desaceleración económica en Estados Unidos, y la consiguiente reducción del crédito, la anunciada invasión de baby boomers está en la espera. "Es posible que los urbanizadores hayan sobreestimado la demanda real", dice Paul McBride, presidente de Prima Panamá, una compañía de mercadeo y ventas para asistir, precisamente, a inversionistas y retirados estadounidenses y europeos que buscan bienes raíces en este país. En su opinión, no muchos se venderán. En los últimos meses, las ventas de su segmento de lujo, mayormente en las costas y zonas montañosas de Boquete y Valle Venado, se han reducido en un 75%. En encuestas con sus 7.000 clientes, quienes han expresado intención de compra en el país, se halló que sólo un 12% está interesado en condominios, cuyos precios en la chic zona de Balboa se cotizan ya a US$ 5.000 el m2. "Pero la mayoría busca algo que no tiene,: las montañas y las costas, y no veo, por qué van a intercambiar su estilo de vida en Londres o Nueva York por la Ciudad de Panamá, en un condominio frente a una bahía contaminada donde no hay playas", dice McBride.

No obstante, los precios de los departamentos en Panamá están al alza. Hace dos años, el valor del metro cuadrado equivalía a la mitad de lo que costaba uno en South Beach o en la calle Brickell de Miami. Hoy valen entre cuatro y cinco veces más que entonces.

ESPECULACIÓN. Según McBride, los que han empujado los precios hipotecarios de Panamá hasta las alturas son los especuladores, quienes compran departamentos para vender en una siguiente ronda. Usualmente, como un juego de pirámide, los especuladores comercian sus propiedades como si fueran acciones de bolsa que hay que evacuar con la mayor premura. Así se detectó en la compra de algunos departamentos en el Ice Tower, la torre más alta que se iba a construir en el país, pero cuyo proyecto se suspendió por fallas estructurales.

El primer inversionista compra a US$ 1.500 el m2. El siguiente lo compra a US$ 2.000, y lo revende a un tercero, quien puede estar dispuesto a comprar a US$ 2.500 la misma propiedad. En este caso, si tiene en su poder el título y se cancela la construcción de la torre, el reembolso que obtiene es de US$ 1.500 y los US$ 1.000 que pierde financian la ganancia de los dos primeros. "Hasta ahora, gran parte del negocio se lo han llevado especuladores que compran para revender. Todo les ha salido bien hasta ahora, porque no había muchos condominios nuevos en venta, pero cuando se terminen estos primeros edificios, entonces veremos en acción las verdaderas fuerzas del mercado", dice McBride. "El impacto de la sobreoferta en Ciudad Panamá empezará a sentirse dentro 12 a 18 meses cuando muchos condominios nuevos entren al mercado".

Estudios de su propia empresa identifican unas 380 torres residenciales con 40.000 "condos" futuros. Pero hasta la fecha, los condominios vendidos en los últimos dos años son menos de 2.000. La Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces, estima que además de los que están en construcción, unos 120 rascacielos adicionales han sido aprobados, pero que aún no arrancan. Otros 80 edificios adicionales esperan en la tubería por sus permisos para construir.

El catalizador de la espiral alcista de precios en propiedades fue para muchos Donald Trump. Cuando en 2006 se lanzó con mucha fanfarria el Trump Ocean Club, con su arquitectura de gigantesca vela de bote, su precio de preconstrucción inicial era US$ 3.500 por metro cuadrado, tres veces más que la media de entonces. Poco después, en cuestión de semanas, el metro cuadrado se fue, en la mayoría de los proyectos, de US$ 1.000 y US$ 1.200 por m2 hasta más de US$ 2.000.

Antes del Trump Ocean Club, los urbanizadores solían proponer diseños con precios de preconstrucción por debajo de los US$ 100 el m2. (AMÉRICA ECONOMÍA)