POR JORGE CHOUY | jchouy@seragro.com.uy

La oficina encargada de estadísticas del MGAP, DIEA, difundió la información actualizada hasta fines de 2007 sobre la marcha del mercado de tierras, incluyendo datos sobre los arrendamientos de campos, la naturaleza jurídica de las empresas participantes de los negocios y datos de las mismas operaciones ajustadas por índice Coneat, de lo que dimos cuenta sintéticamente en el número anterior de esta revista.

Se trata de una información sumamente valiosa para entender la dirección y velocidad de los cambios que se registran en esta área vital de nuestra economía, que tiene connotaciones de distinto tipo en cuanto representa las características de la ocupación y del uso del territorio nacional.

En el número pasado destacamos varios aspectos de la operativa: los precios de los campos grandes eran superiores a los de los campos menores a 500 há y habían subido más; 95% de las ventas correspondían a campos menores a 1.000 há; la venta total implicaba a 5,1 millones de há, pero, si se excluyen los que se vendieron más de una vez, la superficie que cambió de propietario abarca a unos 4,3 millones de hectáreas, poco más de la cuarta parte de la superficie productiva total.

Otros datos de interés: las ventas anuales promedian en todos los casos índices menores a 100 Coneat, y los precios promedio pasan de U$S 483 a U$S 1.548 la hectárea Coneat, entre 2000 y 2007.

También destacábamos que el número de operaciones anuales y de superficie transada había bajado significativamente en el último ejercicio, y nos preguntábamos si sería algún efecto de la prohibición de sociedades anónimas al portador, desde que la mayor parte de las compras eran realizadas por empresas con esa forma jurídica, aunque también pueden ensayarse otras interpretaciones, tal como el encarecimiento de los campos y el uso creciente de los arrendamientos agrícolas como forma alternativa de acceder a la tierra, como veremos más adelante.

Veamos algunos otros aspectos que surgen de la profusa información proporcionada.

Departamentos

Los que tuvieron mayor área vendida fueron, por orden:

1) Paysandú: 530 mil há (superficie equivalente a 39% del total departamental).

2) Tacuarembó: 452 mil há (31% del total).

3) Cerro Largo: 439 mil há (33% del total).

4) Durazno: 417 mil há (38% del total).

5) Río Negro: 416 mil há (44% del total).

Con estas cifras, Río Negro es el departamento

que registra el mayor porcentaje de ventas respecto a su superficie. Le siguen Salto (380 mil há, 29% del total),

Soriano (331 mil, 40% de su superficie) y Artigas (305 mil, 26% del total). Los demás están todos por debajo de las 300 mil hectáreas.

Los que menos superficie vendida registran, por lo menos de la que presumiblemente se destina a la producción agropecuaria, fueron Canelones (19 mil hectáreas) y Maldonado (32 mil). Estos últimos dos departamentos no fueron relevados en los otros puntos informados.

Observando con más detalle, en algunas secciones policiales de Río Negro y Florida, por ejemplo, hubo cambios de propiedad en más de 60% del área.

El informe abunda en datos sobre la nacionalidad de los participantes en las ventas, pero la mayor parte de ellas, tanto en número de operaciones como en área transada, corresponde a sociedades anónimas al portador, personas jurídicas en las que la nacionalidad de los propietarios no se conoce.

Arrendamientos

Resulta relevante la información sobre los arrendamientos, de lo que no había antecedentes. Algunos datos a observar: en el período 2000–2007 se inscribieron casi 11.800 contratos, que involucraron una superficie de 4,3 millones de há, por un monto total de U$S 167 millones.

Pero en 2007 la superficie duplicó la de los dos primeros años de la serie (y poco menos la del tercero) y el precio promedio más que se duplicó respecto al de esos períodos, lo que llevó a que solo en el año pasado los arrendamientos inscriptos alcanzaran a U$S 50 millones.

El precio promedio de los 2.222 contratos inscriptos el año pasado fue de 60

U$S/há, pero hay negocios declarados a U$S 14 la hectárea en el mínimo y llegan a U$S 207 como promedio del estrato superior a 150 U$S/há.

Por rubro, el mínimo corresponde a los contratos para ganadería –U$S 34 por año por há- y el máximo a la agricultura de secano, con U$S 137.

Mercado

El alto precio de los arrendamientos es un tema de estricta actualidad, que incluso puede afirmarse que ha continuado acentuándose en el corriente año. Puede llamar la atención que los precios de los contratos informados parecen distantes de los que hoy se están logrando.

Como es notorio, en los últimos tiempos los arrendamientos concertados a precios más altos son los que corresponden a las chacras que se siembran con dos cultivos anuales, con la soja abriendo el camino como cultivo inicial, seguida de un trigo o una cebada, en contratos que frecuentemente se establecen a tres años y alcanzan valores que superan en mucho los promedios informados.

También se conocen negocios de arrendamientos con destino forestal a precios muy elevados y que abarcan períodos extensos, como corresponde a los ciclos propios del rubro.

Otro tanto sucede con los contratos de arrendamiento arroceros, que suelen convenirse en "bolsas", a razón de 10 bolsas por tierra y 20 bolsas por agua como fórmula más corriente. En este año, con el aumento espectacular que registró la bolsa, los precios de los arrendamientos pasarían de los U$S 106 informados a cerca de U$S 200.

Pero también ocurre que los arrendamientos de los campos puramente ganaderos están llegando a valores muy altos, que ni siquiera guardan relación con el ingreso de ese tipo de explotación.

Los conocedores, basados en una casuística extendida, afirman que este mercado muestra la distorsión provocada por la demanda de campos para ganadería o simplemente como depósito de ganados, que proviene de los vendedores o arrendadores de campos agrícolas. Quien arrienda su campo a U$S 400 la hectárea para plantar puede pagar (y efectivamente paga) precios del orden de los U$S 100 la hectárea por campos medios ganaderos.

Sumas

El estudio suma las ventas a los arrendamientos realizados en el período y concluye que eso involucra a 9,4 millones de há, equivalentes a 57% de la superficie declarada en el Censo Agropecuario del año 2000.

Sin embargo, debe considerarse que una importante pero indeterminada parte de los campos vendidos en este tramo tienen alguna porción dada en arrendamiento, así que se superponen las situaciones y no pueden acumularse linealmente.

De todos modos, cabe señalar que entre 2006 y 2007 las áreas vendidas bajaron 183 mil hectáreas, mientras que en este último año los arrendamientos subieron en 286 mil, compensando largamente la caída. La suma total de área arrendada y vendida en 2007 fue de 1,5 millones de hectáreas, casi 100 mil más que en el año anterior.

Parece evidente que a los precios que alcanzaron los predios, especialmente los de uso agrícola, las empresas salen a buscar campos para arrendar, continuando con su pujante política de expansión en área y producción.

Cambios

Cuando finalice o se aquiete este movimiento, y las ventas de campo anuales correspondan a una operativa "normal", o por lo menos a un nivel históricamente habitual, se podrá aquilatar en toda su dimensión lo que habrá sido el fenomenal proceso de cambio de propiedad y tenencia de la tierra acaecido en estos tiempos.

Proceso que hace años está instalado, pero que crece particularmente desde 2003, cuando la salida de la crisis financiera local coincidió con un escenario regional e internacional peculiar, que favoreció el torrente de ingreso de capitales al país, en especial los que vinieron a invertir en la tierra.

De ninguna manera se podrá concluir que se trata de inversión especulativa, que apunta exclusivamente, o prioritariamente, a la valorización inmobiliaria (aunque este factor sin duda está presente en las decisiones de los compradores).

Lo más destacable es que este proceso coincide -porque la promueve- con una transformación formidable en las funciones de producción, en la incorporación de tecnología, en el crecimiento de los volúmenes y en el aumento de la productividad, en un nivel que nuestro país no conocía desde hace varias generaciones.